- особливості процедури
- Коли можна зробити розмін квартири
- Примусовий розмін житла
- Переваги та недоліки таких угод
- Чи можна розміняти неприватизовану квартиру
- Міняємо квартиру на квартиру і її розмін
- Обмін часткою в квартирі
- Міжміський і міжнародний обмін в Росії
- Прибутковий податок фізичних осіб при обміні
- родинний обмін
- Приватний будинок замість квартирі
Розмін квартири являє собою угоду, що здійснюються громадянами з метою заміни одного житлового приміщення на інше. До появи приватних квартир обмін був єдиним способом, який дозволяв поліпшити умови проживання.
особливості процедури
З юридичної позиції обмін це процедура, основними учасниками якої є наймачі муніципального житла. Якщо подібна угода відбувається в секторі приватного житла, застосовується поняття міна.
Класичний обмін полягає в передачі своєї квартири громадянину в обмін на надання іншого об'єкта нерухомості. Основною складністю операції є пошук варіантів, що влаштовують обидві сторони.
Альтернативним обміном є операція з продажу житла, що передбачає заміну одного об'єкта на інший. Вона підходить власникам квартир, зацікавленим в зміні житлових умов.
Коли можна зробити розмін квартири
Обмін можливий в разі, якщо ви підібрали відповідний варіант квартири, використовуваної громадянами за договором соціального найму. Для оформлення необхідно отримати довідки в житлових органах, заручитися згодою всіх членів сім'ї і органів опіки. Слід подбати про надання документів, що відображають відсутність боргів по комунальних платежах.
Після розгляду комплекту документів та внесення позитивної резолюції можна отримати обмінні ордери, що відображають придбання прав користування квартирою за договором соціального найму.
Якщо на даному етапі одна зі сторін угоди заявляє про перегляд свого початкового рішення, то проводиться примусовий обмін.
Примусовий розмін житла
Подібна спосіб реалізується через судовий орган. Примусовий обмін не може порушувати права осіб, які проживають в квартирі. Спірне житло також не може розглядатися в якості предмета обміну. До отримання рішення суду необхідно вибрати варіант обміну.
У деяких ситуаціях обмін неможливий:
- у випадках, коли житло є предметом застави;
- у випадках, коли житло розташоване в аварійному фонді;
- якщо житло заарештовано;
- якщо угода обміну фіктивна за своїм змістом.
Переваги та недоліки таких угод
Вагомою перевагою обміну є той факт, що угода супроводжується мінімальною кількістю ризиків. При анулюванні результатів боку угоди зможуть залишитися в колишньому житло.
Недоліками вважаються відсутність можливості вибору бажаного об'єкта нерухомості, а також розтягнутість процесу в часі. Класичними правилами обміну вважаються:
- розмін трикімнатної квартири на пару однокімнатних, розташованих в одному і тому ж районі;
- розмін двокімнатної квартири на однокімнатний варіант, а також на кімнату в комунальній квартирі.
Чи можна розміняти неприватизовану квартиру
Розмін муніципальної квартири передбачає наступний алгоритм дій:
1) Вибір варіанту обміну квартири. Якщо вони відсутні, то можливі звернення до наймодавцю житлових приміщень. Наймодавцями найчастіше є міністерства, департаменти, а також інші державні структури є володарями житлового фонду.
2) Укладення договору на обмін. Предметом такого договору є квартири або інші житлові приміщення, які експлуатуються в рамках договору соціального найму. При цьому законодавчо заборонений обмін квартир, які належать до фондів соціального, спеціалізованого використання. Договір одягається в письмову форму, реєстрація документа в державному органі не потрібно. Доповненням до договору оформляється письмова згода членів сім'ї, зареєстрованих на житловій площі. Якщо в квартирі живуть діти, то згоду на операцію повинні дати органи опіки.
3) Оформлення угоди полягає в зборі наступного переліку документів:
- Заява;
- договір соціального найму;
- обмінні ордери;
- інформаційні виписки з рішень муніципалітету;
- виписка з загальдомовий книги;
- згода опіки та мешканців квартири;
- договір про обмін.
4) Направлення документів для розгляду наймодавцем для отримання акцепту на угоду обміну;
5) Розірвання договорів з колишніми наймодавцями.
