З компанією «ЮІТ-Дім» я вже мала щастя познайомитися в ході розслідування в ЖК еліт-сегмента «Смольний проспект» . Причому «мала щастя» аж ніяк не фігура мови: підхід, декларований забудовником, справив на мене приємне враження. Ну а тепер мені належить дізнатися, що являє собою ще один житловий комплекс від фінського концерну YIT - «Новоорловская» , З назви якого вже приблизно ясно розташування. Цього разу об'єкт розслідування - масштабний житловий квартал на Суздальському шосе, яке поки що не добудовано до кінця, що відноситься до комфорт-класу. Як і його «родич» (ЖК «Смольний проспект») він зводиться за проектом іменитого іспанця Рікардо Бофілл.
«Розвідзаходи» в інтернеті
Наскільки мені пам'ятається, інтернет-спільнота зацікавлених громадян вельми прихильно ставиться до «ЮІТу»: лаяли його лише за високі ціни (хоча, якщо знову згадати «Смольний проспект», вартість більш ніж адекватна для відповідної категорії житла) і недостатню ввічливість менеджерів, з якої особисто я не зіткнулася. Ту ж картину я побачила і в цей раз, хоча місце розташування «Новоорловская» не у всіх викликає захоплення - і це незважаючи на близькість однойменного лісопарку.
- Природно, в першу чергу стає ребром питання про сміттєспалювальних заводи, який, якщо таки буде побудований, почне працювати у відносній близькості від «Новоорловская». Чи не через дорогу, звичайно, проте для того, щоб назвати місце зведення комплексу ідеальним, мабуть, замало буде.
- Крім того, в шести кілометрах від «Новоорловская», як стверджують деякі автори відгуків, знаходиться сміттєвий полігон, досить великий. Очевидці (вірніше, «оченюхци») говорять, що запах звалища періодично відчувається. Що ж, перевіримо неодмінно.
- У відносній близькості або вже працюють, або будуються-проектуються заводи, головним чином фармацевтичної промисловості. Це, зрозуміло, викликає побоювання. На мій погляд, надмірні: місць в місті (саме в місті, а не в Всеволожську , Наприклад, районі), де б були відсутні промислові підприємства в радіусі десяти кілометрів, аж ніяк не багато. Хіба що в центрі, але там інші проблеми. У мегаполісі живемо - інакше і бути не може. До того ж, якщо вірити картам, заводи будуть працювати не по сусідству: майже до всіх, принаймні візуально, пристойну відстань.
- Нарешті, «Новоорловская» являє собою комплекс, створений для автомобілістів: до метро йти і навіть їхати доведеться вельми довго, а громадський транспорт у цих місцях не радує частотою появи. Забігаючи вперед: той автобус, на якому добиралася я, ходить з інтервалом в півтори години. А їхати - хвилин 15 від «Просвіти» .
Ну а в іншому розташування можна назвати і непоганим: поблизу вже згаданий лісопарк, в трьох кілометрах Суздальські озера (кажуть, в одному з них можна купатися, але це не точно). Навіть метро обіцяють побудувати - років через сім.
Втім, оцінювати «середню температуру по лікарні», ведучи мову про місцезнаходження масштабної забудови на 46 гектарів, на мій погляд, нераціонально. Якісь корпусу виявляться ближче до зеленого масиву, а якісь - до фармпідприємства, і при цьому між ними буде таке значне відстань, що вийде, ніби мова йде про абсолютно різних, не схожих один на одного житлових комплексах.
Що стосується сайтів «ЮІТа» і власне «Новоорловская», то представлена там інформація дуже докладна. Легко помітити, що концерн пишається комплексним підходом до освоєння території: після заселення покупці отримають і комфортабельні умови для життя, і «повний пучок» заходів безпеки, і можливості для відпочинку, і важливі інфраструктурні об'єкти від самого забудовника. І все це - в рамках єдиного стильового рішення від бюро знаменитого архітектора. До речі, не всі вдома "Новоорловская» будуть однаковими. Так, перша черга будівництва передбачає шість 25-поверхівок і чотири семиповерхівки плюс кілька паркінгів, дитсадки, школу, більше двох десятків комерційних приміщень. Так як в цілому район дислокації комплексу не може похвалитися розвиненою інфраструктурою, всі турботи про це бере на себе сам концерн, обіцяючи в згаданих комерційних приміщеннях і магазини, і аптеки, і кафе, і заклади індустрії краси та здоров'я.
