Нерухомість в Латвії: ближче, ніж Швейцарія, дорожче, ніж Іспанія

1. Трішки історії Ринок нерухомості в Латвії став формуватися з 1991 року, коли почалася державна реформа...
2. ціни
3. Законодавство
4. Корисно знати
5. Як влаштуватися в Латвії

Трішки історії

Ринок нерухомості в Латвії став формуватися з 1991 року, коли почалася державна реформа прав на власність. До цього часу майже вся нерухомість була націоналізована і належала державі.

У 1995 році Уряд Латвії прийняв закон "Про приватизацію житлових будинків, що перебувають у віданні держави і самоврядувань", дозволивши мешканцям Латвії купувати державні та муніципальні квартири у власність. Для цих потреб була розроблена система приватизаційних сертифікатів, що видавалися державою. Примітно, що процес приватизації в Латвії не завершився досі.

Приватизація нерухомості викликала ряд проблем: власники повинні ремонтувати житло за свій рахунок, не кажучи вже про те, що не всім воно по кишені. Деякі напівзруйновані будинки досі стоять в очікуванні своєї долі, так як у нових власників не знайшлося грошей на їх ремонт. Багато привабливі об'єкти нерухомості продавалися в ті роки практично за безцінь. І тепер новоявлені господарі дорогих багатоквартирних будинків виселяють квартиронаймачів на вулицю, не даючи будь-якої житлоплощі натомість. Особливо це стосується будинків, розташованих в центрі Риги, де квартири за останні роки зросли в ціні в кілька разів.

Розвиток доступного іпотечного кредитування спровокувало справжній бум на латвійському ринку нерухомості. Активізувалося будівництво нового житла, реконструкція елітних будинків і квартир в центрі Риги і в курортному місті Юрмалі. Поступово зростання попиту на нерухомість почався і в інших містах Латвії.

Вартість типових квартир майже у всіх мікрорайонах виросла в кілька разів. Так, в 1998 році покупка трикімнатної квартири в мікрорайоні Масив Краста обійшлася б потенційному покупцеві всього в $ 6-7 тис. Доларів, а зараз вартість такої квартири становить близько? 70 тис. Різко подорожчало нове та ексклюзивне житло. Ціни ростуть незважаючи на прогнози деяких аналітиків про можливий "перегрів" ринку нерухомості і обвал цін.

Інвестиції в латвійську нерухомість на сьогоднішній день є одними з найбільш ліквідних. На думку фахівців в області нерухомості, зростання цін буде тривати ще як мінімум 5 років, поки рівень цін не досягне середньоєвропейського. Так що у бажаючих заробити на латвійській нерухомості ще є час.

іноземці

Попит на латвійську нерухомість серед іноземних інвесторів помітно збільшився після вступу Латвії до Євросоюзу. Аналітики пояснюють це більшою впевненістю інвесторів у збереженні своїх вкладень. Вкладати свій капітал в латвійську нерухомість воліють як європейці, так і вихідці з колишнього СРСР, в тому числі з Росії.

Традиційно великих інвесторів приваблюють такі сегменти ринку нерухомості, як ексклюзивні апартаменти в Старій Ризі, в центрі міста, в "тихому центрі" і районі Дворянського гнізда. Не залишилася без уваги і нерухомість в знаменитому місті-курорті Юрмалі, де найбільшим попитом користуються ексклюзивні особняки і вілли, ціни на які варіюються в районі? 1-3 млн.

Правда, з цього правила є й винятки. Коли 3-4 роки тому будівництво нових проектів тільки набирала обертів, а квадратний метр в новобудові можна було купити за $ 500, таку нерухомість скуповували не самі заможні іноземці. Наприклад, кілька квартир в одному з проектів в "тихому центрі" придбала студентка-іноземка в якості інвестицій. А всього рік тому два ірландця купили просторі проектовані квартири в ризькому мікрорайоні Зіепніеккалнс. Всього за рік квартири зросли в ціні в 2 рази, так що іноземці з лишком окупили свої інвестиції. Погодьтеся, непогана надбавка до стипендії.

