Стаття вперше опублікована на VoxUkraine 
Фото: iStock / Global Images Ukraine
коротка історія
Житлове будівництво активізувалося після дерегуляції галузі в 2013 році завдяки імплементації норм закону «Про регулювання містобудівної діяльності» від 2011 року. Економічна криза 2014-2015 років не зупинив, а скоріше підтримав цю тенденцію - на фоні кризи довіри до банків частина вилучених з банківської системи коштів перемістилася на ринок нерухомості. Збільшення пропозиції супроводжувалося зниженням цін в доларовому еквіваленті, оскільки навіть такі чинники як внутрішня міграція і зростання популярності покупки квартир як альтернативи валютними депозитами не могли забезпечити достатній попит. Падіння цін послужило додатковим фактором попиту: власники валютних заощаджень могли знайти привабливі цінові пропозиції.
Різке збільшення кількості новобудов на тлі низхідної динаміки цін і несприятливої економічної ситуації - явище досить незвичне. Щоб зрозуміти, добре, це або погано, розглянемо тенденцію з різних точок зору.
Доступність житла. З цієї точки зору чим більше будується і нижче ціни, тим краще для потенційних покупців житла. Завдяки зниженню цін багато з тих, хто давно збирав на перше житло, змогли здійснити свої плани. Також, вдало склалися обставини для тих, у кого доходи в іноземній валюті або в жорсткій прив'язці до курсу (наприклад, представників IT аутсорсингу). Власники квартир з достатніми заощадженнями змогли поліпшити свої житлові умови, продавши квартири в старому житловому фонді і інвестувавши в новобудови. Варто відзначити, що власне житло залишилося недоступним для громадян з доходами нижче середніх, зменшилося фінансування програм пільгового житла для громадян, які перебувають на квартирному обліку.
Ціни на житло в Києві, грудень 2013 года = 100%
Джерело: агентства нерухомості, власні розрахунки
Забезпеченість житлом в різних країнах в 2017 році
Джерело: органи статистики, Deloitte Property Index
Скільки житла в Україні
За забезпеченості житлом на 1000 чоловік населення України все ще відстає від ЄС (400 проти 486 квартир на 1000 чоловік в Євросоюзі - рис.2). При цьому частка населення, що проживає у ветхому та аварійному житлі, у нас занижена через більш жорстких критеріїв класифікації житлофонду. Все це фактори, що сприяють попиту на якісне житло. І збільшення пропозиції такого це позитивна тенденція. Правда, погано те, що інвестуючи в первинний ринок, населення стикається з високими юридичними ризиками.
Комфортність і інвестиційна привабливість міста. В ідеалі нове будівництво має робити місто зручнішим для проживання і збільшувати загальну вартість всієї його нерухомості. На практиці в Києві відбувається хаотичне ущільнення центру і спальних районів, яке не супроводжується розвитком інфраструктури. Наприклад, активна забудова спального району без будівництва метро підсилює транспортні проблеми, які рано чи пізно приведуть до втрати в ціні навіть нової якісної нерухомості в цьому районі. Не сприяє комфорту і надмірна щільність забудови. (За даними Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Льва Парцхаладзе, в останні роки нові мікрорайони мали щільність 1000-2000 чоловік на 1 га при нормі 540 чол / га). Кам'яні джунглі, де не вистачає парковок, шкіл, садочків, рекреаційних зон в довгостроковій перспективі не можуть залишатися привабливим місцем проживання. Ще небезпечніше ситуація в передмістях столиці, де будівництво багатоповерхівок часто відбувалося без належного розвитку інженерних мереж .
У зв'язку з тим, що забудова не провадиться комплексно і відповідно до довгострокового плану, відбувається постійне перерозподіл добробуту на користь забудовників і власників новозбудованого житла. У програші опиняються ті власники квартир, які заплатили за зручне розташування і вид з вікна, але замість обіцяного об'єкта інфраструктури поруч зі своїм будинком отримали будівництво чергової висотки.
Фінансова стабільність. До завдань центробанків входить запобігання "бульбашок" на ринку нерухомості, лопание яких може спричинити фінансову кризу. Збільшення пропозиції, звичайно ж, сприяє профілактиці бульбашок.
Влітку в Національний банк України приїжджали представники центробанку Швеції і ділилися своїм досвідом моніторингу ризиків ринку житлової нерухомості. Їх кейс цікавий, тому що являє собою повну протилежність нашому.
