Самоуправления и правовые объединения по проекту закона о преобразовании права бессрочного пользования земельными участками, застроенными под жилье, в собственность

Варшава, от 5 июля 2017 г.

Стенд № 7/2017
Соглашения о профессиональном самоуправлении и правовых ассоциациях
о проекте закона о преобразовании права бессрочного пользования земельным участком, предназначенным для жилищного строительства, в права собственности

Соглашение о профессиональном самоуправлении и правовых ассоциациях приветствует подготовленный Министерством инфраструктуры законопроект о преобразовании права бессрочного пользования землей, предназначенной для жилищного строительства, в собственность на землю в связи с попыткой всесторонне урегулировать проблему преобразования земли, построенной для жилищных целей, в бессрочное пользование в собственность; реализация оправданных социальных ожиданий этим проектом. Стоит также подчеркнуть, что министерство участвует в публичных обсуждениях законопроекта, а также в его разбирательствах в рамках конституционного социального диалога, предусмотренного Конституцией, в том числе в сфере самоуправления и юристов.

В то же время, одобряя в принципе допущения, принятые в проекте Соглашения, хотелось бы обратить внимание на проблемы и турбулентности, которые могут возникнуть при осуществлении Закона в соответствии с некоторыми из предложенных решений.

Законопроект предусматривает преобразование права бессрочного пользования землей, построенной для целей жилищного строительства, в соответствии с законом от 1 июля 2017 года, а также регистрацию права собственности на землю и ипотеку в земельных и ипотечных регистрах на основании свидетельства, выданного компетентным органом собственника преобразованной недвижимости. Земельный и ипотечный регистр разбирательств и послужит основанием для записи.

Согласно Соглашению, предлагаемая процедура преобразования, в частности, необходимость указания в свидетельстве лица, для которого право бессрочного пользования земельным участком было преобразовано в право собственности, в обозначение земельного участка и жилой недвижимости, в реестр земли и зданий, а также в регистры земли и ипотеки, которые ведутся для этих объектов недвижимости, и присвоение этому сертификату стоимости входной базы излишне усложнит как административное, так и судебное разбирательство, и превысит разумную меру состояния неопределенности в экономическом обороте в отношении правового статуса недвижимости.

В соглашении отмечается, что во многих случаях статус земельного и ипотечного регистра не совпадает с данными в земельном и строительном реестре, а также в других регистрах, являющихся основанием для принятия решений о размерах ежегодных сборов за бессрочные права пользователя. Расхождения могут относиться к постоянным пользователям, например, в случае их смерти до 1 июля 2017 года и наследования процедур наследования и маркировки имущества (например, в результате обновления земельных реестров), что, следовательно, будет наносить ущерб записи. право собственности на земельный и ипотечный регистры и повлечет за собой обязательство суда внести в третий раздел ипотечного реестра предупреждение о несоответствии содержания книги фактическому правовому статусу. Поэтому проектировщик при построении механизма нормативной трансформации должен учитывать противоречия в документации органов государственного управления и судов, чтобы они не препятствовали цели предлагаемого акта.

Если, несмотря на выдвинутые возражения, предлагаемая процедура не была изменена (суд ex officio внесет имущество в земельный и ипотечный регистр - разработанный в соответствии со статьей 2 (8)) на основании свидетельства, в котором указано лицо, для которого бессрочное право узуфрукта было преобразовано в закон право собственности - предлагаемая статья 2 (3)), в соглашении предлагается рассмотреть вопрос о включении в закон положений, позволяющих бенефициарам закона избежать дорогостоящего процесса согласования содержания реестра земли и ипотеки с фактическим правовым статусом в соответствии со ст. 10 Закона о земельных и ипотечных регистрах и ипотеках посредством возможности устранения несоответствия между содержанием земельного и ипотечного реестров и фактическим правовым статусом на основании заявления, сделанного перед нотариусом. Предлагаемое решение, суженное до двух строго определенных случаев, является выполнением стандарта, вытекающего из ст. 31 пункт 2 Закона о земельных и ипотечных реестрах и ипотеке. Он предназначен для разрешения любых сомнений относительно вопроса о том, что последовательное заявление наследников лица, умершего до вступления в силу Закона, представляет собой «другой соответствующий документ» по смыслу ст. 31 пункт 2 акта о бухгалтерском учете и закладных. По вышеуказанным причинам Соглашение предлагает добавить в ст. 2 проекта пункта 9 и 10 следующего содержания:

«9. В случае вступления собственности в собственность лицу, которое умерло до 1 октября 2017 года (дата предоставления прав), запись, необходимая для устранения несоответствия между земельной книгой и фактическим правовым состоянием, может иметь место на основании согласованного заявления его наследников, представленного нотариусу.

