Поки забудовники зайняті зведенням нового житла, ринок вторинної нерухомості істотно розширюється за рахунок квартир в новобудовах, введених в експлуатацію протягом останніх кількох років. 
Ринок вторинки активно поповнюється новобудовами. Втім, попит на них залишається не дуже високим
Поки забудовники намагаються продати квартири в споруджуваних будинках, а власники квартир в старому житловому фонді не можуть скласти ціну своїм квадратах, ринок поступово заповнюється новою пропозицією. Йдеться про квартирах в новобудовах, які були введені в експлуатацію протягом останніх років і формально є вторічкой.
«Це об'ємний ринок», - характеризує сегмент «нової вторинки» глава ради Експертної міжгалузевої асоціації України Анатолій Топал. Скільки це в розмірах? Експерт посилається на дані колег-аналітиків, згідно з якими в 2008 році в нових будинках Києва та Київської області налічувалося близько 1-1,5% квартир, які були здані, але не експлуатувалися, в 2012 році їх було вже 4-5%, в 2015 року, за різними оцінками, 10-20%. Причому в Києві не експлуатованих квартир було і залишається більше, ніж в області.
Згідно з даними директора компанії City Development Solutions Ярослави Чапко, сьогодні питома вага новобудов 2004-2015 років становить не менше 60% пропозицій вторинного ринку. «Обсяг пропозиції старого житлового фонду постійно зменшується за рахунок поповнення ринку пропозицією новобудов різних років будівництва», - додає експерт.
За даними Держстату, в 2015 році в Києві було ведено в експлуатацію майже 1,4 млн кв. м житла, в 2014 році - понад 1,4 млн кв. м, в 2013 році - 1,5 млн кв. м. Таким чином, можна підрахувати, що 10-20% від цих обсягів становлять близько 150-300 тис. кв. м. Виходить, приблизно стільки нової вторинки постійно знаходиться у продажу в столиці. Втім, це приблизні цифри, оскільки не всі забудовники аналізують подальші продажі квартир в побудованих ними будинках.
У цьому сенсі унікальним став приклад компанії UDP, яка в грудні 2015 запустила власний відділ продажів вторинки в ЖК «Новопечерські Липки». «Спочатку ми стратегічно визначили, що не плануємо займатися перепродажами квартир в нашому ЖК на вторинному ринку. Цієї стратегії ми йшли аж до 2015 року. Але коли стало зрозуміло, що покупцеві в наших ЖК потрібно забезпечити комплексне рішення по вибору квартири (як на первинному ринку, так і на вторинному ринку), вирішили розширити спектр послуг відділу продажів. Обсяги продажів вторинки в наших об'єктах наближалися до обсягів продажів первинної нерухомості - ці фактори стали вирішальними для створення консолідованого відділу », - розповідає керівник відділу маркетингу і продажів компанії UDP Олеся Перчак.
«Не дивлячись на поки не дуже тривалу історію роботи відділу продажів вторинки, в компанії задоволені прийнятим рішенням. «За п'ять місяців роботи ми домоглися того, що близько 80% угод по вторинному ринку« Новопечерських Липок »припадають саме на наш відділ. Відсталі 20% поки полягають через інших посередників, але ми претендуємо на збільшення нашої частки ще на 10% », - розповідає Олеся Перчак.
вдала ідея
Нова вторинка складається з двох сегментів: квартир, які забудовники не встигли продати до введення будинку в експлуатацію, оформивши їх на себе, і інвестиційних квартир. Зустрічаються, звичайно, і випадки, коли власники квартир продають їх не з метою отримання фінансової вигоди, а, наприклад, за сімейними обставинами, але таких не дуже багато.
«Близько 35% угод на первинному ринку нашого ЖК носять інвестиційний характер - квартири купуються або під здачу в оренду, або з метою зробити там ремонт і перепродати», - наводить дані Олеся Перчак. Також, за її інформацією, близько 60-70% угод на вторинному ринку Києва в цілому, особливо за останні два роки, доводилося на об'єкти з ремонтом.
