Що вигідніше збирати на квартиру або брати іпотеку

1. Вихідні дані
2. Витрати по іпотеці
3. Відкладаємо на квартиру самостійно
4. Іпотека або збирати - порівняння результатів
5. висновки

Іпотека або накопичити самому? Що вигідніше - взяти квартиру в іпотеку і розплачуватися за неї довгі роки, сплачуючи шалені суми переплати, у вигляді постійно набігаючих відсотків або ж почати відкладати, поступово накопичивши необхідну суму, достатню для того, щоб купити нерухомість. У кожного способу є свої противники і прихильники, що призводять свої власні аргументи. І как не странно, якщо послухати обидва протилежні табори, то частка істини є у кожного.

Для того, щоб дійсно зробити правильний вибір потрібно просто зробити математичні розрахунки для двох варіантів. Ну а далі, на мові цифр вивести результат, а саме скільки грошей піде на іпотеку і яка сума буде вам потрібна, щоб накопичити самостійно. Не забуваючи врахувати про тимчасові витрати, тобто кількість витрачених років, для придбання житла в обох випадках.

Прочитав в інтернеті багато статей на цю тему, але практично ні в одній не знайшов правильного (на мій погляд) методу порівнянь. Більшість авторів занадто однобоко міркують. І їх рекомендації, розрахунки та поради занадто плоскі, відірвані від реального життя і не враховують багатьох чинників.

Я вирішив висловити свою точку зору. Ні, навіть не так. Зараз у мене стоїть одне питання з приводу придбання квартири для дітей. На майбутнє. Щоб у них був свій кут років так через 10-15. І мені потрібно зрозуміти самому: чи знову влазити в іпотеку (третю за моє життя) або потихеньку відкладати гроші протягом декількох років і в підсумку взяти за готівку, але свої.

У цій статті я постараюся врахувати всі підводні камені і нюанси. Я сам зацікавлений в цьому. Мені теж хочеться знайти більш вигідний варіант. Думаю, мій досвід мені допоможе в цьому: 10 років по знімних квартирах, 2 іпотеки за 9 років, навички накопичення грошей та інше, інше.

Вихідні дані

Щоб робити порівняння потрібні вихідні дані. Щоб було що з чим порівнювати.

Нам знадобляться:

1. Середньомісячні дохід.
2. Частка коштів, які можна виділяти на іпотеку або накопичення.
3. Вартість нерухомості.
4. Процентна ставка по кредиту.
5. Вартість оренди аналогічної нерухомості.
6. Отримана прибутковість від вкладень грошей (в разі самостійного накопичення).

Візьмемо для порівняння якісь середні значення, які підходять під більшість населення нашої країни.

Середня заробітна плата в моєму місті на поточний день (рік) становить 27 500 рублів. А так як більшість іпотечних кредитів видається сімейним парам, то отримуємо загальний сукупний дохід 45 000 рублів.

Максимально рекомендована частка кредиту від сімейного бюджету не повинна перевищувати 30-35%. У нашому випадку це буде 15 тисяч рублів. Можна звичайно виділяти і більше, але тоді ви ризикуєте жити кілька років на «одному хлібі і воді», відмовляючи собі практично у всьому. Та й різні ризики серйозно підвищуються. Втрата роботи, хвороба, скорочення заробітної плати, та й вагітність дружини (подруги) в кінці кінців можуть поставити вас в безвихідне становище.

Нам потрібна однокімнатна квартира. Середня вартість 1,5 млн. Рублів за новий вже зданий будинок.

Для покупки квартири в кредит потрібен початковий внесок. В Ощадбанку - це мінімум 20% від суми кредиту. У грошах виходить 300 тисяч рублів. Разом в кредит нам потрібно - 1,2 млн. Рублів.

На який термін будемо брати? Тут відштовхуємося від тієї суми, яку можна виділяти на іпотеку (пам'ятаєте? Не більше 30% від доходу) - отримуємо не більше 15 тисяч в місяць.

Ставка по кредиту в даний момент становить 12,3% річних.

Витрати по іпотеці

Закладаємо дані в кредитний калькулятор , Міняємо, підганяємо під наші умови і ось що ми отримали:

За 15 років переплата по кредиту складе 1 434 000 рублей або майже 2 вартості квартири.

Вражає.

Але це ще не все. Не будемо забувати про страховку (насправді потрібна штука). Вона додасть до ваших щорічним витратам ще додатково до 1% від суми кредиту. Але можна пошукати і знайти дешевше, наприклад 0,5%. У підсумку, сукупна вартість кредиту для вас зросте до 12,8% річних. Кінцева переплата складе - 1,5 млн. Рублів.

