Прокуратура роз'яснює: відміну придбання житла за договором пайової участі від придбання житла шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу
Договір участі в пайовому будівництві
За договором участі в пайовому будівництві одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором термін своїми силами і (або) із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок і (або) інший об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити обумовлену договором ціну і прийняти об'єкт пайового будівництва при наличи дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкта нерухомості.
Основним плюсом даної схеми є поширення на взаємини між забудовником і пайовиком гарантій ФЗ N 214-ФЗ і державна реєстрація договору участі в пайовому будівництві, що має на увазі перевірку Росреестра забудовника і правомірності будівництва, виключає ризик «подвійних» продажів і робить договори і права публічно зареєстрованими.
Стаття 48 Закону про державну реєстрацію нерухомості містить особливості реєстрації договору участі в пайовому будівництві:
- здійснюється за спільною заявою забудовника і учасника пайового будівництва;
- найскладніше - виявитися першим пайовиком, оскільки для реєстрації першого договору участі в пайовому будівництві забудовник повинен подати практично всі документи, необхідні для підтвердження права забудовника на залучення грошових коштів пайовика;
- для державної реєстрації наступних договорів участі в пайовому будівництві документи, які вже є в досьє, що не запитуються, але додатково забудовник також зобов'язаний представляти договір страхування або договір поруки банку, в разі, якщо відповідний договір укладений щодо кожного пайовика;
- заяву про внесення до Єдиного державного реєстру нерухомості відомостей про розірвання або припинення договору участі в пайовому будівництві може бути створена одна з сторін договору участі в пайовому будівництві з додатком документів, що підтверджують розірвання або припинення договору.
Договір участі в пайовому будівництві повинен містити наступні істотні умови (п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ), без яких не буде вважатися укладеним:
- визначення підлягає передачі конкретного об'єкта. Повинно бути зазначено, яку конкретно квартиру забудовник повинен передати дольщику. Причому якщо раніше закон передбачав буквально пару рядків на тему того, як визначати квартиру, то з 1 січня 2017 законодавець прописав вимоги до формулювання максимально докладно. Так, забудовник зобов'язаний вказати в договорі:
план об'єкту пайового будівництва, що відображає в графічній формі (схема, креслення) розташування по відношенню один до одного кімнат, приміщень допоміжного використання, лоджій, веранд, балконів, терас;
відомості про вид, призначення, поверховості, загальної площі багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості, про матеріал зовнішніх стін і поверхових перекриттів, клас енергозберігання, сейсмостійкості;
призначення об'єкту пайового будівництва (житлове приміщення, нежитлове приміщення);
поверх квартири;
загальну площу, кількість і площі кімнат, приміщень допоміжного використання, лоджій, веранд, балконів, терас;
- термін передачі квартири пайовикові. В даному питанні є нюанс - забудовники іноді вказують термін в днях або місяцях, що обчислюються з дати введення будинку в експлуатацію (спочатку будинок приймає держкомісія, і лише потім квартира передається пайовик). Але якщо для дати введення будинку в експлуатацію строк не встановлений, то стає невідомий термін передачі збудованого об'єкта пайовик. Тому рекомендується вказувати конкретний термін передачі об'єкта пайовик типу «до ____ 20__ р». Відзначимо, що в рекламі завжди пишуть досить прийнятні терміни закінчення будівництва об'єкта, але якщо дані терміни не відображені в договорі, то можна пред'явити претензії забудовнику про поширення недобросовісної реклами;
