Отримання дозволу на будівництво або реконструкцію
Отримуючи дозвіл на будівництво індивідуального житлового будинку, ви отримуєте право зводити на земельній ділянці будинок, можете не турбуватися про штрафи за незаконне будівництво, відступи від меж свого і сусіднього ділянки, можливих суперечках з сусідами про межі будівництва. Крім того, завдяки отриманому дозволу ви зможете в майбутньому отримати свідоцтво про власність на побудований житловий будинок, привласнити йому поштову адресу та прописатися в ньому. Відповівши на питання, що дає дозвіл, тепер дамо відповідь на інше питання: що потрібно зробити для отримання дозволу. Саме цій проблемі присвячено даний матеріал.
Якщо ви приступаєте до будівництва будинку, то вам слід пам'ятати, що єдиним документом, що дає право власнику ділянки будувати будинок своїми силами або із залученням підрядників, є офіційний дозвіл на будівництво. Якщо ж капітальний об'єкт був побудований без дозволу, то він підлягає знесенню, а на забудовника накладається штраф, обумовлений чинним законодавством. При цьому знос повинен проводитися за рахунок забудовника. Про те, як правильно отримати дозвіл на будівництво і що потрібно знати при його отриманні, розповість ця стаття.
Важливим моментом для отримання дозволу на будівництво є цільове призначення землі. Без проблем можна побудувати будинок на ділянці, призначеній для «індивідуального житлового будівництва», а також на деяких ділянках під «особисте підсобне господарство», що в народі називають «дачними ділянками».
На дачних ділянках можна побудувати житловий будинок і «житлову будову». Це не одне і те ж. Різниця в тому, що в житловій будівлі можна прописатися лише за умови, що воно буде визнано придатним для цілодобового проживання. На такі житлові будови «дачна амністія» поширюється.
Мінімальний пакет документів на отримання дозволу на будівництво включає:
- заяву на отримання дозволу на будівництво від власника ділянки або орендаря
- документи, що підтверджують право власності на ділянку або договір довгострокової оренди даної земельної ділянки (для орендарів)
- містобудівний план земельної ділянки
- схема планувальної організації земельної ділянки, де позначені місця розміщення об'єкта ІЖС
Термін розгляду заяви на видачу дозволу на будівництво за законом не може перевищувати 10 днів. Однак на практиці (особливо, якщо забудовник самостійно займався складанням документів) можливі затримки через різні недоробок.
Термін дії дозволу на будівництво вказується в дозволі і зазвичай становить 10 років. При цьому якщо ділянка продається, то дозвіл на будівництво зберігається весь зазначений термін. Після закінчення 10-річного терміну, дозвіл втрачає силу, і якщо будівельні роботи не були розпочаті, то всю процедуру отримання дозволу потрібно буде проходити заново.
Дозвіл на будівництво будинку не видається, якщо претендент не може забезпечити наявність всіх необхідних документів, зазначених у переліку, або ділянка не є юридично «чистим». Після усунення цих проблем, у колегії місцевого управління не буде підстав у відмові.
На практиці причини відмови в отриманні дозволу на будівництво найчастіше пов'язані з розміщенням об'єкта на червоній лінії або поблизу неї. В даному випадку споруда може не вписуватися в загальний план забудови, порушувати загальноміську естетику. Також причиною відмови отримання дозволу на будівництво житлового приватного будинку може стати загораживание пожежних проїздів і порушення безпечних протипожежних відстаней, обумовлених Технічним регламентом про вимогу пожежної безпеки, порушення Водного кодексу РФ. У разі відмови в дозволі на будівництво, заявник має право оскаржити цю відмову в судовому порядку.
Безумовно, при ухваленні рішення про будівництво будинку враховується вид дозволеного використання землі, площа і розташування наділу.
Основним нормативно-правовим актом у сфері індивідуального житлового будівництва є Містобудівна кодекс. Саме на його норми слід орієнтуватися в питанні отримання дозволу на будівництво.
Дозвіл на будівництво при ІЖС - це документ, який підтверджує, що проектна документація на будову відповідає плану ділянки (проекту планування ділянки) і проекту межування території (якщо будується або реконструюється лінійний об'єкт). Саме цей документ офіційно дозволяє забудовнику здійснювати будівництво та реконструкційні роботи з об'єктом.
Подача документів для отримання дозволу на будівництво можлива при безпосередньому зверненні заявника до відповідного органу, через представника і через МФЦ.
