Кілька років тому в Росії з'явився новий тип нерухомості - апартаменти. Це приміщення, призначені для проживання, але не мають юридичного статусу житла, і там неможлива реєстрація. Але ця обставина рідко зупиняє покупців. Навпаки, попит на апартаменти зростає, адже вони зазвичай коштують дешевше аналогічних за площею квартир, відрізняються комфортом і розташовуються в сучасних комплексах бізнес- і преміум-класів. А раз так, то частіше виникає і потреба в іпотечних кредитах.
І якщо всього пару років назад іпотеку на апартаменти видавало два-три банки, то сьогодні їх число поступово збільшується. ось « Портал про нерухомість MetrInfo.Ru »І вирішив дізнатися, які банки кредитують покупку апартаментів, які їхні умови і ставки.
нечисленні банки
Як зазначає Марина Тимашова, директор з маркетингу та реклами девелоперської компанії «Сіті-XXI століття», ринок іпотечного кредитування в сегменті апартаментів ще молодий. Звичайно, в останні роки учасники ринку вели активні переговори з банками, пояснюючи їм, що у покупців є інтерес до іпотеки на даний вид нерухомості, обсяги якого будуть збільшуватися, тому відповідні іпотечні програми все-таки з'явилися, але поки вони ще залишаються рідкісним продуктом. Зараз багато банків лише розробляють свої спеціальні програми, а активно, за даними Наталії Коняхіної, директора департаменту іпотечного і споживчого кредитування СМП Банку, видають позики лише 7-8 кредитних установ. Правда, Марина Тимашова ( «Сіті-XXI століття») стверджує, що їх трохи більше - 15, але це все одно мізер у порівнянні з банками, кредитними покупку всім звичних і зрозумілих квартир.
Причин тому кілька. По-перше, апартаменти - продукт відносно новий, тому треба оцінити ризики, потенційний попит на кредити, а головне - ліквідність об'єктів, для чого в свою чергу потрібно розробити методику. «За відомостями від банкірів, основні проблеми з запуском продуктів з кредитування апартаментів пов'язані саме з прогнозуванням майбутньої ліквідності цих об'єктів, а значить, і ризиків на випадок, якщо позичальник перестає платити по кредиту», - говорить Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп ». А по-друге, в законодавстві РФ не існує поняття «апартаменти» і де-юре це зовсім не житло, а нежитлові приміщення, хоча де-факто там цілком можна жити. «Ця невизначеність перешкоджає розробці повноцінних банківських продуктів», - вважає Сабіна Хамітова, керівник департаменту іпотеки компанії «Домус фінанс».
Багато банків не хочуть зв'язуватися з неоднозначними об'єктами і розробляти продукти фактично з нуля. «ГК« Піонер »питання надання банками іпотечного кредиту на придбання комерційної нерухомості знаком у зв'язку з роботою за проектом багатофункціонального комплексу YE'S, який крім двох житлових корпусів включає в себе Апарт-готель», - згадує Олександр Погодін, перший заступник генерального директора ДК «Піонер »напряму« Санкт-Петербург ». Компанії на практиці довелося зіткнутися з тією настороженістю, з якої до недавнього часу фінансові установи ставилися до апартаментів, потім - щільно співпрацювати з банками та розробити спільні іпотечні програми.
«З точки зору банку, апартаменти - це щось середнє між житловою нерухомістю та комерційної: мета покупки однакова - приватне проживання, а ось з юридичних параметрам апартаменти більше схожі на комерційну», - пояснює психологію банкірів Андрій Владикін, керівник департаменту іпотеки і кредитів компанії « НДВ-Нерухомість ». У випадку з апартаментами банкам важче правильно оцінити заставу. До того ж банкіри вважають, що при негативному розвитку подій, наприклад, при дефолті позичальника, апартаменти буде важче реалізувати.
