В основу огляду лягло досить велике дослідження проведене фахівцями компанії «Теком Девелопмент» і представлене в кінці 2012 року за результатами аналізу інформації, що розміщується у відкритих джерелах, а також власних польових і кабінетних ісслеованій.
Географічно, досліджуваний район лежить в межах Приморського р-ну м.Одеси і включає в себе: територію порту, в тому числі Практичну Гавань; Пер.Газовий; ул.Приморская, 49-61; ул.Бал- ковського, 2-4,54; ул.Балковская, 1, 7-67; ул.Маловского, в тому числі Дюковский сад; полотно залізниці до ул.Міхаіла Грушевського; ул.Міхаіла Грушевського до ул.Балковской; ул.Разумовского, 60-2; вул.Мечникова, 51-59; пер.Високій, 15-19; ул.Водопроводная, 16-28; Люстдорфська дорога до ул.Артиллерийская, 3; вул.Середньофонтанська, 12а; Фонтанська дорога, 1-103; Ний пер., 3-7а; берег Чорного моря.
Крім морського порту на території Приморського району розташований залізничний вокзал, що надає йому статус транспортних воріт міста.
На території Приморського району розташований залізничний вокзал і візитна картка району та міста - Одеський морський торговельний порт.
Населення району складає більше трьохсот тисяч чоловік, з числа яких працюють є 195 тисяч. Такий високий відсоток зайнятого населення говорить про підприємницької активності жителів, і дозволяє віднести його переважно до середнього класу, отже загальний культурний рівень жителів перевищує середній по місту.
Загальний культурний вага Приморського району підтверджується наявністю більшості визначних пам'яток Одеси. Центр міста, Аркадія і Фонтан відносяться саме до цього району, це класичний центр міста з широким, різноманітним і унікальним спектром господарських функцій:
- масштабний житловий масив з багатоповерховою забудовою і архітектура «Старої Одеси»;
- культурно-громадські та адміністративні центри та об'єкти з численними пам'ятниками архітектури, музеями, театрами;
- зелені паркові зони з пляжами;
- портово-промисловий комплекс;
- науково-освітня сфера.
Всього на території району розташовано: 50 пам'ятників монументального мистецтва і 669 житлових будинків,
які є пам'ятками архітектури.
У районі всього:
- 124 вулиці;
- 85 провулків;
- 13 площ: Грецька, 10 Квітня, Думська, Катерининська, Куликове поле, Л.Толстого, Старосенная, Театральна, Тираспольська, В.Холодной, Привокзальна, Митна, Соборна;
- 11 спусків: Військовий, Деволанівський, Карантинний, Ланжеронівський, Маринеско, Матроський, Ольгиевский, Польський, Скиданівська, Степана Олійника, Ковалевського;
- 5 бульварів: Італійський, Лідерсівський, Приморський, Французький, Мистецтв;
- 3 проспекту: Гагаріна, Олександрівський, Шевченко;
- 5 пляжів: «Ланжерон», «Отрада». «Дельфін», «Аркадія», 10-я ст Б.Фонтана «Чайка»;
На території Приморського району розташовані найбільші ринки міста: Привоз, Новий і стаконом. Крім них Приморський район представлений дев'ятьма мініринкамі, а також 240-ми продуктовими магазинами.
Широко розвинена мережа громадського харчування: 38 ресторанів; 167 барів; 24 столових; 330 кафе.
Розширюються види побутових послуг, що надаються населенню: 13 фото - салонів; 4 хімчистки; 122 перукарні; 17салонов краси; 11 ательє.
У районі широко розвинена аптечна мережа, населення обслуговує 61 аптека та 89 аптечних кіосків.
Приступаючи до більш детального розгляду ринку «новобудови», пропонуємо загострити вашу увагу на районі Французького бульвару, як одного з центрів найбільшою будівельною активності. Йтиметься про об'єкти розташованих за адресою:
Перший з розглянутих об'єктів буде розташований за адресою вул. Французький б-р, 2 і є житловим комплексом, будівництво якого розпочато в травні 2012 року будівельною компанією «Зарс».
