Як знизити кадастрову вартість: роз'яснення професіоналів

Зміни в земельному законодавстві, які торкнулися розрахунку податку на ділянки індивідуального житлового будівництва і дачі, принесли вже чимало головного болю власникам цієї землі. Сума податку, яку тепер необхідно платити за ділянки, стала істотно вище - від півтора до чотирьох разів. Причому мова не про пару сотень рублів. Різниця може досягати десятків або сотень тисяч. Чи можна змінити ситуацію і що для цього потрібно зробити? Адже вже зовсім скоро, навесні, прийдуть квитанції з податкової з новими сумами.

Кадастрова оцінка - що це?

В основі кадастрової земельної реформи - рішення російської влади про те, що до 2020 року необхідно «перевести» розрахунок податку на всі об'єкти нерухомого майна (ділянки, будівлі, житлові та нежитлові приміщення та інші), виходячи з їх кадастрової вартості, а не інвентаризаційної, як було раніше. У містах федерального значення - Москва, Санкт-Петербург і Севастополь - вже діють нові правила. Що стосується регіонів, то там новий спосіб розрахунку податку поки працює тільки в відношенні земельних ділянок.

Антон Аранібар, адвокат, керуючий партнер адвокатського бюро «Аранібар і партнери», експерт громадської палати Московської області:

- Виникає логічне запитання: «А власне, для яких цілей це робиться?» Основні цілі: регулювання оподаткування і земельних правовідносин, адже платність використання землі ще ніхто не скасував. Виходячи з озвучених цілей, стає зрозуміла суть проблеми, яка полягає в тому, що різке збільшення кадастрової вартості - це значне підвищення соціальної напруженості в суспільстві, незважаючи на те що країна і так «увійшла» в економічну кризу.

Олексій Комаров, нотаріус нотаріальної палати м Санкт-Петербурга:

- У період бурхливого зростання цін на житло на ринку активно працювали перекупники, які набували квартири в споруджуваних будинках і продавали їх після отримання свідоцтва про власність. І щоб не платити податок з продажу кожної квартири, перекупники вказували в договорі занижену ціну об'єкта. А якщо покупець, побоюючись обману, пропонував вказати в договорі реальну ціну, то продавець збільшував вартість об'єкта на суму податку. З юридичної точки зору така угода вважається незаконною, перетворений. І якщо на ній буде присутній нотаріус, який розуміє, що ціна занижена, він, як правило, відмовляється завіряти договір купівлі-продажу.

Інвентаризаційну вартість встановлюють фахівці БТІ, і вона завжди була нижчою за ринкову ціну. З кадастрової вартістю ситуація інша. Передбачалося, що вона буде максимально наближена до ринкової, але фактично вийшло так, що в більшості випадків вона її перевищує в кілька разів. Рідше кадастрова вартість виявляється нижче ринкових показників, що невигідно для тих, хто збирається продавати майно. Саме це невідповідність підштовхнуло людей в стіни юридичних компаній, які займаються оцінкою і ведуть процедуру оскарження кадастрової вартості. За словами Павла Романова, майже за п'ять років компанія «Земельне розвиток» провела процедуру оскарження щодо більш п'яти тисяч земельних ділянок. А в компанію «Аранібар і партнери» на консультації з даного питання приходить два-три людини в місяць.

Масова оцінка - завищений податок

Чому ж так вийшло, що за ділянку в далекому Підмосков'ї комусь доведеться платити не дві, а наприклад, дев'ять або всі п'ятнадцять тисяч рублів? Як пояснюють експерти ринку, проблема полягає в недосконалості методики державної кадастрової оцінки (ДКО), яка вперше була проведена в 2013 році, і далі буде проводитися кожні два роки в містах федерального значення і не рідше ніж раз на п'ять років - в інших населених пунктах Росії .