«Піонером у цій сфері виступив ВТБ24, який запропонував готовий продукт ще в той час, коли апартаменти розглядалися тільки забезпеченими громадянами в якості тимчасового житла», - повідомляє Роман Строилов, керівник відділу іпотеки і спеціальних програм TEKTA GROUP. За ним послідували Сбербанк, КБ «Московське іпотечне агентство» і Промсвязьбанк, а також, як повідомляє Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новострой», свої програми сьогодні пропонують Росевробанк, банк «Зеніт», Транскапіталбанк, Росавтобанк, Росбанк, ІнтерПрогрессБанк , Номос банк і банк «Балтика». «І крім того, є банки, які, хоч і не мають відповідної затвердженої програми, готові надати клієнту іпотеку на апартаменти на індивідуальних умовах», - зазначає Роман Строилов (TEKTA GROUP).
Однак не можна сказати, що отримати позику на апартаменти дуже просто. У Підмосков'ї придбання апартаментів не кредитується взагалі. «Не дають позику і на реконструйовані об'єкти, які представляють собою єдиний лот на балансі девелоперської компанії, тому що його поділ на окремі апартаменти проходить тільки після завершення будівельних і ремонтних робіт, а без цього поділу іпотека неможлива», - каже Марина Тимашова ( «Сіті -XXI століття »).
Але і з поділеними столичними комплексами банкіри обережні. Без особливих проблем можна оформити хіба що іпотеку під заставу наявної нерухомості, а потім направити отримані кошти на покупку апартаментів, але це вже ломбардний кредит. Також доступні нецільової споживчий кредит і кредитні програми на покупку комерційної нерухомості (в тих банках, які вважають апартаменти все-таки комерційною нерухомістю).
Якщо ж повернутися до спеціальних позиками на апартаменти, то треба зазначити, що більшість банків кредитує тільки покупців акредитованих у них об'єктів, які пройшли дуже ретельну перевірку. В ході неї вивчається дозвільна документація проекту, аналізується причина, яка спонукала забудовника будувати саме апартаменти, а не житлові приміщення, оцінюється призначення і інфраструктура комплексу (тобто що в нього входить: офіси, торгові приміщення, парковки тощо.). Все це допомагає визначити ліквідність проекту, а отже, умови кредитування і ставки. В результаті для кожного акредитованого об'єкта фактично розробляється індивідуальна програма іпотеки. Так, за відомостями Марії Литинецкой ( «Метріум Груп»), надходить, наприклад, ВТБ24. «А скажімо, банк« Зеніт »кредитує тільки ті комплекси, будівництво яких він фінансує, інакше кажучи - проекти, в яких він повністю впевнений», - зазначає Марія Литинецкая. Також багато банків при оформленні іпотеки на апартаменти відрізняються тривалої перевіркою безпеки і довгим процесом узгодження.
Ставки, умови, вимоги
Однак при всьому при цьому умови кредитних програм досить суворі: «Продукт, який можна порівняти з іпотекою на покупку квартир, пропонує, мабуть, тільки ВТБ24, а інші банки, наприклад, обмежуються порівняно низьким терміном кредитування - як правило, не більше 10 років», - стверджує Марина Тимашова ( «Сіті-XXI століття»), а також підвищують ставки: «Різниця у відсотках на придбання квартири і апартаментів може становити 1-2%», - говорить Олексій Бєлоусов, комерційний директор компанії Capital Group. Причому якщо дохід підтверджується не довідкою 2-ПДФО, то ставка може піднятися ще на 0,25 - 0,5%.
«А банки, які відносять апартаменти до комерційної нерухомості, збільшують процентну ставку до 16-18%, при цьому обмежуючи термін кредитування до 7 років», - розповідає Костянтин Шибецька, директор іпотечного відділення ГК «МІЦ». Але, правда, таке буває не завжди: «Об'єкти компанії« Галс-Девелопмент », яка входить до групи ВТБ, і від ВТБ24 мають такі ж умови по іпотеці з такими ж ставками, як на житло. Це «Сітерія» в ММДЦ «Москва-Сіті» і Wine House на Садовничиській вулиці, а також тільки що вийшов на ринок проект «Сади Пекіна», - зазначає Ольга Тараканова, керівник відділу міських продажів департаменту житлової нерухомості компанії Knight Frank.