Комплекс буде являти собою 13-ти поверховий трисекційний монолітно-каркасний будинок «преміум-класу». Слід зазначити близькість комплексу до Театру музичної комедії - 200 м.
Фасадом третьої і другої секції житловий комплекс виходить на проїжджу частину Французького бульвару, що можна віднести до недоліків комплексу, т.к поруч проходить трамвайна гілка. Також з недоліків комплексу можна виділити його оточення, які стоять в безпосередньому зіткненні з ним, 2-3 поверхові будівлі в поганому стані. Крім цього відзначимо і той факт, що вид на море перекриває багатоповерховий ЖК «Марсель».
З переваг житлового будинку, крім близькості моря і парку «Шевченко», слід виділити властиву СК «Зарс» технологію будівництва червоним керамічним цеглою. Крім цього комплекс буде знаходитися під цілодобовою охороною.
У будинку всього 139 квартир. На діаграмі 3.1. можна побачити розподіл площ і сегментацією за кількістю кімнат:
Як видно з діаграми в будинку всього заплановано 36% одно- двокімнатних, і 64% трьох-чотирьох кімнатних апартаментів і пентхаусів величезній площі, що само по собі не розраховане на споживчий попит і швидкі продажі.
На момент написання даного матеріалу однокімнатні квартири в комплексі були розпродані і заброньовані, також як і двокімнатні квартири малої площі.
Продажі за перше півріччя 2012 р в ЖК по ул.Французскій б-р, 2 можна побачити в діаграмі 3.2:
При цьому ціновий діапазон для житлової нерухомості перебуває в межах 1700-2500 у.е / кв.м, в залежності від поверху ціна піднімається на 100 у.о.
На перших двох поверхах житлового комплексу передбачені приміщення для здачі в оренду під торгово-офісне використання. Ціна на комерційну нерухомість коливається від 2500 до 3000 у.е за кв / м.
У підземній частині комплексу розташований паркінг на 90 м / м, ціна продажу паркомісць коливається на рівні 30 тис у.о за паркомісце.
Закінчення будівництва житлового будинку планується на 2 квартал 2014 р
Більш детальну інформацію див. Додаток №1-Паспорт житлового комплексу розташованого за адресою вул. Французький б-р, 2.
Наступним обєктом нашого розгляду стане, що будується житловий комплекс «Крит», за адресою вул. Французький б-р, 13а
Початок будівництва житлового комплексу довелося на січні 2011 р Однак, довгий час будівництво було заморожено на рівні другого поверху. Будівництво відновилося в повному обсязі в червні 2012 р, після того як була узгоджена підвищена поверховість будівлі, з шести поверхів і одного мансардного, до семи поверхів і двох мансардних.
Житловий комплекс односекційний, монолітно-каркасний, перекритий газобетоном товщиною 40 см, фасад комплексу виходить на проїжджу частину Французького б-ра (див. Попередній приклад) з одного боку і внутрішній дворик з іншого боку, що можна віднести до недоліків комплексу. Також, як і попередньому випадку, вид на море відкривається з п'ятого поверху, відповідно все видові квартири продаються за підвищеною вартістю.
З переваг житлового будинку необхідно відзначити близькість моря, Траси Здоров'я і парку «Шевченко».
У будинку 78 квартир. На діаграмі 3.3. можна побачити розподіл площ і сегментацією за кількістю кімнат.
Як видно з діаграми в будинку заплановано 55% одно- двокімнатних, і 45% трьох-чотирьох кімнатних квартир. Квадратура квартир підібрана доцільно, для однокімнатних близько 45 кв.м., двокімнатних-70 кв.м., трикімнатних-90 кв.м, і всього один «стояк» чотирикімнатних квартир, які не мають дозволу на море.
На момент написання матеріалу однокімнатні квартири були в продажу на верхніх, недавно узгоджених 8 і 9 поверхах. Двокімнатні малої площі також перебували під бронью.
Продажі за друге півріччя 2011 і 2012 р в ЖК по ул.Французскій б-р 13 а можна побачити в діаграмі 3.4.
