Державна реєстрація прав на нерухоме майно є найважливішим фактором забезпечення та захисту прав учасників цивільних правовідносин, офіційного визнання і юридичного закріплення державою прав фізичних та юридичних осіб на нерухоме майно.
Процедура проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права і обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав визначаються вищевказаним Законом, Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року N 703 (далі - Порядок), а також низкою інших нормативних актів.
З огляду на, що існуючі зараз правила державної реєстрації прав на нерухомість суттєво відрізняються від тих, які існували раніше, вони мають як позитивні моменти так і деякі недоліки.
Новий порядок оформлення і реєстрації прав на нерухомість спрямований спростити процедуру реєстрації прав та зробити систему обліку прав прозорішою та впорядкованою.
Далі ми докладніше розглянемо існуючу процедуру державної реєстрації прав на нерухомість і її основні переваги.
1. Скорочення кількості інстанцій, які здійснюють реєстрацію прав на нерухомість.
Раніше процедура реєстрації прав на нерухоме майно, їх обмежень здійснювалася різними реєструючими органами.
До 2013 році майнові права на землю і будівлі (споруди), розташовані на ній, містилися в різних реєстрах. Землею - займалося Держземагентство, а будівлями - комунальні підприємства БТІ. Державну реєстрацію угод, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна здійснювали нотаріуси. При цьому кожен із зазначених суб'єктів мав доступ лише до «свого» реєстру, що часто призводило до зловживань з боку недобросовісних учасників правовідносин.
На сьогодні створена єдина система державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яка поєднала в собі інформацію про земельні ділянки та об'єкти, які на них знаходяться.
Відповідно до зазначеного Закону державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомості (земельні ділянки, житлові будинки, квартири, будівлі та споруди тощо) проводять державні реєстратори, на які покладено обов'язок ведення реєстраційних справ щодо об'єктів нерухомого майна.
Державні реєстратори здійснюють реєстрацію прав на новобудови, реконструйоване нерухоме майно, а також те майно, яке не було зареєстровано до 1 січня 2013 року відповідно до чинного законодавства.
У випадках, передбачених ст. 18 Закону, державні реєстратори здійснюють видачу та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно, в тому числі і на земельні ділянки (замість державних актів, які видавалися до 2013 р).
Разом з тим передбачена спрощена процедура реєстрації прав на нерухоме майно, яка полягає в покладанні на нотаріусів функцій щодо здійснення державної реєстрації права на вже зареєстровані об'єкти нерухомості з внесенням відповідної інформації до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Нотаріуси здійснюють державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомості, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомістю, об'єктом незавершеного будівництва. Тобто, нотаріуси здійснюють так звану «вторинну» державну реєстрацію прав на нерухомість.
2. Створення єдиного Державного реєстру прав на нерухоме майно.
З введенням нової системи реєстрації прав на нерухомість зупинено дію Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек. Однак права, зареєстровані в зазначених реєстрах, залишаються в силі.
Відтепер державна реєстрація прав на нерухомість здійснюється шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру прав на нерухоме майно, який містить інформацію як про нерухоме майно, так і про права на нього. Необхідно вказати, що основою для обліку прав на земельні ділянки є Державний земельний кадастр, який ведеться територіальними органами Держземагентства.
Так, згідно зі ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.
Таким чином в зв'язку зі змінами в порядку і системі державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень був створений єдиний реєстр таких прав і передані функції і повноваження по його веденню спеціалізованому органу - Укрдержреєстру.
3. Чітке визначення моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно ч. 1 ст. 15 Закону реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими етапами процедури реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до ч. 11 ст. 15 Закону датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав.
Ухваленню рішення про проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації, призупинення розгляду заяви про державну реєстрацію. Таким чином, момент державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і момент державної реєстрації заяви про проведення такої реєстрації співпадають за умови, якщо відсутні передбачені законодавством підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Позитивною моментом є не тільки прив'язка моменту реєстрації прав до моменту подачі відповідної заяви, а й встановлення єдиного підходу до реєстрації прав, на підставі яких вони виникають, переходять або припиняються.
