Як правильно оформити завдаток?

Процес продажу-купівлі нерухомості сам по собі не складний, але для укладення основного договору необхідно зібрати повний пакет документів для продажу квартири . На це Вам буде потрібно якийсь час: в середньому від 2 тижнів і до місяця.

За цей період може статися все що завгодно: продавець, наприклад, може знайти іншого покупця, який погодиться придбати квартиру за вищою ціною, або покупець догляне для себе більш вигідний варіант. Може також змінитися матеріальне становище покупця - і він відмовиться від угоди, або у продавця - відпаде необхідність у продажу квартири. Та й ситуація на ринку нерухомості може кардинально змінитися, ціни на квартири можуть зрости або впасти, так що покупцеві або продавцеві вже невигідно буде оформляти угоду по раніше обумовленою вартістю.

Як Ви вже знаєте, «підстраховуванням» для покупця і для продавця є завдаток. Рідко яка угода купівлі-продажу нерухомості обходиться без внесення грошової суми як завдаток. Адже найчастіше обидві сторони хочуть бути впевнені, що угода відбудеться, і до моменту підписання у нотаріуса договору купівлі-продажу квартири сума угоди не зміниться.

Завдаток перетворюється в аванс?

Кожному зрозуміло, що «під чесне слово» віддавати суму завдатку буде лише наївний покупець.

любителі банальних розписок теж дуже ризикують - в даному випадку про захист інтересів сторін і мови бути не може.

А прихильників так званого «Договору (Угода) завдатку» теж хочу розчарувати: договір завдатку як самостійна одиниця існувати не може.

Оскільки ЗАДАТОК - це один із способів підтвердження (!!!) і забезпечення певних зобов'язань за договором платежів (!!!), то існувати він може виключно за наявності основного зобов'язання. В даному випадку таким є Договір купівлі-продажу квартири (В ньому фіксується обов'язок покупця сплатити продавцеві вартість квартири, що купується). Але у нас-то основний договір ще не підписаний! І розглядати попередній договір як договір платежів теж не можна, так як при його підписанні ніяких грошових зобов'язань не виникає (ще нема за що платити). Сторони тільки зобов'язуються в майбутньому укласти основний договір.

Виходячи з вищесказаного, випливає висновок:

НІ ОСНОВНОГО ДОГОВОРУ купівлі-продажу нерухомості - НІ задатки!

У разі судових суперечок і розглядів, передана продавцю сума буде трактуватися судовими органами не інакше як «аванс». І якщо покупець відмовився від договору купівлі-продажу квартири, то Продавець, який розраховував залишити собі суму завдатку в якості моральної компенсації, буде змушений її повернути (адже це вже не завдаток, а аванс). І з тієї ж причини, у разі невдалої угоди з вини Продавця, Покупець зможе собі повернути лише ту суму, що сплатив на завдаток, а ніяк не в подвійному розмірі!

Як прописати завдаток в попередньому договорі?

З огляду на суперечливу сутність завдатку рекомендуємо Договір, в якому Ви хочете «прописати» задаток не озаглавлювати як "Угода про завдаток" або "Договір про завдаток». У 99% випадках такий "Договір (Угода) про завдаток", укладений в забезпечення "попереднього договору купівлі-продажу квартири", буде визнаний судом недійсним.

Найоптимальніший і надійний в цьому випадку спосіб - зафіксувати сплату завдатку і основні умови майбутньої угоди купівлі-продажу нерухомості в « попередньому договорі »(Зразок тут ).

Причому саме слово «задаток» в угоді краще не вживати. Замініть його на «гарантійна сума», «забезпечувальна сума» або «гарантійна сума на підтвердження зобов'язань», а нижче пропишіть неустойку (штраф) у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.

(Дивіться зразок Попереднього договору купівлі-продажу квартири , Пункти 3.1 - 3.8)

Алгоритм оформлення завдатку:

1. Покупець і Продавець усно промовляють основні умови купівлі-продажу нерухомості (вартість квартири і валюта розрахунків, протягом якого часу можливо оформити договір, звільнення квартири та ін.)
2. Сторони визначаються з сумою завдатку .
3. Зустріч у нотаріуса для укладення Попереднього договору і передачі завдатку. Нотаріуса бажано щоб вибирав Покупець - щоб виключити варіант нотаріуса, який у змові з продавцем. Адже саме покупець ризикує бути обманутим і залишитися без грошей, і без квартири.
4. Перевірка документів Продавця і Покупця нотаріусом. Потім покупцеві або його представнику потрібно уважно перевірити весь пакет документів продавця : Право власності, чи немає раніше накладених на нерухомість заборон, арештів або обтяжень, чи не були порушені права проживають в квартирі при приватизації, чи немає проблем із спадкуванням та інші нюанси. На цьому етапі не можна жаліти ні сил, ні часу, ні грошей, якщо виникне така необхідність. Будь-яка пропущена дрібниця в майбутньому може обернутися великою проблемою для покупця.
5. Спільне складання Попереднього договору в письмовій формі
6. Уважне вивчення Попереднього договору. Якщо все влаштовує - підписуємо. Якщо немає - обговорюємо, виправляємо, нотаріус роздруковує, знову уважно читаємо, і, нарешті, підписуємо Попередній договір купівлі-продажу квартири (зразок)
7. При укладанні попереднього договору купівлі продажу квартири потрібно або л ічное присутність ВСІХ співвласників, в тому числі дружини (чоловіка) Продавця, або нотаріально завірені їхніми згоду на продаж нерухомості. Інакше попередній договір легко буде оскаржити, і завдаток доведеться повертати через суди. У разі, якщо на момент придбання квартири продавець не був в шлюбних відносинах, то він пише про це заяву. (Приклад заяви)
8. Передача завдатку. Покупець передає Продавцю грошову суму (завдаток), а Продавець в свою чергу пише розписку в отриманні грошей, обов'язково вказує: скільки він отримав, від кого, за що і за яким договором. Ця розписка до укладення основної угоди буде зберігатися у покупця.

власність VipCity.com.ua . Матеріал охороняється Законом про авторські права. При повному або частковому використанні матеріалів активне посилання на сайт обов'язкове.