Що стосується цін, то порядок їх наступний:
- корпус 1.1.2 (здається в кінці 2016 року) - від 3,9 млн рублів до 8,1 млн рублів;
- корпус 1.5.1 (здається в другому кварталі 2017 року) - від 3,1 млн рублів до 11 млн рублів;
- корпус 1.1.1 (здається в кінці 2016 року) - від 3,9 млн рублів до 8,2 млн рублів.
Для комфорт-класу цілком пристойні ціни, як бачимо, хоча і не найнижчі (з урахуванням часу здачі будинків в експлуатацію). Якщо ж якість будівлі, обробки (до речі, в даний момент в рамках акції повну обробку можна отримати в подарунок), заходів безпеки, внутрішньої інфраструктури виявиться таким, як пишуть в рекламі на сайті забудовника, то можна вважати заявлену вартість оптимальної. Поїдемо оцінювати?
Офіс і об'єкт: пробуємо на зуб фінська якість
Відділ продажів квартир в «Новоорловская» знаходиться прямо на об'єкті:
Менеджер (який, як і в минулий раз, виявився аж ніяк не таким неввічливим, як писали у відгуках) розповів мені про планування і інші особливості комплексу. Наведу їх традиційно в табличці, благо інформації було представлено більш ніж достатньо:
Наявність магазинів 24 години, супер- і гіпермаркетів Поки в найближчому оточенні важко знайти що-небудь, хоча б віддалено схоже на магазин, однак забудовник планує здавати комерційні приміщення будинків під строго певну мету, власники магазинів в переліку потенційних орендарів присутні (в тому числі обіцяють побудувати гіпермаркет). Зупинки громадського транспорту, метро Поки в безпосередній близькості від РК зупинок немає, але коли добудують Суздальське шосе, ситуація, швидше за все, зміниться. На даний момент є зупинка автобуса 173 на дорозі в Кам'янку, але ходить він вельми нерегулярно (з перервами в півтори години). Найближчі аптеки Безсумнівно, в комерційних приміщеннях комплексу буде аптека, але в перший час доведеться користуватися іншими, найближчі з яких розташовані на Виборзькому шосе. Найближчі школи У проекті від забудовника дві школи, поки ж найближчі знаходяться в районі станцій метро "Проспект Просвіти" і «Озерки» . Найближчі дитсадки Запланована споруда п'яти дитячих садків, перший з яких почне функціонувати одночасно зі здачею першої черги. Наявність великих ТЦ, місць для культурно-розважального дозвілля, клубів, барів Поки до найближчих великих ТЦ доведеться їхати до станцій метро «Проспект Просвіти» або «Озерки». Перспективи мікрорайону Закінчення будівництва Суздальського шосе, що забезпечить хорошу транспортну доступність; споруда поруч наукових центрів; відкриття станції метро «Академмістечко» після 2020 року. Наявність банків Найближчі банки на даний момент знаходяться на Виборзькому шосе. Наявність поліклінік Найближчі поліклініки - 116, 117, дитяча поліклініка 63. Також є кілька приватних клінік і установ медичного профілю. Сквери, парки, зелені насадження З одного боку квартал оточує лісовий масив, з іншого розкинувся Новоорловская лісопарк. Екологічна обстановка Дихається легко, навколо комплексу зелені масиви, однак коли Суздальське шосе буде добудовано, можливо, дорожній рух по ньому буде вельми жвавим. Також не до кінця ясно, будуть чи ні будувати сміттєспалювальний завод щодо поруч. Призначення нежитлових приміщень в ЖК У першій черзі комерційні приміщення заплановані під магазин товарів для дому та побуту, салон краси, стоматологічний центр, магазин «Товари для дітей», ігротеку для дітей, магазин «Меблі, кухні, двері, вікна», магазин госптоварів, відділення поштового зв'язку. Доля комерційних приміщень в будинках наступних черг поки не відома. Питання парковки будуть зведені наземні багаторівневі паркінги. Продажі вже відкриті (від 440 до 700 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за машиномісце, причому чим нижче поверх, на якому воно розташоване, тим вище вартість). Заходи безпеки Охорона в парадних, відеоспостереження на всій території комплексу: на прибудинкових територіях, на дитячих майданчиках, при вході в парадні, в ліфтових холах і в ліфтах (камери антивандальні). Організація дільничного пункту поліції на території комплексу (після завершення будівництва). Транспортні магістралі і пробки Поки до комплексу ведуть Новоорловская вулиця і дорога в Кам'янку, які, відповідно, можуть вивести або до парашутної вулиці, або до Виборзькому шосе. Коли буде завершено будівництво Суздальського шосе, ситуація зміниться в кращу сторону. Як виглядають парадні Двері головного входу в парадну - металеві, з 2-камерними склопакетами. Двері ліфтового холу - протипожежні. Двері на сходах і перехідних балконах - металеві, частково засклені (скло армоване), з однокамерним склопакетом. Підлоги вестибюлів, ліфтових холів, тамбурів, міжквартирних коридорів облицьовані керамогранітом з нековзною поверхнею.