- ціна договору, строки та порядок її сплати. Слід простежити, щоб ціна була встановлена твердою і не підлягала зміні. Більш того, під час вступу прохання забудовника довнести гроші після укладення договору і за відсутності такої умови в договорі пайовик цілком має право відповісти відмовою. Єдиним варіантом збільшення ціни може бути підсумкове збільшення кількості квадратних метрів квартири. Оплата повинна бути внесена саме грошовими коштами (вимога ФЗ N 214-ФЗ). Пайовикові слід звернути увагу на форму розрахунків - не рекомендується вносити гроші в касу (з міркувань безпеки), краще настояти на перерахування грошей. Якщо ж забудовник наполягає на внесенні до каси, то необхідно отримати документ про внесення коштів. Слід звернути увагу на реквізити отримувача коштів. Це обов'язково повинен бути забудовник, на яку оформляється дозвіл на будівництво, а не двійник зі схожими реквізитами. Законодавство допускає і схему оплати третій особі, припустимо, підряднику забудовника, але в цьому випадку слід особливо уважно перевірити повноваження особи, яка підписує договір з пайовиком, для виключення виведення грошей за шахрайськими схемами. Доцільно проводити оплату через акредитив після державної реєстрації договору участі в будівництві;
- гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва. Термін для самої квартири повинен бути не менше 5 років, а на технологічне та інженерне обладнання - не менше 3 років (ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ). Якщо в цей термін будуть виявлені недоліки, то учасник пайового будівництва має право вимагати безоплатного усунення недоліків в строк, погоджений із забудовником. Відзначимо, що культура написання претензій забудовнику в період гарантійного терміну в Росії ще малорозвинених, пайовики не сприймають квартиру як товар, який повинен бути певної якості. Але якщо в квартирі щось зламалося, щось не працює, то забудовник зобов'язаний безкоштовно це налагодити або замінити протягом гарантійного терміну;
- способи забезпечення виконання забудовником зобов'язань за договором. Згідно ст. 12.1 ФЗ N 214-ФЗ в забезпечення повернення грошових коштів і штрафів в заставу на користь пайовика оформляється земельну ділянку і зводяться об'єкти. Крім того, зобов'язання щодо передачі пайовик об'єкта пайового будівництва повинен забезпечуватись поручительством банку, або страхуванням відповідальності;
- дані про придбаних пайовиком об'єктах соціального призначення (якщо купуються).
Умови договору повинні відповідати інформації, включеної в проектну декларацію на момент укладення договору. Договір, укладений в порушення цієї вимоги, може бути визнаний судом недійсним лише за позовом учасника пайового будівництва, який уклав такий договір. Забудовник такого позову подати не має права.
З інших умов договору слід звернути увагу на кінцевий результат робіт: часто забудовник прямо в договорі вказує на те, що квартира не передбачає обробки, стяжок підлоги, сантехнічного обладнання, доведення електрики до кімнат, сантехніки. Все це спричинить додаткові витрати, які можна порівняти з покупкою в результаті готової квартири.
Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК)
Житловим кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян і (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими і нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку.
Діяльність даних кооперативів врегульована в розділі V ЖК РФ «Житлові і житлово-будівельні кооперативи», ст. 116 ГК РФ, а також Федеральним законом від 30 грудня 2004 р N 215-ФЗ «Про житлово-накопичувальних кооперативах».
Члени житлового кооперативу своїми засобами беруть участь в придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку. Схема така: для цілей задоволення потреби у житлі створюється і реєструється в установленому порядку юридична особа - ЖБК або ЖНК, затверджується статут даної особи, призначається голова і правління кооперативу. Як правило, це афілійовані із забудовником особи.
Придбання квартири в ЖБК - один з небагатьох випадків в нашому сучасному законодавстві, коли право власності виникає незалежно від його реєстрації в ЕГРН. згідно п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖБК стає власником приміщення з моменту повної виплати свого пайового внеску - за умови, звичайно, що така квартира до цього моменту вже існує: неможливо стати власником того, чого немає. Оскільки в наш час пайовий внесок виплачується задовго до закінчення будівництва будинку, член ЖБК в більшості випадків стає власником з моменту введення цього будинку в експлуатацію. Надалі реєстрація його права проводиться на підставі наданих кооперативом документів про повну виплату пайового внеску.
Документальне оформлення вступу в ЖБК, на відміну від укладення договору участі в пайовому будівництві, що не передбачає державної реєстрації. На ЖБК не поширюються