Існують кілька безпечних способів оплати нерухомості за кордоном.
Фото: Depositphotos / yasonya
"РБК-Нерухомість" продовжує цикл публікацій, присвячених правових питань придбання нерухомості за кордоном. Постійним автором колонки виступає Михайло Хаймович, адвокат, бізнес - консультант, автор понад 15 друкованих праць з проблем податкового та підприємницького права монографії "Бізнес в РФ. Правові і податкові проблеми", 2012р. і підручника "Основи правових знань", 2013р. Тема сьогоднішнього матеріалу - правові питання оплати і переказу коштів за кордон.
Близько десяти років тому для росіян найпоширенішими формами оплати придбаної за кордоном нерухомості були готівкові або банківський переказ з офшору. І той і інший спосіб переслідували цілі ухилення від податків продавця нерухомості. Оплата готівкою дозволяла занижувати вартість об'єкта, а переказ коштів з офшорної компанії покупця в таку ж компанію продавця дозволяв приховати факт придбання об'єкта від російської влади і зменшити податкові виплати сторін по угоді.
В даний час такі способи оплати вкрай ускладнені завдяки роботі FATF (Financial Action Task Force on Money Laundering), в російській абревіатурі ФАТФ .
Організація була створена в 1989 році за рішенням країн "Великої сімки" і є основним міжнародним інститутом, що займається розробкою і впровадженням міжнародних стандартів у сфері протидії відмиванню коштів та фінансуванню тероризму.
Діяльність ФАТФ привела до того, що банки всіх 54 країн - членів організації вимагають у клієнтів пояснень по сумнівних операцій і повідомляють про них до відповідних податкових і правоохоронних органів. Банки зобов'язані припиняти платіж, якщо він не відповідає правилам ФАТФ, блокуючи кошти клієнта на його рахунку до особливого розгляду. Переказ коштів з офшору на банківський рахунок продавця нерухомості за договором купівлі-продажу між фізичними особами, безумовно, є підозрілою угодою. Звичайно, мова не йде про декілька тисяч доларів: контролю підлягають суми понад 10 тис. Доларів США. Але ж об'єкт нерухомості зазвичай коштує кілька сотень тисяч, тому минути банківський і податковий контроль за такими угодами неможливо.
Подорож з валізою готівки не принесе задоволення покупцеві нерухомості
Внесення в банк готівки понад 10 тис. Доларів також є підозрілою угодою і підлягає контролю. Крім того, подорож з валізою готівки не принесе задоволення покупцеві нерухомості, а оплата готівкою знижує рівень безпеки угоди.
Наприклад, деякі агентства нерухомості пропонують клієнту внести готівку в московському офісі і обіцяють оформити на нього нерухомість в іншій країні. Але ризики такої операції очевидні ...
Існують два безпечних способу оплати фізичною особою покупки нерухомості за кордоном.
Перший - очевидний, але не найпростіший: банківський переказ з рахунку в російському банку безпосередньо на рахунок продавця нерухомості. Зробити це можна, маючи на руках договір купівлі-продажу, завірений переклад якого потрібно пред'явити в банк. В цьому випадку, безумовно, від російської влади покупку приховати не вдасться, банк зобов'язаний повідомляти про такі перекладах в Федеральну службу з фінансового моніторингу (Росфінмоніторинг).
Другий спосіб, можливо, зажадає трохи більше поїздок, але він простий, законний і безпечний. Для його реалізації необхідно відкрити рахунок у закордонному банку, бажано в країні, де купується нерухомість. Законодавство РФ не забороняє громадянам відкривати рахунки в закордонних банках, але вимагає повідомляти про це податкову службу. Протягом місяця з дня відкриття рахунку необхідно подати повідомлення в ИФНС за місцем постійної реєстрації. Форма повідомлення є на сайті ФНС . Повідомлення подається особисто або іншою особою за дорученням, на другому екземплярі проставляється відмітка ФНС. Це повідомлення доведеться пред'явити в російський банк, в якому відкрито рахунок у покупця нерухомості. Потім можна робити переказ коштів зі свого російського рахунку на рахунок в закордонному банку. Розмір перекладу не має значення: ні російська Росфінмоніторинг, ні ФАТФ не контролюють перекази фізичних осіб між належними їм рахунками. Адже гроші перекладаються з однієї кишені в іншу, але залишаються у володінні одного господаря, і ця операція, по суті, не є угодою.
Потім з рахунку в закордонному банку здійснюється переказ коштів за договором купівлі-продажу нерухомості. Цей переклад також не викликає інтересу контролюючих органів. Покупець (фізична особа) - нерезидент, не має статусу податкового резидента країни, де купується нерухомість, і податкові служби їм не цікавляться. Походження коштів для покупки - надходження з рахунку покупця з російського банку - не викликає жодних підозр.
Жоден з етапів проходження грошових коштів - ні переказ з рахунку на рахунок фізичної особи, ні переклад на рахунок продавця - не контролюється податковими службами країн. Всі дії відповідають законодавству.
Якщо покупець - юридична особа, то гроші на покупку нерухомості повинні бути на розрахунковий рахунок підприємства. Як вони там з'являться? Найпростіший і законний спосіб - це внесок учасника (власника) компанії в збільшення статутного капіталу або чистих активів. Спочатку кошти повинні перебувати на банківському рахунку власника, а для цього можна скористатися технологією банківського переказу, описаної вище. Особливості податкового законодавства країн зажадають звернення до місцевих адвокатам і податковим консультантам для супроводу угоди.
Михайло Хаймович
Як вони там з'являться?