10. Положение по п. 9 применяется соответственно в случае записи, сделанной судом из офиса предупреждения о несоответствии правового статуса недвижимого имущества, раскрытого в земельном и ипотечном реестре, фактическому правовому статусу в результате отправки справки, указанной в ст. 2 параграф 1 Закона с указанием лица, которое не являлось бессрочным узуфруктуристом земли 1 июля 2017 года ».

Проект также предусматривает задержка преобразования в отношении преобразования долей в бессрочном праве узуфрукта, относящемся к односемейным зданиям и квартирам в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2017 года, а также обязательство ввести в третьем отделе земельной книги требование о плате за конверсию, в зависимости от организации, для которого он будет преобразован будет осуществляться в течение 20 лет или 33 лет.

Соглашение обращает внимание на трудности с реализацией так называемой «Отложенное преобразование» для определения предельного срока для компетентных органов по выдаче сертификата, в частности, по запросу застройщика о выделении первых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2017 года, в течение 4 месяцев, что может привести к многочисленным нарушениям в отношении соблюдения сроков указано в уже заключенных девелоперских соглашениях.

Соглашение, признающее неотложную необходимость преобразования права вечного узуфрукта земли, построенной для жилья, в собственность, и в то время как раздельное владение большинством помещений, включая жилые помещения, было установлено на основании Закона от 24 июня 1994 года о собственности на помещения, который вступил в силу 1 января 1995 года и постановления министра юстиции о ведении земельных и ипотечных реестров, которые с 1992 года определяли необходимость подачи заявки на создание земельного и ипотечного реестра для самостоятельной выписки помещений из земельного и строительного реестра, постулируют:

- упрощение процедуры преобразования путем изменения содержания сертификата путем ограничения его содержания для определения объекта преобразования, придания этому сертификату информационного характера и инициирования процедуры регистрации земельного и ипотечного реестра с одновременным обязательством направить этот сертификат в суд электронными средствами,

- указав, что въезд имущества происходит на основании ст. 1 законопроекта, если преобразование происходит ex lege,

- пересмотр целесообразности записи в разделе III заявки на землю и ипотеку в качестве платы за конверсию, поскольку плата может быть повышена, и в настоящее время претензия в отношении ежегодных платежей за вечный узуфрукт не вводится,

- учитывая изменение искусства. 9 проекта, который в своей нынешней формулировке неоправданно ограничивает использование режима преобразования только договорами купли-продажи помещений, исключая применение Закона к ситуации, когда передача права собственности на помещения происходит под другим юридическим названием (например, дарение, отмена совместного владения, соотношение в солютуме); Согласно Соглашению, установление раздельного владения помещениями под любым юридическим названием, подлежащим уплате или неоплате, должно привести к применению положений проекта закона,

- учитывая изменение искусства. 14 проекта, который в его нынешней редакции может нарушать принципы равенства сторон, отдавая предпочтение субъектам, действующим в рамках Национальной жилищной программы.

Соглашение также предлагает уточнение формулировки ст. 1 балл 5 и ст. 7, дав им следующую формулировку:

Пункт 1 статьи 5. Постоянные обвинения в узуфрукте, существующие в день преобразования, становятся обременениями собственности, а обременения долей в бессрочном узуфрукте становятся обременениями прав собственности в совместной собственности на недвижимое имущество. Права, связанные с постоянным узуфруктом, становятся правами, связанными с владением землей.

Статья 7. 1. Обязательство по уплате пошлин возлагается на покупателя любой недвижимости, за которую существует требование о ежегодных комиссионных за конверсию, за период, который несут такие сборы, указанные в сертификате, упомянутом в ст. 2, согласно правилам, указанным в ст. 3 пар. 6 и 7, начиная с 1 января года, следующего за годом, в котором произошла продажа.

В соглашении, в котором положительно оценивается законопроект о преобразовании права бессрочного пользования земельными участками, предназначенными для жилищного строительства, в собственность, признается, однако, необходимость анализа некоторых из предложенных решений, с тем чтобы предлагаемое регулирование могло вызвать социально ожидаемый эффект.

Председатель Соглашения, Секретарь Соглашения

r.pr. Мачей Бобрович, доктор философии Павел Скучинский

Похожие