Тим не менше, більшість квартир на новій вторинному ринку не мають обробки. У цьому, каже Анатолій Топал, складається один з їхніх недоліків в порівнянні зі старою вторічкой. «Ще один неприємний момент - необхідно усвідомлювати, що наступні п'ять років життя пройдуть в ремонтах, своєму і сусідському», - додає він.
Крім того, не у всіх проектах легкотравні метражі: ще пару років тому забудовники вважали, що попит матимуть великі квартири. Хоча в останні роки почали з'являтися проекти з меншими за розміром квартирами.
«Конкуренцію сьогодні визначають три фактори. Перший - це, безумовно, ціна в абсолютному вираженні за квартиру. Другий - розташування. Третій - технічний стан будинку: наявність лічильників, стан труб, безперебійна робота ліфтів і т.д. », - ділиться своїми спостереженнями Ярослава Чапко.
Крім цього, додає Анатолій Топал, великим плюсом нової вторинки є мінімальні ризики. «З одного боку, будинок вже введений в експлуатацію, з іншого, в квартирі ніхто не народився, не жив і не вмирав. Тобто на квартиру вже є всі документи, але немає ніякої історії », - говорить експерт.
Хто кому конкурент
Найбільш спірний питання - що вигідніше для покупця: нова вторинка, стара вторинка або звичайна первинка. Найлогічніше було б встановити це за вартістю об'єктів, але все не так просто. По-перше, спостереження експертів з цього питання розходяться, по-друге, оскільки ринок зараз не дуже активний, серед загальних цінових тенденцій часто трапляються винятки.
Ринок вторинки активно поповнюється новобудовами
Так, Ярослава Чапко особливістю вторинного ринку називає валютне ціноутворення, які багато продавців ще утримують за курсом 8-16 гривень за долар. Тому в багатьох випадках новобудови на вторинному ринку пропонуються за цінами вище пропозицій первинного ринку. «Крім того, продавець хоче певну« премію »за відсутність ризику недобудови, а також компенсацію за« євроремонт ». Однак ситуація сильно відрізняється від випадку до випадку в залежності від бажання продавця продати свою нерухомість - якщо є необхідність «термінової» продажу, продавці змушені йти на знижки і продавати навіть нижче цін первинного ринку », - розповідає вона.
Її слова підтверджує Олеся Перчак. За її словами, в перерахунку на середні показники квартири в «Новопечерських Липках» на первинному ринку на $ 100-150 за квадратний метр дорожче, ніж аналогічні (без обробки) на вторинному ринку. Правда, є нюанси. «Потрібно мати на увазі, що угода на вторинному ринку має на увазі повну одномоментну оплату, тоді як на первинному ринку ми пропонуємо розстрочку на два роки, якою користується 60% клієнтів, адже мова йде про вартість грошей у часі. При 100% -й оплаті ми, як і багато забудовників, які бажають робити покупцеві знижку. Тому в підсумку ми все одно виходимо на приблизно однаковий рівень цін на співачку і вторинці », - пояснює маркетолог.
В динаміці цін тенденції простежуються більш виразно. «Якщо говорити про морально застарілої нерухомості, побудованої 50-60 років тому, то зниження ціни на ці об'єкти динамічніше, ніж у більш пізньої вторинки, введеної в експлуатацію з 2000-х років», - розповідає керівник відділу аналітики Address.ua Олександр Романишин.
Втім, попит як на вторинну, так і на первинну нерухомість залишається не дуже високим. Тому, пояснює Олександр Романишин, найбільш важливим фактором у покупця при ухваленні рішення залишається ціна. «Однозначно первинна нерухомість конкурує із вторинною, адже забудовники пропонують ряд акцій і розстрочок. Важливим є факт пропозиції нижчої ціни на ранніх стадіях будівництва, хоча таких випадках для покупця зберігаються високі ризики », - розповідає експерт.
Правда, Олеся Перчак каже, що якщо нова вторинка і конкурує, то з первинним, а не з квартирами в сусідить старому фонді. «Це абсолютно різні цінові сегменти», - пояснює вона.
джерело: abcnews
Автор: Наталія Кушнір
Скільки це в розмірах?