Новобудови Сочі. Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК)

У Сочі, всупереч тим, що відбувається в економіці держави несприятливим процесам, продовжує існувати стабільний купівельний попит на жилі приміщення . І в якості одного із способів придбання житла на ринку нерухомості пропонується участь в житлово-будівельних кооперативах.
Необхідно відзначити, що застосовувалося в радянський період нашої країни правове регулювання діяльності будівельних кооперативів втратило чинність у зв'язку з прийняттям нових нормативних актів.
На сьогоднішній день організація і діяльність житлово-будівельних кооперативів, правове становище їх членів визначені і регулюється розділом 5 Житлового Кодексу РФ від 29 грудня 2004 року і положеннями частини 1 Цивільного Кодексу РФ від 30 листопада 1994 року.
Так згідно, Житлового Кодексу РФ: житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян і (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими і нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку.
Члени ЖБК своїми засобами беруть участь в будівництві, реконструкції і подальшому утриманні багатоквартирного будинку, тобто, по суті, є замовниками та інвесторами будівництва.
Участь в ЖБК є легітимним механізмом, що не поступається правових відносин, передбачених багатьом відомим Федеральним Законом РФ № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації».
Багато в якості гарантій захисту прав учасників пайового будівництва не зовсім обгрунтовано бачать передбачену Федеральним Законом №214-ФЗ реєстрацію договорів пайової участі в органах Федеральної реєстраційної служби. Проте, як показує практика, в разі ухилення несумлінного забудовника від виконання зобов'язань - для учасників пайового будівництва настають несприятливі наслідки у вигляді неотримання нерухомого майна.
А в ЖБК самі члени вправі контролювати будівництво. Між ЖБК і членом ЖБК необхідно укладати договір, що містить в повному обсязі права і обов'язки сторін та всі юридично значущі умови. Крім того, членство в ЖБК, що породжує права на житлове приміщення повинно бути зареєстровано в органах Федеральної Податкової Служби РФ, що буде підтверджуватися випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
Діяльність ЖБК знаходиться у вигідному положенні в області застосування податкового права. Житлово-будівельний кооператив не є платником податку на прибуток і податку на додану вартість, оскільки не займається підприємницькою діяльністю, а одержувані ним грошові кошти є пайовими внесками, що направляються на будівництво житлового фонду з метою задоволення потреби членів кооперативу в житлі.
Особи бажаючі вступити в ЖБК можуть домогтися для себе зручною розстрочки внесення пайових внесків. Порядок і умови внесення пайового внеску членом житлового кооперативу відповідно до частини 1 статті 125 Житлового Кодексу РФ визначаються статутом юридичної особи.
Право на вступ до житлові кооперативи мають громадяни, які досягли віку шістнадцяти років, і (або) юридичні особи.
Кількість членів житлового кооперативу не може бути менше ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень в будинку, що будується або купується кооперативом багатоквартирному будинку. У зв'язку з чим, при вступі в кооператив необхідно виконати звірку кількості членів ЖБК, згідно виписки з єдиного державного реєстру юридичних осіб, з кількістю житлових приміщень, передбачених проектом будівництва.
Крім того, в кожному випадку обов'язково здійснювати доскональне вивчення дозвільної документації на будівництво, правовстановлюючої, правоудостоверяющіх та іншої документації, переважно із залученням фахівців.
Так в Сочі в якості прикладу сумлінного ЖБК можна виділити кооператив по вулиці Нагірній 11.
Згідно, пункту 4 статті 218 Цивільного Кодексу РФ і частини 1 статті 129 Житлового Кодексу РФ член житлово-будівельного кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, набувають право власності на вказане майно. Грунтуючись на наведених положеннях, можна зробити висновок, що члена ЖБК, повністю виплатив свій пай, слід визнати власником житлового приміщення в зведеному багатоквартирному будинку. Проте, безумовно, його право власності підлягає державній реєстрації.
Документ, що підтверджує виплату членом ЖБК паю в повному обсязі в силу Федерального закону від 21.07.97 N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» є підставою для державної реєстрації виникнення прав на нерухоме майно.
Сформована в УФРС практика реєстрації прав власності членів ЖБК йде саме по шляху реєстрації їх прав на житлові приміщення без необхідності реєстрації права власності ЖБК на багатоквартирний будинок.
Підводячи підсумок, можна з упевненістю стверджувати, що вступ у житлово-будівельні кооперативи є законним і гарантованим способом придбання житла .