Так, на сьогодні скасовано необхідність реєстрації угод (договорів) поряд з реєстрацією права, про що внесені відповідні зміни до Цивільного кодексу України та закон "Про оренду землі".
Але в той же час залишилося неврегульованим питання суборенди землі, оскільки норма про те, що договір суборенди землі підлягає державній реєстрації, не була виключена з чинної редакції Закону України "Про оренду землі".
4. Єдині терміни державної реєстрації та надання інформації з Державного реєстру.
Згідно ч. 5 ст. 15 Закону державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться в строк, що не перевищує 14 робочих днів з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про таку реєстрацію та документів, необхідних для її проведення.
Державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.
Відповідно до п. 14 Порядку надання інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року N 703 орган державної реєстрації прав в день прийняття заяви (запиту) видає або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення заявнику виписку, інформаційну довідку або витяг з Державного реєстру прав або рішення про відмову в наданні інформації з Державного реєстру прав або отримання інформації з Державного реї стра прав за результатами розгляду запиту в один із способів, який вказаний в заяві (запиті).
5. Визначення фіксованої плати за проведення реєстраційних дій.
Відповідно до ч. 1 ст. 29 Закону за проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень справляється державне мито.
Зараз за державну реєстрацію права власності на нерухоме майно стягується плата в розмірі 7 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, за державну реєстрацію іншого речового права на нерухоме майно, обтяження права на нерухоме майно - 3 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Раніше органи місцевого самоврядування самостійно визначали розмір плати за проведення реєстрації прав на нерухомість.
Крім цього, під час вчинення нотаріальних дій щодо нерухомого майна окремо оплачуються нотаріальні послуги.
Слід зазначити, що вартість послуг нотаріусів по реєстрації прав на нерухомість суттєво перевищує встановлений законом розмір держмита.
Незважаючи на свої позитивні моменти, новий порядок реєстрації прав на нерухоме майно має і суттєві недоліки.
1. Щодо обмеження доступу органів реєстрації до Державного земельного кадастру.
В даний час чинним законодавством України не передбачено доступу органів державної реєстрації прав до баз даних органів Державного земельного кадастру, а лише встановлено механізм взаємодії цих органів з метою обміну відповідною інформацією (стаття 28-1 Закону, стаття 30 Закону "Про Державний земельний кадастр") .
Державна реєстрація прав на земельні ділянки проводиться після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі, до моменту впровадження електронного підключення нотаріусів до Державного земельного кадастру, після чого при вчиненні нотаріальних дій видача таких витягів з Державного земельного кадастру (ДЗК) на земельну ділянку буде здійснюватися нотаріусами особисто.
Так що в майбутньому Держземагентство та Мін'юст мають намір спростити процедуру реєстрації прав на земельні ділянки.
Зокрема, щоб громадянам при первинній реєстрації земельної ділянки та прав на нього не доводилося звертатися до двох відомствам, державним кадастровим реєстраторам планується дати право безпосередньо реєструвати ділянку в базі Укрдержреєстру, а нотаріусам право отримувати витяг з ДЗК безпосередньо під час вчинення нотаріальних дій.
Однак і тут не все так просто. Після початку роботи нового ГЗК і відкриття загального доступу до нього в мережі Інтернет, багато громадян зіткнулися з проблемою, яка викликала у них панічний страх. Суть проблеми полягає в тому, що вони не змогли знайти свої земельні ділянки на кадастровій карті Укрдержреєстру. Як з'ясувалося, всьому виною неналежний рівень технічного і програмного забезпечення ДЗК.
Згідно Європейських стандартів ДЗК повинен містити інформацію не тільки про площу земельних ділянок та їх цільове призначення, але і в тому числі про кількісну і якісну характеристики земель, про їхню оцінку, розподіл земель між власниками і користувачами.