Податки на нерухомість. Хоч і невеликі але їх теж потрібно платити, приблизно 1 тисячу на рік або 15 тисяч за 15 років.

Разом: 300 тисяч (початковий внесок) + 1,2 млн. (Кредит) + 1,5 млн. (Відсотки) +15 000 (податки) = 3 015 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян повна вартість всіх витрат за час іпотеки.

Страшно? Насправді можна істотно скоротити витрати на виплати. Йдеться про податкові майнових відрахуваннях. Будемо вважати, що після повернення податку, вся отримана сума буде йти на дострокові платежі з обов'язковим зменшенням терміну кредитування.

Податкові відрахування дозволяє повернути надміру сплачені податки в розмірі 13% від вартості житла (до 260 тисяч) і від вартості виплачених відсотків по кредиту (до 390 тисяч).

В середньому сім'ї, якщо обидва будуть претендувати на відрахування вдасться повертати щорічно по 70 тисяч рублів (13% від заробітної плати в рік).

В результаті кожного такого додаткового гасіння, буде істотно зменшуватися термін і як наслідок - загальна сума по виплачених процентів.

Ось приблизна вигода, на скільки місяців буде зменшуватися термін кредитування кожен раз при внесення грошей раз на рік по 70 тисяч.

Додатковий щорічний внесок, 70 тис. Руб. Скорочення терміну, місяців 1-й 24 2-й 17 3-й 13 4-й 9 5-й 8 6-й 6 7-й 5 РАЗОМ внесено - 490 тисяч рублів РАЗОМ: 82 місяці

В результаті отримані «практично нізвідки» і правильно використані гроші від податкової, дозволяти скоротити загальний термін іпотеки на 82 місяці або майже 7 років. І це при тому, що щомісячна спочатку запланована сума по платежах з сімейного бюджету залишиться незмінною 15 тисяч рублів на місяць.

Скорочення терміну дасть нам реальну економію. Ні не правильно. Краще буде звучати ПРОСТО нереальної економії. Як ви думаєте скільки? Просто помножте розмірі щомісячного внеску (15 тисяч) на кількість зекономлених місяців (82). Отримуємо посилання - 1 230 000 рублей.

Використання податкових відрахувань дозволить скоротить термін кредиту до терміну в 98 місяців або трохи більше 8 років.

В результаті отримуємо:

• Вартість квартири - 1,5 млн.
• Початковий внесок - 300 тисяч.
• Розмір кредиту - 1,2 млн.

Всього ми внесли:

• 490 тисяч як повернення по податковому відрахуванню (гроші з повітря);
• 1,47 млн ​​- як щомісячних внесків (98 місяців х 15 тисяч щомісяця).

Разом: реально витрати на покупку квартири склали 1 470 000 + 300 000 = 1 77 000 рублів.

Загальна переплата по процентах за іпотечним кредитом склала 570 тисяч рублів або близько 47%. І це за 8 років. Це виходить приблизно по 5,5% річних.

Відкладаємо на квартиру самостійно

Якщо у випадку з іпотекою можна досить легко отримати точні дані, і практично до копійки розрахувати всі витрати (як поточні, так і майбутні) пов'язані з виплатами, то при самостійному накопиченні у нас є кілька факторів, які досить складно прогнозувати.

В першу чергу це інфляція, яка знецінює з кожним роком все: від продуктів та одягу до нерухомості. Друге, це зростання зарплат і ставки по вкладах. Їх теж не можна передбачити на такому тривалому проміжку.

Однак можна виділити певну закономірність. Якщо економіка знаходиться у фазі підйому і стабільності, то починається зростання зарплат і цін на нерухомість. Причому ціни на житло ростуть набагато швидше середніх доходів населення. І навпаки, в кризові часи саме ціни на квартири починають падати набагато швидше, ніж доходи населення.

В середині нульових середнє зростання цін на нерухомість становив 50-80% щорічно, під час кризи 2008-2009 рр. ціни впали в 1,5 - 2 рази. Далі зростання продовжилося, але не так сильно, на потім у 2-й криза ціни знову стали трохи знижуватися.

У підсумку можна вивести якусь середню криву зростання зарплат і нерухомості, які на тривалих проміжках часу ростуть приблизно однаково, на розмір інфляції.

Будемо виходити з цього.

Щоб накопичити самостійно потрібно буде виходячи із наших припущень зрозуміти скільки коштуватиме квартира через N-ну кількість років. Всім зрозуміло, що поточна вартість в 1,5 млн. Через 5-10 років буде набагато вище. Як її дізнатися? Ніяк. І відповідно скільки років потрібно збирати на незрозумілу вартість, теж не ясно.