Міняємо квартиру на квартиру і її розмін
обмін нерухомістю між сторонами реалізується двома основними способами:
- шляхом укладення договору обміну;
- шляхом укладення договору міни.
Перший тип договору застосовується щодо житла, що є предметом муніципальної власності, а другий для квартир, які знаходяться в приватній власності.
Якщо об'єкти не можуть розцінюватися як рівнозначні, то передбачається варіант виплати компенсації (в натуральному або грошовому вираженні).
Найчастіше зустрічається варіант обміну квартири на квартиру . Він дозволяє скорегувати свої житлові умови. Незважаючи на трудомісткість підбору варіантів, даний спосіб користується популярністю серед старшого покоління.
Він виникає як результат розірвання сімейних відносин. Після розлучення подружжя часто зацікавлені в проживанні незалежно один від одного. Якщо вони при цьому мають квартиру великої площі, то її обмін на кілька інших житлових приміщень стає варіантом розселення.
Обмін часткою в квартирі
Іноді виникає необхідність обміну часток. Поняття частки застосовується тільки по відношенню до житлових об'єктів, що знаходяться в приватній власності.
Частка може реалізовуватися у двох формах: виділена і невиділення. При виділеної частці угода обміну відбувається за схемою, аналогічною квартирі. Що стосується невиділеної частки, то її не можна піддавати обміну або продажу.
Міжміський і міжнародний обмін в Росії
Іноді потрібно поміняти житло на аналогічний об'єкт в іншому місті. Обмін квартир між містами в Росії розвинена слабо, в зв'язку з тривалим періодом оформлення документів і складнощами переїзду. Якщо у вас дефіцит часу, то краще звернутися до ріелторам і зробити операцію через механізм купівлі продажу.
Міжнародний обмін є універсальним способом отримати житло за кордоном. Однак, даний варіант можна використовувати тільки з умовою залучення фахівців.
Прибутковий податок фізичних осіб при обміні
Оподаткування розраховується за алгоритмом, аналогічним угоді купівлі-продажу. Сторони в даному випадку розглядаються як учасники угоди купівлі продажу.
Також застосовується правило трьох років, яке звільняє від сплати податку осіб, які володіють майном більше 3 років.
родинний обмін
Він передбачає оформлення договору міни та його реєстрацію в державному органі. Варіантом обміну, при наявності родинних зв'язків може служити і укладення договору дарування.
Доходи, отримані в результаті угоди, звільнені від оподаткування.
Якщо виникає проблема укладання угоди, яка є власністю одного з родичів і використовується за договором соціального найму, то доведеться приватизувати квартиру, що належить муніципалітету.
Приватний будинок замість квартирі
Варіант обміну приватного будинку на квартиру і навпаки зустрічається рідко. Складність операції полягає в пошуку рівноцінного варіанту. Справа в тому, що вартість заміської нерухомість перевищує ціну типової міської квартири.
Єдиним варіантом є обмін житла на будинок, побудований в 80-х роках минулого століття. Але при цьому часто виникають тонкощі, обумовлені технічним станом комунікацій і особливостями інфраструктури селища, в якому розташований будинок.
Плюсом обміну квартири на будинок є можливість незалежного проживання, яке передбачає відсутність сусідів. Наявність ділянки біля будинку дозволяє реалізувати проекти, пов'язані з облаштуванням дитячого майданчика, корту і інших приміщень. Не виключається ведення підсобного господарства або облаштування саду.
Мінусом є проблеми, пов'язані з реєстрацією в приватному будинку, а також необхідність залучення додаткових інвестицій.
При обміні квартири на будинок будуть потрібні наступні документи:
- договір обміну;
- кадастровий паспорт;
- свідоцтва про реєстрацію майнових прав;
- згода членів сім'ї на обмін;
- виписка з будинкової книги.
Таким чином, обмін може втілюватися в самих різних формах, кожна з яких забезпечує певні переваги і має деякі недоліки. Незважаючи на це, основною метою угоди як і раніше, є пошук найбільш сприятливого і комфортного варіанту житлових умов, в с умовах дефіциту квадратних метрів і відсутності фінансових активів для придбання нерухомості.
Відео: як розміняти муніципальну і неприватизовану квартиру