Павло Романов, генеральний директор керуючої компанії «Земельне розвиток» (торгова марка «Своя земля»):

- Кадастрова вартість - це не ринкова ціна, вона може бути як більше, так і менше. Вся справа в тому, що при розрахунку ринкової вартості конкретного об'єкта нерухомості оцінювач враховує всі істотні фактори, що впливають на ціну, що дозволяє вважати її справедливою. Кадастрова ж оцінка, як правило, відбувається за допомогою засобів масової оцінки, тобто шляхом створення моделі оцінки будівлі чи земельної ділянки. Масова кадастрова оцінка проводиться не для кожного конкретного об'єкта нерухомості - це середня вартість об'єкта в «кадастровому кварталі». Наприклад, якщо «хрущовка» оточена елітними будинками, то кадастрова вартість квартири в неі буде вище риночноі ціни.

Загальна методика розрахунку кадастрової вартості розробляється в Мінекономрозвитку Росії. В якості основи використовуються дані державного кадастру нерухомості (ГКН). Дізнатися кадастрову вартість своєї ділянки може кожен власник. Для цього потрібно зайти на сайт Росреестра і подивитися на публічну кадастрову карту . Якщо вбити в рядку пошуку кадастровий номер ділянки, то можна побачити його на карті і дізнатися, у скільки він був оцінений.

Павло Романов:

- Про точність і повноту нашого ГКН «говорить» така цифра. Сеічас в ньому зареєстровано приблизно 60 мільйонів земельних ділянок, з яких трохи більше половини мають кордону в координатному описі. Численні «діри» і помилки в ГКН визнають самі чиновники і на кожній? прес-конференції довго перераховують причини. Дані по будівлях, включаючи міські багатоповерхівки, переносилися з баз БТІ, де частини зведенні, потрібних саме для оцінки нерухомості, не було. Багато ділянок разом з будівлями на них реєструвалися по «дачної» амністії - - теж без уточнення зведенні. Тому в більшості випадків ті відомості, які сьогодні є, не дозволяють однозначно ідентифікувати об'єкт нерухомості. Крім цього, часто у оцінювачів, які виконують оцінку кадастрової вартості, виникає проблема, пов'язана з невизначеністю джерел, малодоступною і складністю перевірки ринкової інформації, без якої неможливо провести статистичний аналіз ринкових цін.

Два законні способи

Отже, якщо ви вже дізналися, що кадастрова вартість вашої ділянки або іншого нерухомого майна перевищила всі мислимі і немислимі межі, дійте. Виявляється, існує два способи для заперечування кадастрової вартості: заявний (через комісію при територіальних органах Росреестра) або судовий (позов до суду).

Антон Аранібар:

- Спочатку можна звернутися в комісію при територіальних органах Росреестра. Якщо там вам не допомогли, тоді вже йти в суд і безпосередньо в суді доводити свої права. Цей варіант, можливо, найбільш простий. При цьому фізичні особи можуть одразу звертатися до суду, а юридичні особи перед зверненням до суду повинні все ж попередньо отримати рішення комісії.

Олексій Комаров:

- Згідно із законом, у кожного власника є дві підстави для перегляду результатів кадастрової оцінки. Перший - недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості. Другий - необхідність встановлення ринкової вартості об'єкта на дату, на яку встановлена ​​його кадастрова вартість.

Якщо ви не згодні з результатами ДКО, закон дає вам право оскаржити її. Але для початку потрібно залучити до цього процесу незалежного оцінювача, який? при визначенні ринкової вартості врахує всі індивідуальні характеристики об'єкта, які при масовій оцінці не беруться в розрахунок. Якщо ви хочете визначити тільки ринкову вартість об'єкта, то звіту експерта-оцінювача буде цілком достатньо як аргумент для комісії або суду. Якщо ви плануєте оскаржити величину кадастрової вартості, то перелік документів буде набагато більший.