Якщо говорити про росіян, то їх традиційно цікавить ексклюзивна Ризька і Юрмальська нерухомість, яка завжди в ціні. Останнім часом з'явилося кілька цікавих проектів новобудов і реконструйованих будинків в Старій Ризі і центрі, а також на узбережжі Ризької затоки.

Як яскравих прикладів можна привести апартаменти в реконструйованих елітних будинках в районі Дворянського гнізда на вул. Віландес. Їх зводили ще на початку минулого століття за проектом архітектора К. Пекша. Показовими для цього сегмента практично повністю відреставровані будинки на вул. Гертрудес, Аусекля, Пумпура і Блауманя. Цікавими є й новобудови в центрі Риги - нові ексклюзивні проекти "Шоколад", який здадуть в експлуатацію протягом цього року, "За лаштунками" і будинок на вул. Мієр 93.

Нерухомість в Старій Ризі, як нова, так і після реконструкції користується стабільним попитом. З огляду на той факт, що будівництво нових будинків в історичній частині міста дуже обмежена, ціни на цю нерухомість б'ють всі рекорди. Лідером за цінами на квартири став новий проект в Вецрига, на вул. Паласт 5, де за один квадратний метр з частковою обробкою доведеться викласти Є6 666. Правда, при цьому ви отримаєте в свою власність цілий поверх в самому серці історичного центру з видом на Домський собор. Трохи відстає від цього проекту будинок на вул. Калею, де тільки одне місце на підземній стоянці обійдеться в Є55 тис.

Любителі юрмальських пляжів по достоїнству оцінять житловий комплекс "Юрас Пілсен" на березі Ризької затоки, всього в 100 метрах від моря. Крім всіх мислимих зручностей, в комплекс входять ресторан і салон краси, а професійний садівник обслуговує внутрішній двір і впорядковану територію. Ще одне курортне чудо - житловий комплекс вищого класу "Дзінтарі резиденції", розташований неподалік від знаменитого концертного залу "Дзінтарі". Ціни на квадратний метр тут коливаються від Є2.800 до Є3.000.

Для любителів домашнього затишку на латвійському ринку є привабливі пропозиції особняків. Так, всього в 200 метрах від моря в Лиелупе пропонується сімейна вілла на величезній ділянці землі. Будинки з мальовничою територією, басейнами і банними комплексами обійдуться покупцеві в Є2-3,5 млн.

ціни

За даними досліджень ринку латвійської нерухомості, останнім часом ціни на квартири в центрі Риги виросли більш ніж на 160%: в мікрорайонах столиці - на 80%, в Ризькому районі - на 130% і вище. Житло продовжує дорожчати з дивовижною швидкістю.

Ось один із прикладів. Якщо в березні 2004 року один квадратний метр в новобудові в центрі Риги коштував Є885, то в листопаді 2005 - вже Є3220.

Ціни в Ризькому районі та інших районах Латвії зростають повільніше. Однак в найближчому майбутньому можливий стрибок цін на квартири і будинки по всьому узбережжю Ризької затоки і Балтійського моря. За останній рік істотно виросли ціни і на нерухомість в Лієпаї і Вентспілсі (Курземе), Єлгаві (Земгале), Валмієрі (Видземе), а також в Резекне і Даугавпілсі (Латгалія).

Спальні райони Риги можуть бути вельми привабливі для вкладень. Слід врахувати, що одним з найдорожчих є Пурвціємс, за ним слідують Плявнієкі, Золітуде і Иманта. Традиційно "російські" райони - Кенгарагс, Болдер, Вецмілгравіс і Московський форштадт - як і раніше залишаються найдешевшими. Правда, ринок нового житла там зовсім не розвинений. Окремо стоїть Межапарк - престижний район на березі мальовничого озера Кішезерс, поруч із зоопарком і величезною парковою зоною. Крім новобудов, девелопери пропонують покупцям ексклюзивні особняки, оточені соснами.