На перших двох поверхах будівлі розташована торгово-офісна нерухомість, з окремими вхідними групами з фасаду будівлі. Ціна на комерційну нерухомість коливається від 1800 до 2500 у.е за кв / м.
Ціновий діапазон для житлової нерухомості перебуває в межах 1650-2000 у.е / кв.м, в залежності від поверху, підняття цін відбулося в червні 2012 р, після відновлення будівництва. Приріст цін за період 2011 р - 2012 р склав 22%, що обумовлено стійким попитом, як наслідком проведеної рекламної кампанії. Динаміку зміни цінового діапазону за 2011- 2012 р можна побачити на на діаграмі 3.5.
У підземній частині комплексу розташований паркінг на 38 м / м, ціна продажу паркомісць коливається на рівні 32-35 тис у.о за м / м.
Закінчення будівництва житлового будинку планується на 3 квартал 2013 р
Останнім об'єктом розгляду в цьому матеріалі стане житловий комплекс за адресою Французький б-р, 22/30
У четвертому кварталі 2006 р будівельна компанія «Стикон» почала забудову ділянки 1,86 Га за адресою Французький бульвар, 22/30. Комплекс з чотирьох будинків бізнес-класу розташований недалеко від проспекту Довженко і Французького бульвару. Перша черга будівництва застала період «ажіотажного попиту» на нерухомість. Ціна продажу видових квартир в кінці 2006 початку 2007 р досягала рекордних 2700 у.е за кв.м житла.
У період кризи (2008-2011), коли було розпочато будівництво другої і третьої черги ціна на них впала до 1250 у.е за кв.м. У третьому кварталі 2011 року ціни на нерухомість в цьому будинку знову стали рости.
Динаміку зміни цінового діапазону на житлову нерухомість можна простежити в діаграмі 3.6:
Як видно з діаграми динаміка приросту з 2007 по 2008 р склала мінус 52% і тільки в середині 2011 року спостерігалася позитивна динаміка приросту на рівні 16%.
Розподіл поквартирного сегмента також виглядає не зовсім звичайно: однокімнатні квартири площею 85 кв.м, в деяких випадках без можливості поділу в двокімнатні. Пентхауси на верхніх поверхах по 620 кв.м в двох рівнях не узгоджуються з усталеним споживчим попитом. Розподіл поквартирного сегмента можна побачити в діаграмі 3.7.
Напрошується висновок, що будівельна компанія «Стикон», взявши правильне співвідношення одно- двокімнатних квартир по відношенню до трьох-чотирикімнатним квартирах 70%: 30%, допустила серйозний прорахунок передбачивши величезні площі квартир, а це повністю нівелює ефект від такої пропорції розподілу.
Незважаючи на всі переваги і недоліки комплексу, продажу четвертої секції йдуть хорошими темпами. Близько 45% квартир уже продано, з них найбільший попит мають невеликі однокімнатні та двокімнатні квартири, це можна пояснити хорошою репутацією СК «Стикон» (будівництво навіть на день не припиняла роботу під час кризи), хорошою рекламою в ЗМІ і роботою з усіма великими мережевими агентствами нерухомості на умовах взаємної зацікавленості.
Описані приклади говорять про стан ринку стрящейся «первинки», тому варто звернути увагу на те як ринок відноситься до вже зданих на поточний момент новостроям.
Показовим в цьому сенсі можна вважати житловий комплекс «Марсель» (ул.Французскій б-р, 9) вже згадуваний в цьому огляді.
ЖК «Марсель» являє собою п'ятисекційний комплекс змінної поверховості - 9-14 поверхів. Всього в будинку 181 квартира. Будинок монолітно-карксний перекритий газобетоном, товщина стін 40 см.
Будинок будувався в докризовий період з 2 кварталу 2004 р до 2 квартал 2008 р Квадратури квартир великі, однокімнатні квартири з мінімальним метражем 62 кв.м., двокімнатні від 82 кв.м, трикімнатні від 100 до 150 кв.м, пентхауси на верхніх поверхах від 460 кв.м.