Антон Аранібар:

- У цьому випадку необхідно представити документи, а також інші дані, що підтверджують факт наявності технічної або кадастрової помилки. Щоб довести недостовірність відомостей, потрібно довести факт про неправильне застосування даних або спотворенні даних про об'єкт оцінки, на підставі яких визначалася його кадастрова вартість. Наприклад, неправильне зазначення відомостей в переліку об'єктів нерухомості, що підлягають державній кадастрової оцінки, або неправильне визначення оцінювачем умов, що впливають на вартість об'єкта нерухомості, - місце розташування, його цільове призначення, дозволене використання земельної ділянки, аварійний стан об'єкта, знаходження об'єкта в межах санітарно-захисних зон та інших зон з особливими умовами використання території.

Перелік документів, які необхідно подати в комісію при Росреестра, зазначений в статті 24.18 Федерального закону від 29.07.1998 р № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації»:

- заяву про перегляд кадастрової вартості;

- кадастрова довідка про кадастрової вартості об'єкта нерухомості за результатами ДКО;

- нотаріально завірена копія правовстановлюючого або правоудостоверяющіх документа на об'єкт нерухомості;

- документи, що підтверджують недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості (якщо мета звернення - встановлення недостовірності відомостей);

- звіт, складений як на паперовому носії, так і в електронному вигляді (якщо мета звернення - встановлення ринкової вартості);

- позитивний експертний висновок на паперовому носії та в електронному вигляді про визначення ринкової вартості об'єкта, підготовлене експертом-оцінювачем.

Перелік документів, які необхідно надати до суду, перераховані в статтях 126 і 246 Кодексу адміністративного судочинства України від 08.03.2015 р № 21-ФЗ:

- адміністративне позовну заяву про оскарження результатів визначення кадастрової вартості;

- протокол засідання комісії про перегляд кадастрової вартості (для юридичних осіб);

- повідомлення, що підтверджують вручення іншим особам, які беруть участь у справі, копій адміністративного позовної заяви та доданих до неї документів;

- документ, що підтверджує сплату державного мита (2 000 рублів за кожен об'єкт нерухомості);

- документ, що підтверджує наявність вищої юридичної освіти у громадянина, який є адміністративним позивачем, або довіреність, яка засвідчує повноваження представника адміністративного позивача, а також документ, що підтверджує наявність у представника вищої юридичної освіти;

- клопотання про призначення судової експертизи по встановленню ринкової вартості об'єкта нерухомості на дату визначення кадастрової вартості;

- такий же пакет документів, як і до заяви в комісію про перегляд кадастрової вартості.

Павло Романов:

- У комісії не завжди вдається домогтися визнання справедливої ​​кадастрової вартості. Регламент роботи комісії здебільшого спрямований на дотримання формальностей на шкоду розгляду питання по суті. В основному задовольняються заяви, згідно з якими кадастрова вартість може бути зменшена приблизно на 30%. Згідно з офіційними даними Росреестра, в 2014 році сумарна величина кадастрової вартості до розгляду заяв в комісіях становила 4 трлн рублів, а після - 2,7 трлн рублів, що свідчить про її зниження на 32,3%. У суді практично завжди вдається довести, що результати визначення кадастрової вартості не відповідають ринковій вартості. Робота суду направлена ​​на розгляд спору по суті при дотриманні правил ведення судового процесу. Згідно з офіційними даними Росреестра, в 2014 році в результаті винесених в судовому порядку рішень зафіксовано зниження сумарної величини кадастрової вартості в 3,75 рази. Сумарна величина кадастрової вартості до заперечування становила близько 1 431,47 мільярда рублів, а після оскарження - близько 382,22 млрд руб (зниження на 73%).

Антон Аранібар:

- В цілому треба розуміти, що об'єктивна перешкода - це те, що сформована методика встановлення кадастрової вартості спочатку створювалася не для того, щоб її скасувати. Чому такий великий відсоток рішення позитивних справ? Тут можна виділити кілька факторів, але основний - реальне невідповідність кадастрової вартості об'єкта нерухомого майна і ринкової вартості. Для прикладу можна взяти випадок, коли юридичній особі виділяють у власність земельну ділянку в 2000 році з кадастрової вартістю 5 млн рублів. У 2014 році виявляється, що кадастрова вартість ділянки становить 45 млн рублів, а ринкова вартість ділянки - близько 25 млн рублів.