В даний час в існуючому вигляді ДЗК не відповідає своєму законодавчому визначенню - ні того, що він дав в Земельному кодексі, ні того, який міститься в Законі "Про державний земельний кадастр". Створення ДЗК явно проводилися з порушенням технічних регламентів і вимог до геодезичних і картографічних робіт, що спричинило безліч проблем з його застосуванням (відсутність зареєстрованих земельних ділянок, існування «накладок», перекручена конфігурація земельних ділянок і т.п.).
При таких умовах невідомо, коли ДЗК запрацює повноцінно.
2. Щодо посвідчення права постійного користування землею.
Так як згідно нового порядку державні акти не видаються, на законодавчому рівні залишилося неврегульованим питання, яким документом засвідчується право постійного користування землею, оскільки в Законі вказані лише випадки видачі свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
3. Щодо порядку надання інформації з державного реєстру прав на нерухоме майно.
З моменту впровадження нової системи реєстрації прав на нерухоме майно нотаріуси зіткнулися з деякими практичними незручностями.
Так, згідно з п. 2 Порядку надання інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року N 703, інформація з Державного реєстру прав надається державним реєстратором прав на нерухоме майно в формі витягу, інформаційної довідки та виписки.
Відповідно до п. 7 Порядку доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно користування інформацією про зареєстровані речові права, їх обтяження на об'єкт нерухомого майна, що міститься в Державному реєстрі прав, здійснюється нотаріусом виключно при вчиненні нотаріальних дій щодо цього об'єкта нерухомого майна.
Забороняється надавати іншим особам за їх зверненням інформацію, отриману відповідно до зазначеного Порядку, крім випадків, встановлених законом.
Виходячи з тлумачень зазначених норм, нотаріуси позбавлені законодавчої можливості надавати власникам і правовласникам офіційну інформацію з реєстру прав на нерухомість.
Як приклад, власник майна або особа, яка має речове право на чуже нерухоме майно, позбавлені можливості отримати у нотаріуса інформацію про таке майно безпосередньо перед вчиненням нотаріальних дій щодо такого майна.
В такому випадку, вищевказані особи повинні спочатку звернутися до державного реєстратора для отримання виписки з реєстру, а потім, переконавшись в тому, що майно дійсно існує в реєстрі і на нього немає ніяких обтяжень, звертаються до нотаріуса для вчинення нотаріальних дій.
Безумовно, було б зручніше, якби нотаріуси самостійно могли видавати виписки з реєстру прав на нерухоме майно. Це об'єднало б процедури отримання інформації про майно і вчинення нотаріальних дій щодо такого майна.
4. Щодо процедури реєстрації права користування (оренди) нерухомістю.
Зі зміною законодавчого підходу до порядку реєстрації прав на нерухоме майно з'явилися деякі колізії в процесі реєстрації права користування (оренди) нерухомістю.
Так, для того, щоб зареєструвати право користування (оренди) земельної ділянки, власник повинен спочатку згідно з новим порядком зареєструвати право власності на зазначене майно.
Згідно ч. 4 ст. 3 Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за умови, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачає обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
Однак, на практиці органи реєстрації відмовляють громадянам у реєстрації права користування нерухомим майном, враховуючи, що право власності на майно не зареєстровано відповідно до порядку, визначеного законом.
При таких умовах органи реєстрації радять спочатку звертатися до них із заявою про реєстрацію права власності, а потім вже реєструвати інше речове право на майно.
Пунктом 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону N одна тисячу вісімсот сімдесят вісім від 11.02.2010 (зі змінами та доповненнями) визначено, що фізичні та юридичні особи звільняються від сплати державного мита при проведенні державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані до проведення державної реєстрації прав в порядку, визначеному Законом.
Таким чином, питання законодавчого регулювання відносин у сфері державної реєстрації прав власності на нерухоме майно має основоположне значення для суспільства в цілому.
Оскільки нова система реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна в даний час знаходиться в стадії становлення, залишається сподіватися, що з часом всі існуючі колізії будуть врегульовані на законодавчому та технічному рівнях.
Проценко Вадим