Якби у нас існували чіткі схеми придбання квартири на стадії будівництва, якби добропорядний набувач завжди отримував своє житло у відповідність з договором належної якості та в зазначений термін, тоді б, напевно, все намагалися купувати житло саме в процесі його зведення. Так як це дешевше. Однак ...
Насправді покупка (інвестування) на первинному ринку завжди асоціюється з високим ступенем ризику, передбачити який, на відміну від угод на "вторинці" практично неможливо. Але і свої переваги у «первинки» теж є. Ось і доводиться вибирати.
Почнемо з приємного. Нове житло вільно, в ньому ніхто ніколи раніше не жив, тому з точки зору претензій що раніше не оголошується і нині раптом претендують на свої права власників покупець може бути абсолютно спокійний.
Термін життя сучасних житлових будівель також перевищує максимально можливий вік більшості раніше зведених будинків. Серед майбутніх довгожителів перше місце займають представники монолітно-каркасного домобудівництва, основна маса яких відноситься до житла підвищеного рівня комфорту (клас «люкс», елітне житло та ін.). Але і типові серії зараз на порядок якісніше колишніх будівель індустріального домобудівництва, а вже про їхній рівень комфорту (планування, площа) і говорити не доводиться.
Труби, електропроводка, ліфти, сміттєпроводи, оздоблювальні матеріали - все це в зведених будинках, зрозуміло, абсолютно нове.
Тепер про те, що «не все те золото, що блищить». Новобудова новобудові ворожнечу. Наприклад, у багатьох будинках квартири здаються без обробки, не те що фінішній, а взагалі без будь-якої (зокрема, каналізаційні стояки можуть бути не закриті коробами). Тобто квартира виглядає, як порожній гаражний бокс. Тому новосел, що ступила ногою на настільки довгоочікувану житлоплощу, змушений виділити зі свого бюджету кругленьку суму, щоб привести бокс в нормальну квартиру. При цьому, правда, він може без особливих зусиль зробити перепланування, не порушуючи цілісності несучих перекриттів. Сьогодні нікого не здивує, якщо вартість ремонтних робіт складе 50% від вартості житла. При цьому це звичайний якісний ремонт без будь-яких надмірностей і супернаворотов!
Одним з моментів явних розчарувань є якість стін, підлоги, стелі, склопакетів, батарей (якщо будинок без оздоблення) і всього іншого (якщо будинок здається з обробкою). Оскільки нове - це ще не означає якісне і грамотно встановлене. До слова сказати, не варто забувати, що протягом 5-7 років після будівлі новий будинок дає усадку, тобто відбувається деякий зсув всіх його частин, незначне, звичайно, але цілком достатня, щоб стеля потріскався, а шпалери в деяких місцях скукожілісь або порвалися. Тому багато новосели змушені не тільки заново робити стяжку на підлозі, але і обшивати стіни і стелю листами гіпсокартону.
У нові квартири рідко йому хороші радіатори опалення (тому в перший же опалювальний сезон висока ймовірність їх протікання) і, скажімо прямо, з великими порушеннями встановлюють склопакети (тому взимку з них часто дме вітерець).
Не виключені на первинному ринку і проблеми юридичного плану. Адже шахраї всюди собі лазівку знайдуть. Дуже часто порушуються терміни здачі будинку (бували випадки, що на кілька років), можливі ситуації, коли з пайовиків вимагають додаткових виплат, це не рахуючи зовсім ошуканих пайовиків.
Ці причини змушують потенційних покупців звернути свою увагу на вторинний ринок житла. За допомогою досвідченого ріелтора і юриста квартиру можна досконально перевірити і купити, нехай і в кредит. Зокрема для придбання квартири у старого господаря можна використовувати іпотечний кредит (до його виплати та погашення відсотків по ньому квартира є предметом застави, тобто тим активом, який може бути використаний кредитором у разі неплатоспроможності позичальника). Купуючи квартиру на вторинному ринку, покупець бачить її «від» і «до».
Однак, покупець не може купити разом з квартирою нову електропроводку (в радянські часи не розраховували, що можна користуватися потужною побутовою технікою) і сантехніку, якщо, звичайно колишні господарі житла не проводили недавно капітального ремонту, що зустрічається досить рідко. Зазвичай продавець проводить передпродажний косметичний ремонт.
Часто на продаж виставляються квартири, в яких живуть люди. Відповідно, вони теж шукають варіант для переїзду. Тому, покупець повинен якийсь час чекати вподобану йому квартирку, поки вона звільниться, причому на всі 100%, тобто стане вільною від всіх видимих і «невидимих» власників, співвласників, спадкоємців та інших, «терплять лихо у відкритому морі».
Буває і так, що продавець підвищує ціну на своє житло вже після того, як ціна була обговорена, тому покупцеві шляхом внесення завдатку або авансу доводиться, що називається, бронювати дану пропозицію і фіксувати продажну ціну (хоча і тут дуже багато всіляких нюансів).
Отже, всім, хто прагне поліпшити свої умови проживання, слід елементарно вважати, що вигідніше: купувати дешеву (відносно) новобудову без обробки на стадії будівництва - на свій страх і ризик і потім витрачатися на ремонт; новобудову без чистової обробки подорожче після здачі будинку, не побоюючись за те, що будівництво перерветься або потребуватиме додаткових фінансових коштів, і знову ж таки вкладатися в ремонт; новобудову з обробкою - найбезпечніший і пристосований для заселення варіант; житло на вторинному ринку, більш дешеве, ніж новобудова з обробкою, але, як правило, вимагає дорогої перевірки і деякого ремонту. Всього 4 варіанти, не рахуючи окремих випадків, адже, наприклад, ринок вторинного житла величезний і квартири на ньому представлені найрізноманітніші.
Але, виявляється, розглянуті для вибору варіанти вводять в подив навіть самих мужніх людей. Особливо важко тим, для кого покупка квартири являє собою найсерйознішу угоду в життя, а таких - більшість. Розібратися в лабіринтах ріелторського майстерності і навчитися відокремлювати брехню від істини - для цього потрібно, як мінімум час. Можна, звичайно, оплатити послуги професійного ріелтора і довіритися йому. Але і тут не слід забувати, що дійсно досвідчених, знаючих фахівців не так-то багато, тому слід розуміти дії вашого ріелтора і, якщо що, вимагати від нього пояснень.