У 25-поверхових корпусах встановлюється по три фінських ліфта KONE (один вантажопасажирський і два пасажирських). У 7-поверхових корпусах - по одному вантажопасажирських ліфтів KONE в кожній парадній. Всі ліфти мають розміри, що забезпечують транспортування людей з обмеженими можливостями, які користуються кріслами-колясками.
Занижені до 4 см поребрики в місцях перетину тротуарів з проїзною частиною.
Опалення та комунікації Централізована двухтрубная колекторна система опалення, прихована в залізобетонних плитах перекриттів. Сучасні сталеві панельні радіатори з терморегуляторами. У ванних - електричні рушникосушки.
Додаткова двоступенева
Очищення води (фільтрація і у / ф знезараження).
Система гарячого водопостачання закрита, приготування гарячої води відбувається через теплообмінник з очищеної холодної води.
В якому вигляді здаються квартири Внутрішньоквартирні перегородки з гіпсокартону з заповненням мінватою, в ванних - фінські АСО-панелі. Поверхні стін рівні, зашпатльовані, оштукатурені, обкоровані. Стеля під фарбування (вирівняний, загрунтований).
Самовирівнювальні підлоги.
Гідроізольовані підлогу і стіни в санвузлах. Труби приховані.
Двокамерні вікна з клапанами мікропровітрювання.
Скління на балконах і лоджіях - розсувні алюмінієві рами. Сталеві, посилені квартирні двері зі звукоізоляцією і фурнітурою ABLOY.
Розетки, в тому числі для підключення пральної
машини у ванній кімнаті.
Кран для пральної машини.
Інтернет, телефонна, TV-розетка.
Технології будівництва. Будинки зі збірних залізобетонних конструкцій. Фундамент палі з залізобетонним ростверком (для 25-поверхових корпусів); монолітна залізобетонна плита (для 7-поверхових корпусів). Зовнішні стіни підвального і першого поверху будівлі монолітні залізобетонні; з другого поверху тришарові збірні залізобетонні конструкції.
Міжквартирні стіни завтовшки 180 мм.
Додаткова звукоізоляція кухонних стін, якщо вони спільні з сусідньою квартирою.
Перегородки між санвузлами і житловими кімнатами звукоізольовані додатково.
Плоска експлуатованим покрівля з внутрішньою системою водовідведення.
Обговорили ми і планування, тим більше що сам забудовник ними пишається, називаючи максимально комфортними і взагалі оптимальними. Схоже на правду: кімнати просторі (40-метрові «одинички» наприклад), геометрія класична, багато квартир євроформату - кухня сполучена з вітальнею.
Те, як буде виглядати повна обробка в квартирах «Новоорловская» (нагадаю, її можна отримати в подарунок на 17-25 поверхах, так що, мабуть, спрацювала приказка про дарованого коня), в офісі не подивитися. Зате є так званий технорум - приміщення, де представлені в розрізі і схемах фрагменти споруди та ізоляції. Тобто, фінська якість оцінити можна.