У нас є 300 тисяч. Щомісяця ми повинні відкладати по 15 тисяч. У рік виходить 180 тисяч. До 1,5 млн. Ми доберемося за 6,5 року.

Але інфляція буде щороку зменшувати купівельну спроможність грошей. Та й житло буде постійно дорожчати. Тому гроші вкладатимемо, щоб вони приносили додатковий дохід. Куди? Нам тут головне надійність інвестицій. Тому залишається тільки або банківські вклади або державні облігації. Середня річна прибутковість по ним приблизно покриває інфляцію.

Можна трохи схитрувати і зробити простіше. Ви вкладаєте гроші, які збільшуються на величину інфляції щорічно. Одночасно ціни на квартири ростуть приблизно в тій же пропорції. Щоб було зрозуміліше розберемо на прикладі.

Квартира коштує 1 млн. Рублів. У вас така сума на руках. Ви можете купити квартиру відразу. Або покласти їх на банківський депозит. Під 8% річних. Через 1 рік при інфляції в 8% вартість квартири зросте на 80 тисяч рублів (на 8%). Одночасно і ваш внесок дасть вам 80 тисяч. І цих грошей вам знову ж вистачить на придбання даного житла.

У нас є на руках 20%. Яку ми зафіксували вклавши гроші під відсотки.

Разом нам потрібно накопичити 80% від вартості житла або 1,2 млн. Але тут настає не надто райдужна картина.

Ви відкладіть за рік - 180 тисяч. Це приблизно 15% від необхідної нам суми. Вкладаєте під 8% отримуєте 195 тисяч. Але цей час ціна частки, що залишилася (80%) зросте також на 8% або 96 тисяч. У підсумку реально ви відклали тільки 100 тисяч або 7,5% від вартості квартири. І так далі з року в рік.

Нам потрібно знайти той момент, коли суми відкладених накопичень з нарахованими відсотками, буде приблизно можна порівняти з цінами на аналогічні квартири в майбутньому.

Як це зробити? Відкриваєте одночасно два калькулятора складних відсотків і вводите дані:

1. Вартість квартири - 1,2 млн. (Депозит), щорічна інфляція (зростання вартості нерухомості - відсоток за період), кількість років.
2. Депозит (наші 300 тисяч), відсоток за період, щорічні вкладення.

Розмір інфляції і кількість років має бути однаково в обох випадках. Міняйте їх, щоб домогтися того, що кінцева сума буде приблизно дорівнює.

Щоб не втомлювати вас довгими розрахунками отримуємо:

Накопичення залишався 80% від вартості квартири забере у вас 11 років. Це при 8% річної інфляції. До цього часу сама ціна на житло з 1,5 млн. Збільшиться до 3,5 млн. За 11 років вам потрібно буде відкласти майже 2 млн. Рублів.

При зниженні річної інфляції процес накопичень піде трохи швидше. Так якщо закласти середню річну інфляцію в розмірі 6%, то нам знадобитися 9,5 років. До цього часу квартира буде коштувати 2,7 млн. А вам доведеться відкласти 1,7 млн.

При 4% інфляції (що взагалі малоймовірно) для накопичень вам потрібно трохи більше 8 років або близько 1,5 млн. Грошей, які ви повинні відкласти за цей час. Квартира буде 2 млн.

Не забуваємо до отриманої суму додати розмір початкового внеску - 300 тисяч.

Після придбання квартири у нас також буде право на податкові відрахування. Але так як квартира буде куплена за готівку, то максимальна сума повернення складе 260 тисяч. Це звичайно допоможе знизити загальну суму, але ніяк не вплине на термін накопичення. Гроші ви зможете отримувати тільки після покупки.

У підсумку звів все в одну таблицю:

При річній інфляції,% Термін накопичень Сума накопичення, млн. З урахуванням повернутих податків, млн. 4 8 1,8 1,54 6 9,5 2 1,74 8 11 2,3 2,04

Іпотека або збирати - порівняння результатів

Для покупки квартири в іпотеку вартістю 1,5 млн рублів при первинному внеску 20% або 300 тисяч нам знадобилося:

• 98 місяців або 8,2 року;
• повна вартість квартири нам обійдеться в 1,8 млн. рублів.

При самостійному накопиченні термін, як і загальна сума безпосередньо залежатиме від зростання цін на житло і інфляції. Але навіть за найскромнішими прогнозами по майбутньої інфляції самостійне накопичення сильно програє іпотеці як за термінами, так і за внесеної загальній сумі.