Ми отримали декілька питань по темі статті і дали на них відповіді:

- А що за кооператив Нагірна 11? І що вони будують?
- Чому схема з кооперативом не популярна в Сочі? Які гарантії для пайовика?
- У Сочі, за такою схемою вже будувалися будинки? У сенсі, чи є вже введені і житлові будинки за такою схемою?

Відповідає Артемій Пашук:
А що за кооператив Нагірна 11? І що вони будують?
У Сочі, за такою схемою вже будувалися будинки? У сенсі, чи є вже введені і житлові будинки за такою схемою?

ЖБК «Нагірна - 11» здійснив будівництво елітного шістнадцяти поверхового багатоквартирного житлового будинку за адресою: м Сочі Центральний район вул. Нагірна д. 11.
30 січня 2012 року будинок введено в експлуатацію. Усі будівельні та оздоблювальні роботи завершені, житловий будинок підключений до міських мереж. На сьогоднішній день ЖБК «Нагірна - 11" іншого будівництва не веде.
Чому схема з кооперативом не популярна в Сочі? Які гарантії для пайовика?

По - перше, вважаю, що будівельний бізнес в Сочі ще не досяг цивілізованого рівня (прошу вибачення у сумлінних учасників ринку). Більшість забудовників більш цікавлять нелегальні схеми. Багато (будівництво на землях садівництва і ІЖС взагалі не розглядаю в даному випадку) на стадії будівництва просто укладають попередні договори (правомірність багатьох з них окрема тема). Це дозволяє забудовникам піти від фінансових і тимчасових витрат, які виникають у разі оформлення угод в порядку 214 ФЗ РФ або через ЖБК. В результаті покупці юридично слабо захищені.

По - друге, членство громадянина (або юридичної особи) в ЖБК проходить початкове оформлення через Федеральну податкову Службу та підтверджується випискою з Єдиного Державного Реєстру Юридичних Осіб. Але гарантії члена ЖБК залежать від індивідуального випадку. Так наприклад важливо: переданий чи земельну ділянку у власність (або оренду) ЖБК; отримано дозвіл на будівництво; заклчени чи договори будівельного підряду (які фірми будуть будувати); як розрахований розмір пайових внесків (кошторис будівництва); репутація забудовника (що раніше будував), положення договору і багато іншого.

По - третє, форма юридичної особи ЖБК вигідна для забудовника, так як передбачає багато податкових пільг, як для некоммерчесской організації.

З повагою А. Пашук

... ..Крім того, членство в ЖБК, що породжує права на житлове приміщення повинно бути зареєстровано в органах Федеральної Податкової Служби РФ, що буде підтверджуватися випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб ... »
Будьте ласкаві - дайте посилання на статтю в Розділі V. «ЖИТЛОВІ ТА ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНІ КООПЕРАТИВИ» ЖК РФ, де це зазначено чи іншої будь-якої НПА, в якому є пряма вказівка про внесення відомостей саме про членах ЖБК в ЕГРЮЛ. Я можу помилятися, але по-моєму, Ви до членів ЖБК включили вимоги до членів ЖНК.

Реєстрація членів ЖБК в ЕГРЮЛ передбачена підпунктом д) частини 1 статті 5 ФЗ РФ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців» N 129-ФЗ від 8 серпня 2001 року, згідно з яким в єдиному державному реєстрі юридичних осіб містяться відомості про засновників (учасників) юридичної особи. Так само, частина 2 статті 16 ФЗ РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» N 122-ФЗ від
21 липня 1997 року зазначено, що орган, який здійснює державну реєстрацію прав, в разі, якщо правовласником, стороною або сторонами угоди є юридичні особи, запитує в державному органі виконавчої влади, що здійснює державну реєстрацію юридичних осіб, виписку з єдиного державного реєстру юридичних осіб (відомості , що містяться в ній) щодо таких осіб, якщо така виписка не була представлена ​​заявником з власної ініціативи.
У зв'язку з вищевикладеним, постійно стикаюся з тим, що при прийомі документів на державну реєстрацію права власності члена ЖБК на житлове приміщення, реєстратори вимагають виписку з ЕГРЮЛ з обов'язковою наявністю відомостей про зазначений особі (маю досвід юридичного супроводу діяльності двох ЖБК від створення юридичної особи до введення об'єкта в експлуатацію).
По - друге, наполягаю, що внесення відомостей про членів ЖБК в ЕГРЮЛ є додатковим гарантом захисту інтересів осіб, які купують житло в кооперативі на стадії будівництва. Так, будь-який член ЖБК може перевірити свою участь в кооперативі шляхом отримання виписки з ФНС РФ. Виключити члена ЖБК так само складніше, так як це необхідно реєструвати через ФНС РФ і т.д.

