Як продати нерухомість, куплену за кордоном

Десятки тисяч росіян зараз володіють зарубіжною нерухомістю. Лише третина наших співвітчизників купують нерухомість за кордоном для того, щоб переїхати в країну. Інші російські покупці хочуть відпочивати в своєму «другому будинку» або збираються згодом перепродати нерухомість і на цій угоді заробити. Але не всім судилося здійснити свої плани.
Довгі роки наші співвітчизники свято вірили в те, що ціни на нерухомість, в тому числі і на зарубіжну, будуть тільки рости. Криза зруйнувала цей міф, і зараз кількість угод з продажу об'єктів закордонної нерухомості зросла - люди хочуть принаймні повернути свої гроші. Втім, це - не єдина причина. Людям можуть знадобитися гроші на якісь термінові потреби або їм хочеться купити якийсь інший об'єкт.
Як краще вчинити: звернутися в місцеве агентство нерухомості або вдатися до допомоги російської або міжнародної компанії, через яку колись і була укладена угода?
Практично всі компанії, що продають зарубіжну нерухомість в Москві підтвердили свою готовність взяти об'єкт на реалізацію, в тому числі і компанія Прайм Ріелті. Компанія займається продажами лише в тих країнах, де у неї є надійні партнери, які можуть подивитися об'єкт і показати його потенційним покупцям. До фахівців агентства часто звертаються клієнти, які купили житло за кордоном у інших продавців. А «свої» клієнти, як правило, задоволені придбанням (в основному в таких країнах, як Франція, Іспанія, Болгарія), і необхідність що-небудь перепродати виникає у них рідко.
Власник нерухомості сам вирішує, через яку компанію йому продавати своє майно. Головне - знайти покупця. І тут є свої нюанси. У багатьох країнах, де росіяни активно купують нерухомість, об'єкти будуються в розрахунку на російського клієнта: близько до моря і з розважальною інфраструктурою. Англійці, які раніше на ринку зарубіжних країн були одними з найчисленніших покупців, навпаки - намагаються придбати нерухомість далі від берегової лінії, в горах, тихих селах або малозаселених організованих поселеннях. І для них важливо, щоб був басейн, так як в морі вони практично не купаються. Є свої переваги і у місцевих жителів: для них велике значення має транспортне сполучення, екологія місцевості, архітектура будинків і самих житлових комплексів, площа будинків і апартаментів. Відповідно, в наявності різні категорії покупців, і у кожної - свої пристрасті.
Найчастіше закордонні об'єкти в російській столиці продають ті власники, які хочуть укласти угоду за ціною апріорі вище, ніж дозволяє ринок даної країни. Ці люди, як правило, орієнтовані на те, щоб знайти заможного покупця, здатного заплатити дійсно високу ціну за їх будинок або квартиру. А такого покупця в Росії, а тим більше в Москві, часом знайти дійсно простіше.
Ще нерідко в Москві продають нерухомість і ті власники, які провели дорогий ремонт або інші дорогі поліпшення. Ці люди розуміють, що повернути витрачені на реконструкцію гроші, продаючи нерухомість безпосередньо в країні, де вона знаходиться, буде практично неможливо.
Є ще причина, чому краще звернутися в компанію, як правило - російську, через яку купували нерухомість. Її фахівці вже працювали з правовстановлюючими документами, часто мають тісні контакти з забудовниками, які зводили житло, як наслідок, добре знайомі з об'єктами, можуть виключити наявність «підводних каменів». Звертаючись до них, власник отримує подвійну вигоду - якщо об'єкт цікавий і ліквідний, агентство буде продавати його в Росії і, звичайно, в першу чергу запропонує його вже існуючим клієнтам. Крім того, перевірені місцеві партнери будуть пропонувати його на місці клієнтам з інших країн. Таким чином, продавець, спілкуючись з нами, отримує можливість продавати свій об'єкт відразу в двох країнах, що, звичайно, підвищує шанси на продаж.
Зрозуміло, рієлторськоє агентство, яке знаходиться в Москві, не візьметься за завідомо нездійсненне завдання. Якщо власник заощадив і купив об'єкт далеко від моря, без видів, у великому комплексі, де доводиться конкурувати із забудовником, продати його швидко і за гарною ціною навряд чи вдасться. Найгірше перспектива продажів в разі недобудови, або якщо об'єкт розташований в країнах, в яких до кризи був бум на нерухомість, наприклад в Болгарії, Іспанії, Дубаї. Крім цього продавцям також не варто забувати фактор сезонності. Гірськолижну нерухомість краще і швидше продавати восени і взимку, а нерухомість на узбережжі - навесні і влітку.