Законодавство

Латвійське законодавство в цілому збудують доброзичливо до купують нерухомість громадянам інших країн, в тому числі до росіян. Однак деякі нюанси слід вивчити заздалегідь, щоб потім не зіткнутися з проблемами, які можуть раз і назавжди зіпсувати враження від країни.

По-перше, в Латвії діють істотні обмеження на покупку землі у власність. Так, нерезидент Латвійської республіки не може набувати прав на власність:

- земель, розташованих в державних прикордонних зонах;

- земель на узбережжі Ризької затоки і в дюнной зоні Балтійського моря,

- інших земель в захисній зоні публічних водойм і річок, крім випадків, коли в цих місцях передбачено перебудову відповідно до міським планом розвитку;

- сільськогосподарських та лісогосподарських земель відповідно до планів розвитку міста.

По-друге, відповідно до Цивільного Закону Латвійської Республіки, договори про покупку, обмін, дарування та інші договори про придбання прав власності на нерухомість повинні полягати в письмовому вигляді. Усні угоди в таких випадках є недійсними. І не забудьте, що для реєстрації прав власності в Земельної книзі годиться тільки нотаріально завірений договір купівлі-продажу.

По-третє, угоди з нерухомістю поки не обкладаються прибутковим податком з населення. Прибутковий податок з операцій з нерухомістю стягується тільки в разі перепродажу об'єкта протягом одного року володіння. Рік відраховується з моменту реєстрації нерухомості в Земельної книзі. Так держава намагається боротися зі спекулятивними операціями.

По-четверте, при покупці нерухомості доведеться заплатити державі кілька мит, в тому числі мито в розмірі 2% від вартості, але не більше Є42.560. Цікавий нюанс - при купівлі нерухомості на вторинному ринку є можливість заощадити на мито, так як її розмір можна розрахувати не по ринковій вартості, а по кадастрової, яка в кілька разів менше. Ще одна канцелярська мито становить лише? 13%. Приплюсуйте до цього ще послуги посередника і нотаріуса, про ціну яких треба домовлятися індивідуально.

На відміну від багатьох інших країн в Латвії іноземцям дозволено купувати нерухомість, що представляє історичну цінність. Правда, варто врахувати, що перебудувати її за власним бажанням і тим більше знести не вдасться. Держава детально обумовлює, для яких цілей і як можна використовувати таку нерухомість. Так що часом вона може принести своєму майбутньому власнику більше головного болю, ніж задоволення. Наприклад, на вул. Калнціема в Ризі багато дерев'яних будинків в поганому стані, однак зносити їх заборонено, можна тільки реставрувати. Це ж правило поширюється і на ряд будинків в центрі столиці.

Особливо цікаво для деяких потенційних покупців може бути те, що нерухомість в Латвії є однією з підстав для отримання візи. Іноземцям, які володіють нерухомістю в Латвії, не потрібно запрошення для оформлення візи. Замість запрошення можна пред'явити ориги готівка виписки з Земельної книги, що підтверджує право власності.

Корисно знати

Незважаючи на те що ринок нерухомості Латвії досить цивілізований і впорядкований, є кілька особливостей, про які варто знати будь-якому потенційному покупцеві-іноземцю.

1) Шукати нерухомість найкраще за допомогою добре зарекомендувала себе ріелторської контори або маклера. Бажано, щоб у маклера був відповідний сертифікат, так як законодавство Латвії строго не регламентує це питання. Знайти інформацію про нерухомість (в тому числі ексклюзивної) можна на сайтах в Інтернеті www.reklama.lv, www.nams24.lv, www.jaunieprojekti.lv і багатьох інших. На деяких сайтах інформація доступна і російською мовою.