Додатково можна розглянути прибутковість від здачі в оренду відразу після придбання. За вирахуванням щомісячних комунальних платежів, вимушених простоїв квартири при зміні квартирантів, періодичних невеликих ремонтів - річний прибуток складе близько 50-60 тисяч.

За час іпотеки - набігає приблизно 400 - 500 тисяч рублів. Саме на цю суму можна знизити загальну переплату. Разом отримуємо загальні витрати з придбання житла складуть 1,3-1,4 млн. Рублів.

Виходить ви ЗАПЛАТІТЬ ЗА ВЛАСНУ КВАРТИРУ МЕНШЕ ЇЇ ВАРТОСТІ !!!!

Якщо ж ви будете відразу вкладати дохід від оренди в якості дострокових платежів, то загальний термін кредитування зменшиться до приблизно 5 років.

Виходить: взявши кредит 1,2 млн. На 15 років, з щомісячними внесками - 15 000 рублів, за рахунок додаткових платежів у вигляді податкових відрахувань і доходів від оренди квартири, ми можемо зменшити загальний термін кредиту в 3 рази. Зі свого особистого кишені за цей час виплатимо всього 900 тисяч рублів за кредит і 300 тисяч в якості початкового внеску.

Разом: наші загальні витрати - 1 200 000 рублів, за квартиру вартістю 1,5 млн. Рублів або 80% від її вартості.

висновки

Брати іпотеку однозначно вигідніше, ніж збирати гроші самому.

1. Ви відразу ж отримуєте в розпорядження власне житло, яке можна здавати в оренду, отримуючи додатковий дохід.
2. При іпотеці ви фіксуєте ринкову вартість квартири. І далі вам не страшний постійне зростання цін нерухомості. Виросте житло в 2 рази, ваші платежі від цього не зміняться.
3. За рахунок постійної інфляції в країні частка платежу від ваших доходів буде постійно знижуватися. Чи отримуєте сьогодні 40 тисяч в місяць, віддаєте за іпотеку 50% доходу або 20 тисяч. А через 10 років ваша зарплата буде 100 000, але ви також будете платити по 20 000. Але частка від доходу буде вже не 50%, а всього лише 20%.
4. При самостійному накопиченні це буде вже недолік. Якщо спочатку ви відкладаєте 15 тисяч в місяць, то це 1% від вартості квартири. Подорожчають квартири в 2 рази - частка вашого накопичення зменшується до 0,5%. Тоді вам потрібно або збирати довше, або збільшувати частку щомісячної суми.
5. Можливість отримання податкового вирахування відразу ж після придбання житла дозволить вам використовувати їх з максимальною ефективністю, тим самим знижуючи переплату по кредиту на кілька сотень тисяч, а іноді і до мільйонів. Коли ви збираєте самостійно - право на відрахування ви отримаєте тільки після накопичення і будете використовувати його ще кілька років. Краще отримувати гроші зараз, ніж через 10 років.
6. При високому рівні інфляції і відповідно більш швидкому зростанні цін на нерухомість, термін самостійного накопичення буде тільки збільшуватися. І причому вельми і вельми значно - відразу додатково на кілька років. А це спричинить додаткові витрати з вашого боку.
7. Накопичувати і відкладати постійно протягом декількох років психологічно дуже важко (перевірено на собі). На якусь далеку мету, яку досягнеш тільки років через 10. Чи знайдеться багато способів і відмовок, різних приводів витратити гроші на щось «більш корисне і необхідне». Ви 100% за цей час будете пропускати платежі на квартиру або відкладати трохи меншу суму, ніж було заплановано. У підсумку, термін накопичення ще більше збільшиться.

У яких випадках краще збирати на квартиру самостійно, ніж брати іпотеку?

1. У вас немає право на отримання податкового вирахування. І доведеться виплачувати кредит по повній, з величезними виплатами за відсотками.
2. В умовах низької інфляції (3-4% річних) і низьким рівнем зростання цін на житло. А уявити такий результат подій практично неможливо.
3. Коли поточна вартість нерухомості досить висока. І брати іпотечний кредит зараз, значить зафіксувати ці високі ціни, як це було наприклад, перед 2008 роком. Ті, хто взяли іпотеку в той період, практично на піку вартості, сильно програли в грошах. Майже через десятиліття, ціни тільки лише наблизилися до того докризового рівня. І за цей час можна було успішно накопичити гроші на власне житло і обійтися набагато меншою сумою, ніж витратили іпотечні позичальники.