Є об'єкти, які вигідніше продавати в країнах, де вони розташовані. Наприклад, це стосується нерухомості у великих світових столицях. Шанс знайти покупця серед вихідців з різних країн, які шукають будинок або квартиру в цих містах, дійсно вище, ніж в тих випадках, коли нерухомість пропонується, наприклад, в Москві тільки російським покупцям
Тим росіянам, які волею долі стали володарями низьколіквідного об'єкта закордонної нерухомості рекомендуємо зробити ставку в продажу свого об'єкта на агентство, яке працює в тій країні, де і знаходиться об'єкт. У зарубіжних агентств - набагато ширше база потенційних покупців, адже до них звертаються не тільки росіяни, а й покупці з місцевого ринку, а також покупці з інших країн. Наприклад, в Іспанії частка російських покупців - близько 7% серед всіх іноземних покупців іспанської курортної нерухомості. Якщо ж додати місцевих покупців (самих іспанців, які купують курортну нерухомість на батьківщині), то частка росіян складе не більше 4-5%. Так навіщо продавцеві-росіянину обмежувати себе 4-5% від усього кола потенційних покупців? Краще вже звернутися безпосередньо в агентство, яке має вихід на всі 100% аудиторії.
Як в Росії, так і за кордоном, для того щоб агентство взялося продавати нерухомість, воно повинно отримати про нього якомога більше інформації. Для схвалення об'єкта, ми просимо надати якомога більше інформації про сам об'єкт, фотографії, а також право власності або інші документи, що підтверджують право розпоряджатися об'єктом. Крім того, у компанії повинна бути можливість подивитися об'єкт на місці для його оцінки та організувати показ з'явився клієнту.
Щоб агентство приступило до продажу, укладається договір на реалізацію, умови якого обговорюються в кожному випадку індивідуально. У договорі вказується ціна, яку продавець хоче отримати, а також умови, при настанні яких агентство може зменшити ціну. Наприклад, ціна, яку хоче отримати продавець, - 250 тисяч євро, але якщо об'єкт не проданий протягом трьох місяців, агентство отримує право провести уцінку на 10%, далі, якщо угода не пройшла і протягом півроку, ціна знижується ще на 5% і т.д. Якщо продавця не влаштовують такі вимоги, він оголошує свої, які теж обговорюються. Зрозуміло і те, що компанія навряд чи стане нескінченно займатися продажами нерухомості, яка виставлена ​​за завищеною ціною, знайти покупця по якій дуже складно або взагалі неможливо. Як правило, агенти оголошують оціночну ціну в прив'язці до ринкової ситуації. Занижувати ціну їм не цікаво, так як ціна і винагорода за продажі пов'язані між собою. Завищувати також - об'єкт в такому разі не буде проданий.

В одних випадках, і це фіксується в договорі, робота ріелторів оплачується продавцем, в інших - витрати лягають на плечі покупців, по-третє - все ділиться порівну. Наприклад, при перепродажі нерухомості в Болгарії послуги агентства оплачує покупець. Компанія бере стандартні комісійні, прийняті в країні, де знаходиться об'єкт. Наприклад, у Франції це 5-6% від продажної вартості нерухомості (комісію з законодавством платить продавець), а в Італії чи Греції продавець заплатить за все 2,5-3%, оскільки агентська комісія ділиться між покупцем і продавцем.
Розмір комісії не змінюється в залежності від місця продажу. У будь-якому випадку це буде стандартний відсоток, який буде ділити компанія в Росії і місцева компанія-продавець. Що ж стосується різниці для продавця, коли він буде продавати свою нерухомість через російське (міжнародне) агентство в Росії або в країні, де розташована нерухомість, виграшу в комісійних та інших платежах немає.
Крім розрахунку з агентством продавець нерухомості також платить податки і збори. Їх розміри в різних країнах відрізняються, і про це продавцям також розповідають ріелтори. Зокрема, в Болгарії нерезидент продавець нерухомості платить податок на прибуток в розмірі 10%. Це різниця між тією ціною, яка офіційно зафіксована в договорі купівлі об'єкта, і тієї, по якій він її продав. Наприклад, в договорі записано, що апартаменти куплені за 30 тис. Євро, а продані - це в іншому документі - за 40 тис. Євро. Прибуток продавця - 10 тис. Євро. Як наслідок, він заплатить в болгарську скарбницю суму, рівну 10% від 10 тис. Євро, - це 1 тис. Євро. Ряд продавців зараз зіткнулися з серйозними проблемами при продажах, тому що змушені платити великий податок. Причина в тому, що при покупці вони навмисно зафіксували в договорі нижчу суму або дійсно купували житло дуже дешево. При продажу вони хочуть отримати ринкову ціну житла, яка в розглянутих випадках дійсно набагато вище. Звідси і високий податок на прибуток. Крім цього існують витрати по проведенню і оформленню угоди із залученням юриста, нотаріуса, реєстрації та видачі свідоцтва про власність. У Болгарії такі платежі становлять приблизно 4% від продажної ціни нерухомості. За існуючою практикою ця сума ділиться порівну між покупцем і продавцем.
Резюме журналу www.metrinfo.ru
Купуючи нерухомість за кордоном, завжди треба питати себе: яка ваша мета і що ви з нею будете робити потім. Виставляючи свою власність на продаж, варто задуматися, кому ви її запропонуйте - нашому, місцевому, або представника іншої країни? Звідси вже і слід виходити - в яке агентство звертатися - наше чи закордонне.
Людмила Чичерова. За матеріалами журналу www.metrinfo.ru.