Юридичні питання і відповіді щодо участі в пайовому будівництві.

Справжня запис ведеться адвокатами на підставі надходить звернень від відвідувачів сайту за напрямом « Адвокат у справах про участь у пайовому будівництві житла ». Відповіді адвоката носять інформаційний характер і базуються на обсязі відомостей, наданих в надійшов зверненні. За отриманням докладних консультацій Ви можете звернутися в Адвокатське бюро «Домкіна і партнери».

На запитання відповідає адвокат Надія Домкіна .

Питання: «Ознайомився з вашої статтею в інтернеті про неустойку за договором пайової участі в будівництві. У статті ви вказуєте, що вказівка в договорі на договірну підсудність за місцем знаходження забудовника не дійсно, оскільки порушує право вибору пайовика на визначення підсудності. Стаття датована 2013 роком, підкажіть не змінилося Ваша думка з цього питання. У нашому випадку позов про розірвання подали в Г.У., відповідач - забудовник скасував рішення посилаючись на договірну підсудність, суд К. прийняв зустрічний позов забудовника з такими-ж вимогами, але без відсотків про розірвання ДДУ, в позові позивачеві про розірвання та стягнення відсотків відмовив. Рішення суду У. скасовано саме через порушення правил підсудності, договором визначено договірна підсудність за місцем знаходження забудовника. »

Відповідь адвоката: Наше професійне думку з даного питання не змінилося. Окремі суди приймають рішення, спираючись на договірну підсудність, інші діють за законом. нам доводилося оскаржувати ухвала суду про передачу справи за підсудністю до суду, який визначений договором. В кінцевому підсумку, справу розглядали за місцем проживання пайовика, як і планувалося спочатку. Інші пайовики не оскаржували подібні рішення, і відправлялися в суд, визначений договором. Позови правильно подаються за місцем проживання учасника будівництва на підставі норм закону про захист прав споживачів.

Питання: «Добрий день! Підкажіть будь ласка. У мене таке питання. Ми з чоловіком в шлюбі в іпотеку купили квартиру за договором пайової участі. Я давала нотаріальна згода, щоб цей договір долевкі оформили тільки на чоловіка. Зараз через суд ми розлучилися і одночасно розділили квартиру по ½ кожному. Свідоцтво на власність своєї ½ частки я отримала. Чи можу я (колишня дружина) стягнути неустойку (за свою ½ частина) з забудовника за прострочення термінів здачі будинку? І чи можу я за період прострочення стягнути із забудовника відсотки, сплачені банку за кредитним договором (де чоловік позичальник, а я созаемщик)? Іпотеку в повному обсязі плачу тільки я, чоловік платити відмовляється, квитанції і документи всі в мене. Заздалегідь дякую."

Відповідь адвоката: Про Вашій ситуації можна однозначно сказати, якщо в момент передачі забудовником квартири пайовиком був Ваш чоловік, то забудовник буде оскаржувати Ваші претензії, як особи, яка не є стороною договору. Той факт, що чоловік відмовляється платити іпотеку дає Вам право в подальшому (з урахуванням строків давності стягувати з нього його частку витрат), але в тому, що стосується неустойки - Ваші шанси дуже малі. З урахуванням того, що суди наші керуються установкою «не розоряти забудовників неустойки», то суду буде простіше відмовити Вам як неналежного позивача, ніж займатися новаціями в цьому питанні. За період прострочення однозначно не можна стягнути відсотки по іпотеці, тому що від договору Ви не відмовилися і квартира в підсумку отримана.

Питання: «Заморожена будівництво. Побудований тільки один поверх з 16. Моя квартира була б на 5 поверсі. Можу подати позов про визнання частки в недобудові у вигляді квартири, якщо до мого поверху не дійшли? »

Відповідь адвоката: визнати частку Ви не зможете, так як ступінь готовності об'єкта пайового будівництва менше 90%, а визнавати матеріальні права на неіснуючий об'єкт юридично неможливо. Розглядайте інші варіанти повернення інвестицій.

Питання: Які документи необхідно зібрати для подачі позову по неустойку?