Початкові внески практично у всіх банків різняться: «Як правило, мінімальний початковий внесок при покупці апартаментів становить від 20 до 40%, а купувати квартири можна, маючи в наявності всього лише 15% від їх вартості, а то і 10%», - відзначає Наталя Коняхіна (СМП Банк).
Але, взагалі, говорити про умови іпотеки на апартаменти досить складно, адже навіть один і той же банк може пропонувати різні параметри кредиту для різних комплексів. Наприклад, Росавтобанк в проекті «Флотилія» видає кредити максимум на 10 років під 14,5 - 15,5%, а в проекті Petrovsky Apart - House лише на термін до 7 років під 16,5%. В середньому ж ставки по іпотеці на апартаменти, за даними більшості експертів, перебувають у діапазоні від 12 до 17% річних.
Правда, якщо купується новобудова , То до оформлення об'єкта у власність відсоток по кредиту зазвичай вище: як повідомляє Софія Лебедєва, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови», до оформлення у власність від 13% до 18%, а після отримання свідоцтва про власність - від 12,95% до 16%. «Наприклад, кредит на 20 років з первинним внеском від 30% можна взяти під 13 - 13,5% річних», - каже Роман Строилов (TEKTA GROUP). «Починаються ж ставки від 11%; така цифра характерна для апартаментних комплексів на останніх стадіях готовності », - додає Марина Тимашова (« Сіті-XXI століття »).
Умови по іпотечних кредитах на апартаменти Банк Початковий внесок Термін кредитування Ставка на етапі будівництва Ставка після оформлення права власності Максимальна сума кредиту, руб. ВТБ24 20% 30 років 14,95-15,95% 12,95-13,95% 90 000 000 Зеніт 20% 30 років 13% 13% 14 000 000 Балтика 15% 30 років 16-18% 15% 7 000 000 КБ «МІА» 30% 30 років 14,5-15% 13,5-14% 25 000 000 Росавтобанк 40% 7 років 15,5% 14,5% немає даних Росевробанк 30% 20 років 15,5-16% 14 , 5-15% 20 000 000 Джерело: «Метріум Груп»
Є ж у планах взяти кредит під заставу вже наявної нерухомості, то мінімальна ставка складе 12,5% річних. «А відсотки по кредитах на покупку комерційної нерухомості (в разі, якщо банк до неї відносить апартаменти) складають 13,5 - 17%», - стверджує Ірина Кажікіна, керівник іпотечної служби «РЕЛАЙТ-Нерухомість».
Що ж стосується вимог до апартаментів, то в цілому вони такі ж, як і по квартирах. Важливо, щоб апартаменти знаходилися в регіоні присутності банку. Що стосується стадії будівельної готовності, то найчастіше кредитуються апартаменти на етапі будівництва. Готові апартаменти кредитуються рідше, як правило, такі об'єкти не акредитовані банком, тут немає масових продажів. Такі апартаменти є штучним товаром і дуже ретельно аналізуються перед прийняттям рішення про видачу позики, розповідає Костянтин Шибецька (ГК «МІЦ»).
Більш ретельно перевіряються і позичальники, які отримують апартаменти: «Позичальник, який отримує апартаменти, повинен мати постійну реєстрацію в який-небудь квартирі або в будинку (в регіоні присутності банку), адже в апартаментах отримати прописку неможливо», - стверджує Ірина Кажікіна ( «РЕЛАЙТ- Нерухомість »).
Втім, позичальники, які цікавляться апартаментами - люди заможні і цілком можуть догодити банкам: «це бізнесмени і топ-менеджери, які приїхали з регіонів, а також зарубіжні бізнесмени, часто по бізнесу відвідують нашу країну», - зауважує Олена Земцова, керуючий партнер компанії «Дельта Естейт ».