Павло Романов теж наводить приклад з практики, що показує невідповідність кадастрової вартості реальному стану справ:

- Земельна ділянка на території Московської області площею 726 кв. м для дачного будівництва. Кадастрова вартість на 01.01.2013 р за результатами ДКО - 794 454,54 рубля. Кадастрова вартість на 01.01.2013 р за рішенням суду в результаті заперечування результатів визначення кадастрової вартості в суді - 216 159,24 рубля. Таким чином, кадастрова вартість була перерахована судом в сторону зменшення в 3,67 рази.

Оскарження - це замкнуте коло?

Після отримання позитивного рішення комісії або суду з встановленої нової кадастрової вартістю заповітний документ потрібно надати в кадастрову палату для внесення змін до державного кадастр нерухомості. Ці дані пізніше надійдуть і в податкову, а власник на підставі отриманих документів зможе зменшити суму податку. При цьому майте на увазі, що заплатити податок по справедливості можна буде тільки за рік, в якому ви оскаржили кадастрову вартість. Всі попередні роки доведеться оплачувати за результатами останньої державної кадастрової оцінки.

Начебто все здається не таким складним, якби не парочка «але». По-перше, економічна доцільність самої процедури оскарження. Послуги оцінювача коштують недешево. Для фізичних осіб це може обійтися від 3 до 15 тис. Рублів, в залежності від площі ділянки, а для юридичних витрати на такі послуги варіюються в межах від 60 до 150 тис. Рублів. До цієї суми потрібно додати судові витрати і послуги юриста. Експерти радять починати цей процес, якщо майбутня економія на податках покриє витрати на оспорювання. При цьому заздалегідь дізнатися, якою буде нова кадастрова вартість, можна тільки приблизно, грунтуючись на приблизною ринковою вартістю об'єктів в цьому районі (можна побачити оголошення про продаж).

По-друге, абсолютно вигідно оскаржувати кадастрову вартість тим, хто збирається продавати, і тільки у випадках, коли є підозри, що ця цифра занижена. Це означає, власник оскаржить суму, продасть майно і забуде про це. Але для тих, хто не збирається продавати свою нерухомість, цей сценарій не підходить. Справа в тому, що рішення комісії або суду буде діяти лише до чергової ДКО. І якщо її результати знову здадуться власнику несправедливими, йому доведеться починати процедуру оскарження заново або просто змиритися з сумою податку. На жаль, інших умов наша держава для власників нерухомості не передбачив.

Новий закон про кадастрову оцінку

Несправедливою кадастрової оцінки нерухомості незадоволені багато. Глава РФ Володимир Путін нещодавно заявив, що готується законопроект, який повинен виправити цю ситуацію. Президент підкреслив, що робота оцінювачів та кадастрова оцінка об'єктів нерухомості не повинні бути обтяжливими для росіян. Олексій Улюкаєв, який очолює Мінекономрозвитку, повідомив ТАСС, що в недалекому майбутньому з'явиться інститут державних кадастрових оцінювачів. Проект закону про створення такого інституту вже готовий. Нові державні установи будуть займатися визначенням кадастрової вартості нерухомості та вести роботу з власниками об'єктів, розглядати скарги власників. Ці установи будуть бюджетними, громадянам не доведеться платити за позапланову оцінку або зміна кадастрової ціни.
Прем'єр РФ Дмитро Медведєв переконаний, що потрібно водити єдину методику розрахунку кадастрової вартості землі. Це дозволить встановлювати справедливу вартість нерухомості, що враховує територіальні особливості. Медведєв збирається доручити розробку такої пропозиції Мінекономрозвитку.

Міністр фінансів Антона Силуанов запевнив, що всі існуючі зараз пільги для пенсіонерів, військових та інвалідів при переході на обчислення податку по кадастрової ціною збережуться.