2) Вибравши об'єкт, не полінуйтеся з'їздити подивитися на нього "в натурі". Як показує практика, продавці люблять прикрасити свій товар і частенько видають вельми сумнівну нерухомість за ексклюзив. Наприклад, квартиру в будинку на вулиці Маскавас намагаються представити як розташовану в центрі. Насправді ж вона знаходиться в дуже неблагополучному районі поблизу Центрального ринку з усіма його "принадами": бомжами, наркоманами і високим рівнем злочинності.

3) Купівля нерухомості в Латвії - процес досить простий і нетривалий. Як правило, іноземцю досить мати при собі закордонний паспорт з візою, і необхідну для покупки суму. Якщо ж угода відбувається в кредит, то його можна оформити в Латвійському банку. Як показує статистика, ставки по іпотечному кредитуванню для іноземців в Латвії вище, ніж для резидентів, проте все одно нижче, ніж в Росії. Наприклад, купити квартиру в новобудові житель Латвії може, починаючи з 0,7-1,1% плюс EURIBOR, LIBOR, RIGIBOR. Іноземцю ж займ готові видати з банківської маржею від 5%.

Перелік необхідних для оформлення кредиту документів слід уточнити в обраному банку, так як банк може запросити додаткові документи. Стандартний набір включає довідку про доходи, а також довідку про оцінку нерухомості, отриману у рекомендованого банком оцінювача.

4) Як можна точніше прописуйте в письмовому договорі купівлі-продажу всі нюанси угоди: вартість нерухомості і порядок оплати, права та обов'язки сторін, стан нерухомості, витрати на обслуговування і багато іншого. У Латвії дуже багато жителів вільно володіють російською мовою, так що мовний бар'єр практично відсутній.

5) Квартири в новобудовах і будинках після реконструкції пропонують до продажу з 3 видами обробки: сірої, білої та повної. Головна проблема полягає у відсутності єдиних критеріїв, що розуміти під тим чи іншим видом обробки. Крім того, часто квартира з готовим ремонтом обходиться невиправдано дорого, враховуючи якість роботи і вартість оздоблювальних матеріалів. До того ж при покупці квартири з повною обробкою досить проблематично перевірити якість прихованих робіт. Навряд чи знайдеться такий покупець, який почне в свіжовідремонтованій квартирі довбати стіни і обривати шпалери, щоб перевірити товщину електропроводки або акуратність швів під підвіконням. Правда, по латвійським законодавством, будівельні компанії дають 2-х річну гарантію на всі будівельні роботи. Головне, щоб всі недоліки відкрилися до закінчення зазначеного в договорі терміну.

Регіон 03.2004 03.2005 03.2006 12.2006 * Центр Риги 930 1770 3100 3600 Мікрорайони Риги 600 1000 1500 1700 Юрмала 1060 1790 3090 3600 Ризький район 600 620 1040 1100 Інші регіони 430 460 670 800

* Прогноз компанії з нерухомості (за даними каталогу "Jaunie projekti")

Як влаштуватися в Латвії

Для постійного проживання в Латвії необхідно отримати тимчасовий, а потім і постійний вид на проживання. Володіння нерухомістю не є підставою для отримання посвідки на проживання, а дає лише право на оформлення візи без запрошення. З порядком оформлення посвідки на проживання на російській мові можна ознайомитися на сайті Управління у справах громадянства і міграції Латвії за адресою http://www.udgm.gov.lv/

Варто врахувати, що при наймі роботодавець зобов'язаний перевірити знання латиської мови. Володіння мовою має відповідати категорії, прийнятої для даної професії. Однак, і в "Законі про мову" є свої лазівки, так що краще проконсультуватися з кваліфікованим юристом.

Діана Чучково, PRO Нерухомість

PRO РІЗНЕ Про НЕРУХОМОСТІ

PRO НОВИНИ НЕРУХОМОСТІ

PRO ДИЗАЙН ТА АРХІТЕКТУРА

PRO АНАЛІТИКА

PRO БУДІВНИЦТВО ТА РЕМОНТ