Перелік необхідних для цього документів становить:
- правовстановлюючий документ на ділянку
- містобудівний план земельної ділянки
- документ, що засвідчує особу заявника
- проектна документація (у тому числі пояснювальна записка, відомості про інженерні мережі, план розташування будівель, план знесення об'єктів капітального будівництва на ділянці й інші, у випадках передбачених законодавством)
- позитивний висновок на проектну документацію об'єкта капітального будівництва (якщо вона підлягає експертизі)
- якщо висновок на проектну документацію було видано недержавним органом, необхідно представити документи, що підтверджують право юридичної особи здійснювати такі експертизи
Слід звернути увагу, що законом передбачений необов'язковий характер підготовки проектної документації в тому випадку, якщо мова йде про об'єкт індивідуального житлового будівництва - окремому будинку не вище 3 поверхів або 4 (включаючи мансардний поверх), який призначається для проживання однієї сім'ї. У цьому випадку забудовник може на свій розсуд зібрати проектну документацію та подати її до органу, який видає дозвіл на будівництво.
Після подачі заяви і передбачених законом документів до уповноваженого органу, протягом 10 днів проводиться перевірка поданих документів і звіряння проектної документації земельної ділянки до вимог містобудівного плану.
За результатами приймається одне з таких рішень:
- відмова у видачі дозволу на будівництво
- дозвіл на будівництво
Видача дозволу здійснюється безкоштовно. Держмито в даному випадку не оплачується.
Після отримання дозволу забудовник протягом 10 днів повинен подати до органу, що видав дозвіл, документацію про інженерних вишукуваннях, поверховості, площі об'єкта.
Випадки, коли не потрібно отримання дозволу на індивідуальне житлове будівництво:
- будівництво гаража, якщо ділянка надана власнику не для здійснення підприємницької діяльності
- будівництво на ділянці, який призначається для ведення садівництва або дачного господарства
- будівництво споруд, які не є об'єктами капітального будівництва (наприклад, кіоску, павільйону і т. д.)
- будівництво споруди для допоміжного використання
- зміна об'єктів будівництва або їх частин, якщо це не призводить до суттєвих змін
- інші випадки, передбачені законодавством
Нюанси надання дозволу на будівництво приватного будинку
На практиці зустрічаються ситуації, коли під час будівництва право на земельну ділянку переходить до іншої особи. В даному випадку закон не передбачає переоформлення дозволу на будівництво. При переході права на земельну ділянку або об'єкт капітального будівництва воно зберігає свою дію. Тобто якщо термін дозволу не закінчується, воно просто переходить до нового власника.
Якщо земельна ділянка, на якій здійснюється будівництво, підлягає розподілу, об'єднання або виділення, то будівництво об'єктів може бути продовжено відповідно до наявного дозволом, проте в цьому випадку потрібне отримання нового містобудівного плану на ділянку.
Як зазначено вище, немає необхідності отримувати дозвіл на будівництво тим, хто зводить на своїй ділянці об'єкти, що не належать до капітального будівництва.
При цьому нерідкі випадки, коли деякі підприємливі власники виробляють будівництво магазинів, не отримуючи дозволу, що в наслідок призводить до визнання такого об'єкта об'єктом капітального будівництва, що наділяє судові органи правом на рішення про демонтаж такого об'єкта як незаконної споруди.
Зустрічаються у судовій практиці по даному питанню і інші неприємні для власників новобудов випадки.
Не варто забувати, що індивідуальне житлове будова - це окремий будинок не більше 3 поверхів або 4 (включаючи мансардний поверх), призначений для проживання не більше однієї сім'ї. Причому зведення на ділянці будинків змішаної поверховості і таунхаусів не допускається.
На завершення відзначимо, що процес отримання дозволу на будівництво займає досить часу і вимагає певних витрат, проте без цього документа при подальшому введенні житла в експлуатацію можуть виникнути складності з підключенням комунікацій і реєстрацією, що зробить проживання в такій будові неможливим. Тому фахівці рекомендують подбати про вирішення цього питання заздалегідь, звернувшись в юридичну компанію Севастополя, що спеціалізується на оформленні дозвільних документів. Тоді ви маєте всі шанси гарантовано запобігти неприємні моменти з будинком в майбутньому.
джерело: Юридична компанія «ЩИТ»
2018-02-20