Актуальні пропозиції
Незважаючи на те що іпотечних програм не так вже й багато, вибір апартаментів, які можна купити в кредит, не такий вже і маленький. «На лофт-апартаменти в таких проектах, як« Миколаївський будинок », Clerkenwell House,« Кадашевской палати », іпотеку можна оформити в банку« Стратегія », - розповідає Ольга Тараканова (Knight Frank).
«А одні з найдоступніших - це МФК« Філі Град »і МФК« Водний », тут іпотеку пропонують Росавтобанк, КБ« МІА », банки« Балтика »і« Зеніт ». Мабуть, найцікавіші умови кредитування - за ставкою 13% - у банку «Зеніт». У «Філі Граді» можна купити однокімнатні апартаменти вартістю від 5,2 млн руб., При мінімальній вартості нерухомості початковий внесок складе 1,045 млн руб., При кредитуванні на 15 років щомісячний платіж буде 52 800 руб., А при кредитуванні на 30 років - 45 980 руб. При мінімальній вартості апартаментів в «Водному» - 4,8 млн руб. (Їх площа при цьому 42,6 - 96,9 кв. М) - «вступний» внесок складе 960 тис. Руб., Щомісячний платіж при терміні кредиту 15 років - 48 760 крб., А при терміні кредиту 30 років - 42 500 руб. », - розповідає Марія Литинецкая (« Метріум Груп »).
На термін до 30 років в МФК «Водний» можна отримати кредит і в КБ «МІА». «У цьому банку мінімальний розмір кредиту - 500 000 руб., А максимальний 25 млн руб. При терміні іпотеки до 10 років і першим внеском 50% від суми кредиту відсоток складе 13,5% (за умови надання довідки 2-ПДФО), а якщо початковий внесок буде від 30 до 50%, то ставка підвищиться до 14%. А при терміні кредитування від 11 до 30 років і першим внеском 50%, кредит оформлять під 13,75%, якщо початковий внесок буде менше, то під 14,25% », - розповідає Костянтин Шибецька (ГК« МІЦ »).
Іпотека на апартаменти
Попит на іпотечні програми зростає. «Якщо за весь 2012 рік близько 5% угод з апартаментами було укладено за допомогою іпотеки, то за період з січня по серпень 2013 року обсяг таких угод вже перевищив дану позначку і сьогодні становить близько 8% від загального числа продажів апартаментів», - розповідає Карен Мелконян, керуючий партнер компанії EliteCenter.
Найближчим часом подібних пропозицій, очевидно, стане ще більше. «Банки бачать зростаючу популярність цього формату нерухомості, і тому напевно на ринку з'являться нові продукти по апартаментах», - каже Сабіна Хамітова ( «Домус фінанс»).
«Вже до кінця поточного року на частку апартаментів в старій Москві буде припадати до 30% пропозиції житла. При цьому географія даного формату буде ставати все ширше, і він буде присутній у всіх сегментах ринку - як в преміум, так і в бізнес і навіть в економ-класі. Все це дозволяє з упевненістю прогнозувати, що в самий найближчий час послуги з кредитування апартаментів стануть базовим пакетною пропозицією будь-якого банку, активно працює на ринку роздрібного кредитування », - упевнений Олексій Бєлоусов, комерційний директор Capital Group. А «при зростанні попиту з боку населення буде змінюватися пропозицію. Банки будуть більш активно пропонувати продукт, збільшиться конкуренція, ставки можуть трохи знизитися », - прогнозує Сергій Козлов, заступник голови правління СДМ-Банку.
резюме порталу www.metrinfo.ru
Апартаменти перетворилися в досить популярний сегмент нерухомості, їх стали більше будувати і більше купувати, тому почали розвиватися відповідні іпотечні програми. Поки їх не так вже й багато, і в порівнянні з іпотекою на квартири вони відрізняються більш строгими вимогами до початкового внеску і в багатьох випадках меншим терміном кредитування, а також часто більш високими процентними ставками. Але тим не менше купити апартаменти в кредит сьогодні можна, і навіть відсотки можуть виявитися щадними, якщо проект перебуває на фінальній стадії будівництва або викликає довіру конкретного банку.