Дякую за гарне питання.
З повагою, адвокат А.Л. Пашук.

Спасибі за швидку і об'ємний відповідь. Але, все-таки, прямої вказівки, як у випадку з ЖНК, немає, вірно? Отже, це питання може трактуватися на розсуд сторін. І можна рекомендувати, або, як Ви говорите в своєму останньому повідомленні - наполягати, всім знову прийнятою членам Кооперативу про внесення їх в ЕГРЮЛ.
Мета моїх повідомлень - все-таки уточнити цей момент для майбутніх членів Кооперативу, щоб в разі, якщо ЖБК не вносить своїх НОВИХ пайовиків в ЕГРЮЛ, дії кооперативу не розглядатись, як бажання когось обдурити або як невиконання своїх, законом прописаних, прямих обов'язків .
ІМХО: набагато важливіше отримати від Кооперативу повний пакет документів, який, в разі не виконання ЖБК своїх зобов'язань, був би прийнятий в суді.
У 2009 році є позитивний досвід реєстрації в Росреестра житлових приміщень на пайовиків шляхом надання документів, що підтверджують факт членства в кооперативі тощо, без внесення їх в ЕГРЮЛ.
Скоро планую «здаватися» за наступним ЖБК - так замислилася, і в понеділок піду ще раз на консультацію: як-то, маючи в 2009 році успішно зареєстровані приміщення без внесення нових членів в ЕГРЮЛ, в цей раз навіть і не піднімала це питання.
Дякую що Ви створили тему, що стосується діяльності ЖБК.

Відповідь засновую на особистому досвіді. На сьогоднішній день я, як адвокат, супроводжую угоди, пов'язані з державною реєстрацією в Центральному Відділі Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Краснодарському краю в місті Сочі права власності членів ЖБК на житлові приміщення.
Перед наданням документів на державну реєстрацію, я отримав консультацію одного з державних реєстраторів.
Останній пояснив, про необхідність надання на державну реєстрацію виписки з ЕГРП із зазначенням членів ЖБК. Обґрунтувавши це наступним:
Дійсно, відповідно до положень статті 121 Житлового Кодексу РФ «Прийом у члени житлового кооперативу» рішення загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) про затвердження прийняття нового члена є належним підтвердженням членства.
Але реєстратор, зобов'язаний зробити запит в ФНС РФ про надання виписки з ЕГРЮЛ щодо ЖБК, відповідно до положень частини 2 статті 16 ФЗ РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» N 122-ФЗ від 21 липня 1997 року , згідно з якою орган, який здійснює державну реєстрацію прав, в разі, якщо правовласником, стороною або сторонами угоди є юридичні особи, запитує в державному органі виконавчої влади, що здійснює державну реєстрацію юридичних осіб, виписку з е іншого державного реєстру юридичних осіб (відомості, що містяться в ній) щодо таких осіб, якщо така виписка не була представлена ​​заявником з власної ініціативи.
ФНС РФ відомостями про членів ЖБК не має, у разі не внесення їх в ЕГРЮЛ.
У зв'язку з зазначеним реєстратор має право призупинити операцію відповідно до положень пункту 1 статті 19 ФЗ РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» N 122-ФЗ від 21 липня 1997 року, згідно з яким державна реєстрація прав призупиняється державним реєстратором при виникненні у нього сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації прав, в автентичності поданих документів або достовірності зазначених у них відомостей, а також у разі неподання документів (све дений, що містяться в них), запитуваних органом, що здійснює державну реєстрацію прав, за міжвідомчим запитам.
Крім того, я консультувався із зазначеного питання з реєстраторами Хостінского Відділу Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Краснодарському краю в місті Сочі і отримав ту саму відповідь.
Безумовно, рішення реєстратора про призупинення державної реєстрації може бути оскаржено в суд у порядку, передбаченому главою 25 ЦПК РФ «Провадження у справах про оскарження рішень, дій (бездіяльності) органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових осіб, державних або муніципальних службовців». І велика ймовірність, що Ви виграєте зазначений спір. Але витрачений час (не можна виключати, що прийняте судом рішення буде оскаржено в апеляційному порядку) і сама наявність судового спору, може викликати негативну реакцію з боку клієнтів.
Часто стикаюся з різним підходом реєстраторів до вимог про надання документів на реєстрацію. І в Вашому випадку, можливо виписку з ЕГРЮЛ з членами ЖБК не зажадають.
Але, особисто моя думка, що внесення членів ЖБК в ЕГРЮЛ, додатково захищає інтереси клієнтів і позитивно відбивається на репутації ЖБК.

З повагою, адвокат А.Л. Пашук.