Ціни продажів будівельної компанії на 2007 рік коливалися на рівні від 2200 до 2500 у.е за кв.м житлової нерухомості і від 2500 до 2800 у.е за комерційні дворівневі приміщення. На даний момент вторинний ринок переповнений безліччю квартир в даному житловому комплексі з обробкою і в стані від будівельників, що говорить про те, що більшість покупців цього будинку хотіли інвестувати в будівництво зі спекулятивною точки зору. Розподіл цінового діапазону на вторинну нерухомість в зданому житловому комплексі «Марсель» можна побачити на діаграмі 4.1
Темпи приросту цінового діапазону за період 2008-2012 р відслідковані в діаграмі 4.2:
Як видно з діаграми найбільший темп падіння цін на вторинну нерухомість в ЖК Марсель був на початку 2011 р, і склав мінус 44%, тобто фактично квартири в комплексі подешевшали вдвічі.
З плюсів комплексу можна відзначити його місце розташування, з мінусів більше кількість квартир підвищеної метражні, які на даний момент просто є неліквідними на вторинному ринку новобудов.
Розглянувши всі ці приклади можна зробити кілька важливих висновків.
По-перше, незважаючи на інтенсивну забудову Приморського району, житло преміум-класу з ціновим діапазоном від 1800 до 2200 у.е за кв.м превалює над житлом бізнес класу.
Категорія житла преміум-класу користується попитом найчастіше у представників споживчого сегмента з рівнем доходу «вище середнього» і іноді середній. Таке житло розцінюється покупцем як місце для сімейного проведення часу з оптимальним набором можливостей для відпочинку. Функціональне житло з властивим йому раціоналізмом і видовими характеристиками, а також повним набором послуг (територія, що охороняється, близькість інфраструктури).
По-друге, відверто непрофесійний підхід до девелопменту житлових комплексів преміум-класу, а це величезні площі квартир, неправильне посегментно розподіл на одно-двох-трьох-чотирикімнатні квартири призводить до того, що ці будинки здаються в експлуатацію і ще кілька років стоять порожніми ( будинок Каркашадзе в провулку Цегельному, 9, ЖК «Ланжерон» вул. Віри Інберг, 5)
У свою чергу зростає затребуваність житла бізнес і економ класу. Вона пов'язана з демографічною ситуацією в Україні і міграційними процесами. Найчастіше житло в даному сегменті набувають для роз'їзду з подорослішали дітьми і в зв'язку з переїздом на навчання або роботу в Одесу. До 70% мешканців - мігранти з Одеської області, інших регіонів (статистичні дані). З зазначеної категорії житла формується званий «відселенський фонд» (розселення мешканців з будинків, які підлягають знесенню).
В ряду новобудов бізнес класу, житлову нерухомість на стадії початку будівництва будинку можна купити за ціною від 1250 у.о до 1600 у.о. за м2. На стадії здачі будинку в експлуатацію, ціна досягає 1700-1900 у.о. Паркінги в Приморському районі міста користуються відмінним попитом, ціна на них знаходиться в діапазоні від -20 до 35 тис за машиномісце.
Третє, з продажу офісної нерухомості в складі житлових комплексів необхідно відзначити той фактор, що попитом користуються тільки торгово-офісні приміщення, що виходять на фасадні вулиці в перших поверхах, з окремими фасадними входами, по площі до 100 кв.м. Досить важко продаються «дворові» офіси і розташовані в цокольних поверхах.
І останнє, динаміка підвищення цін в об'єкті від стадії котловану і до здачі в експлуатацію, для житла бізнес класу, становить підйом в 35-40%. А сьогодні, коли подорожчання на ринку практично зупинився, подальша динаміка підвищення цін на новобудови прогнозується в міру ступеня готовності об'єкта і підвищення поверховості, в середньому 3-5% за квартал. Така ситуація, як видно стала вже усталеним правилом, з якого випливає, що ринок, хоча і з деякою інертністю, але все ж реагує на зовнішні подразники.
наверх