Відповідь адвоката: Для подачі позову Вам необхідно перш за все підготувати позовну заяву з розрахунком неустойки. Залежно від суми вимоги прикладаєте квитанцію держмита (якщо сума вимог менше 1 000 000, то не треба оплачувати держмито, якщо більше, то держмито сплачується з суми перевищує 1 000 000 руб.) Якщо Вами заявлено вимогу про стягнення компенсації моральної шкоди, то держмито в будь-якому випадку оплачується, вона становить 300 рублів за цю вимогу незалежно від розміру необхідної вами суми. До позову додається копія договору ДДУ, копії квитанцій / прибуткових ордерів / платіжних доручень, тобто документів, що підтверджують виконання Вами зобов'язань по оплаті договору ДДУ. Якщо будинок зданий і квартира Вам передана по акту, то додається копія акта прийому-передачі. Копія претензії на адресу забудовника з копіями поштових квитанцій також необхідно додати до позовної заяви. Якщо Ваш забудовник змінив місцезнаходження або реорганізувався, то потрібно докласти роздруківку з сайту Федеральної податкової служби, щоб суд не затягувався через неналежне повідомлення відповідача. Залежно від ситуації можна прикласти переписку із забудовником, відповіді уповноважених органів на запити по ходу ведення будівництва. Дані документи можуть показати суду несумлінність забудовника в ході ведення будівництва і вплинути на підсумковий розмір неустойки, в разі наявності заяви забудовника про зниження її за статтею 333 ГК РФ.

Питання: Раніше ми подали позов до суду загальної юрисдикції про реєстрацію права власності на частку в об'єкті незавершеним будівництвом, а також стягнення неустойки за пайовим договором. Суд залишив залишили позовну заяву без руху. Після подачі позову щодо забудовника був введена процедура спостереження (банкрутства). Чи задовольнить суд загальної юрисдикції позов про стягнення неустойки в такому випадку?

Відповідь адвоката: Як випливає зі змісту Вашого питання, введення спостереження щодо забудовника відбулося до усунення Вами недоліків позовної заяви, через які позов був залишений без руху. У такій ситуації суд загальної юрисдикції зобов'язаний повернути Вам позовну заяву, оскільки з моменту введення процедури спостереження (винесення арбітражним судом Ухвали про визнання заяви про визнання неспроможним обгрунтованим і введення щодо боржника процедури спостереження) всі претензії до боржника пред'являються в рамках справи про банкрутство . Якщо суд загальної юрисдикції все ж прийняв позов до провадження до винесення арбітражним судом зазначеної ухвали, то вимога про визнання права власності має бути розглянуто судом загальної юрисдикції, а позовне провадження на вимогу про стягнення неустойки повинно бути припинено, надалі воно може бути заявлено в арбітражний суд у справі про банкрутство забудовника як вимога кредитора про включення до реєстру кредиторів третьої черги.

Питання: Чи повинні забудовники при визначенні підсумкової площі об'єкту пайового будівництва застосовувати понижуючі коефіцієнти, як встановлено законом 214-ФЗ в новій редакції?

Відповідь адвоката: Оскільки щодо цього положення закон не передбачає зворотної сили, то воно поширюється тільки на правовідносини, що виникли між забудовником і пайовиками після вступу в силу нової редакції закону, тобто воно діє тільки щодо договорів, укладених починаючи з 01 січня 2017 року.

Питання: Як перевірити потенційного дольщику чи забудовник обов'язковим вимогам щодо розміру статутного капіталу та іншим обов'язковим вимогам до забудовника і проектної декларації, встановленим новою редакцією закону?

Відповідь адвоката: Про відповідність забудовника і проектної декларації вимогам закону уповноваженим органом видається відповідний висновок, який можна буде знайти на сайті забудовника або вимагати для ознайомлення в його офісі. Такий висновок буде видаватися забудовникам, які почали новий проект пайового будівництва після 01 січня 2017 року і до зазначеної дати не уклали жодного договору пайової участі в будівництві. Інформацію про конкретний забудовника можна також отримати з єдиного реєстру забудовників.

Питання: Чи можна вимагати від забудовника надання доказів того, що всі грошові кошти по конкретному об'єкту, що будується пайового будівництва направляються за призначенням і не використовуються для будівництва інших об'єктів або в інших цілях?

Відповідь адвоката: Забудовник не зобов'язаний відкривати окремий рахунок для кожного споруджуваного об'єкта пайового будівництва, але зобов'язаний вести облік фінансів окремо кожному з них. Забудовник має право відмовити дольщику в наданні фінансової документації з цього питання, однак він зобов'язаний надавати цю інформацію уповноваженому органу. У Вас виникли сумніви щодо фінансової сумлінності забудовника, пайовики мають право направити запит до уповноваженого органу з проханням провести перевірку обліку фінансових коштів, що надходять від пайовиків на будівництво конкретного об'єкта.

Питання: Чи може суд самостійно знизити розмір неустойки, що підлягає стягненню з забудовника за несвоєчасну передачу побудованої квартири?

Відповідь адвоката: Згідно з положенням статті 333 ЦК РФ з даного спору між громадянином і забудовником зниження судом розміру неустойки можливо тільки у виняткових випадках і лише за заявою відповідача з обов'язковим зазначенням мотивів своєї заяви і наданням відповідних доказів.

Частина 2.