Ось, наприклад, двері в квартиру:
Камери відеоспостереження (як можна помітити, заходам безпеки «ЮІТ» приділяє особливу увагу):
Розріз плити перекриття (по суті, з таких плит з арматурою зроблені підлоги квартир):
Гідрозвукоізоляція (підкладка):
Міжкімнатні стіна в розрізі (два листа з утеплювачем-ізолятором посередині):
Розріз підлоги в санвузлі, вентиляційна шахта, слив (дозволяє не затопити сусідів навіть в разі надзвичайної ситуації):
Стеля і вентиляція у ванній (розводка труб прихована, тому «підшивання» стелі трохи нижче - 2,5 м, а не 2,7 м, як в кімнатах і передпокої):
Стіна між санвузлом та кухнею або кімнатою (в розрізі):
Лічильники:
Макети склопакетів для вікон і лоджій:
Елементи кріплення і шматок антітравматіческого покриття для дитячого майданчика:
Покинувши офіс, я опинилася на свіжопрокладеної дорозі, що йде уздовж забору, яким і обнесена будівництво:
Якщо прогулятися по ній, можна дійти до мосту через залізничні колії. До кінця року його добудують, і він з'єднає дві частини Суздальського шосе:
А ось і саме будівництво:
І ще:
Один з фармацевтичних заводів зводиться дійсно недалеко, за півкілометра (не вдалося дізнатися, що ж збираються там робити, можливо, і нічого - тільки проводити випробування). До речі, він швейцарський:
Як мені розповів менеджер, далі за цим заводом розгорнеться «міні-Сколково» - велика територія, заповнена різноманітними наукомісткими підприємствами і відповідними об'єктами інфраструктури. Саме тому там і планується відкриття станції метро «Академмістечко». На мій погляд, такий підхід свідчить про те, що серйозної загрози благополуччю громадян, які проживають поблизу, немає: раз територію будуть освоювати комплексно (а не силами одного приватника, що піклується лише про прибуток), то і про утилізацію подумають. Ну а дихається тут легко. Неприємних запахів за весь час, що я провела на об'єкті, не впізнала.
«Паспортички» ЖК «Новоорловская»:
Панорама об'єкта з недобудованого Суздальського шосе (плюс лісовий масив поблизу):
Суздальське шосе (зверніть увагу на високу якість дорожнього покриття і наявність пішохідної зони):
«Березовий» Новоорловская лісопарк:
Там гарно:
Та й сам комплекс не залишив виражено негативних вражень. Хіба що відчуття, що він будується для тих, хто вміє дивитися в віддалене майбутнє, орієнтуючись не на поточний стан справ і стан речей, а на перспективу, причому віддалену, стратегічну. Поясню. Весь мережевий негатив, присвячений місцю розташування «Новоорловская», оцінюється з позиції «тут і зараз». Однак це не зовсім коректно, на мою думку. Сміттєспалювальний завод можуть взагалі не побудувати. Наукоград, що включає в тому числі кілька фармпідприємств, може виявитися відмінним місцем працевлаштування, що дозволяє підвищити добробут. І переїхати наприклад. Нинішня транспортна доступність комплексу залишає бажати кращого, але все зміниться після закінчення робіт на Суздальському шосе. А може, все буде з точністю до навпаки.
... а тому оцінки - такі
Вхідних даних замало, проте ризикну оцінити комплекс поелементно наступним чином.
- Сумлінність забудовника - п'ять. «ЮІТ» мені сподобався ще тоді, коли я проводила розслідування в іншому його комплексі, і розчарувати за цей час не встиг. Знаходилися, правда, відгуки, присвячені тому, що концерн нібито економить на матеріалах, але мені така критика не здалася переконливою з огляду на голослівності. У мене склалося враження, що тут слів на вітер не кидають.
- Споруда - п'ять. Технорум, схожий на музей, куди навіть з дітьми можна приходити, мене вразив. Продуманість планувань - теж. Будучи помноженим на високу думку про сумлінність забудовника, таке враження не може не стати причиною відмінної оцінки.
- Транспортна доступність - чотири. Оцінка - середнє арифметичне з «відмінно» в майбутньому і «задовільно» на даний момент.
- Інфраструктура мікрорайону - три. Поблизу не будується і не варто жодного житлового комплексу. Відповідно, і різних інфраструктурних об'єктів, необхідних для комфортного життя, мало. По крайней мере, в пішій доступності. Інша справа, що про це хоче подбати сам забудовник, що вже інша історія.
- Внутрішня інфраструктура - п'ять. Дитячі майданчики і пішохідні зони, школа і дитсадки, магазини, кафе і салони краси - все буде. Але не відразу, а в міру освоєння 46-гектарній території. Втім, і сам комплекс поки знаходиться в фазі активного будівництва, так що треба просто почекати.
Можу сказати впевнено, що ціни на квартири в «Новоорловская» не завищені і забудовник має намір чесно відпрацювати кожен вкладений покупцем рубль. На перший і навіть другий погляд здається, що не вірити йому підстав немає.
Дата публікації: 18.05.2015
Поїдемо оцінювати?