У Швеції будується мало житла через жорсткого регулювання галузі, там, наприклад, встановлені вимоги до шумоізоляції, зручності житла для людей з обмеженими можливостями. Через високі вимог до якості і складних дозвільних процедур собівартість будівництва істотно вище, ніж інших країнах ЄС. Низькі обсяги будівництва в поєднанні зі зростаючим попитом неминуче призводять до зростання цін . За даними дослідницької компанії Svensk Mäklarstatistik, в січні 2018 го в центрі Стокгольма середня ціна квадратного метра становила 10 800 дол. І єдиною можливістю придбати житло стає залучення банківського кредиту. У Швеції темпи зростання цін і збільшення заборгованості домогосподарств були настільки значними, що регуляторам довелося вжити заходів (наприклад, підвищити вимоги до капіталу фінансових інституцій), щоб запобігти загрозам для фінансової стабільності.
Фото: varlamov.ru
Забудова в мікрорайоні Квіллебекен, новий район в центрі Гетеборга, Швеція. 
Фото: varlamov.ru
Фото: varlamov.ru
Фото: varlamov.ru
Фото: varlamov.ru
Отже, ми маємо дві протилежні ситуації - перша, коли будується багато і хаотично, без особливих вимог до якості, друга, коли будується мало і в відповідно до високих вимог. З точки зору ризиків цінової бульбашки і перегріву ринку нерухомості благополучніше перший випадок. «Пузирем» вважається стрімке зростання цін на нерухомість, обумовлений ажіотажним попитом і доступністю іпотечних кредитів. Є просте емпіричне правило: про міхурі можна говорити тоді, коли темпи зростання цін випереджають темпи зростання вартості оренди. В Україні в останні роки такого не спостерігалося. Як видно з графіка 3, витрати на оренду в Києві росли, тоді як ціни - знижувалися.
З іншого боку, ризики можуть накопичуватися і в умовах зниження цін, якщо будівництво активно фінансується банками. В цілому, це теж не випадок України.
Зміна ціни і орендної ставки в Києві,%
Джерело: агентства нерухомості, власні розрахунки
Кількість багатоквартирних будинків, на які отримано дозволи на будівництво
Джерело: ГССУ
Прибутковість і перспективи будівельної галузі. Різке збільшення пропозиції невигідно в першу чергу забудовникам, які втрачають в прибутковості через посилення конкуренції. Станом на 1 січня 2018 року Мінрегіонбуд оцінив середню прогнозну собівартість квадратного метра житла в Києві в 13 047 грн (зростання на 15.8% рік до року). У той же час, за даними пошукового сервісу lun.ua, в січні мінімальна ціна квадратного метра на первинному ринку столиці склала 15 500 грн (зростання на 5.4% рік до року). Знижуючи ціни в процесі конкуренції за покупця, забудовники в бюджетному сегменті дійшли до межі, за якою нове будівництво стає збитковим. В таких умовах компанії намагаються знизити витрати і собівартість, економлячи на матеріалах, проектних роботах, інженерних комунікаціях і облаштуванні прибудинкових територій. Що призводить до погіршення якості житла бюджетного сегмента (на нього припадає приблизно дві третини столичного ринку). Втім, з огляду на конкуренцію і вимогливість покупців, економити на якості вдається до певної межі. В цьому році збільшення собівартості спричинило за собою перелом цінового тренда.
Подальше зменшення прибутковості створює ризики для слабких забудовників з недостатнім запасом власних коштів і значними борговими зобов'язаннями. Можливе збільшення кількості заморожених об'єктів і довгобудів, а також погіршення фінансового стану банків, які активно кредитують і забудовників, і покупців житла.
Кількість і середня площа нового житла в Києві
Джерело: Головне управління статистики у м.Києві
Пропозиція нового житла в багатоквартирних будинках Києва, тис. Кв. м
Джерело: ГССУ
Найсприятливіший сценарій розвитку ситуації на столичному ринку житла передбачає збільшення попиту і уповільнення приросту пропозиції. У першому півріччі 2018 обсяг прийнятого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Києві скоротився на 67% рік до року (що частково пояснюється нетипово високою базою порівняння). Істотно скоротилася кількість дозволів на будівництво, що може передвіщати тенденцію до зменшення нової пропозиції. У той же час середня ціна квадратного метра на первинному ринку за підсумками серпня в гривні виросла на 9% рік до року, а в доларовому еквіваленті практично не змінюється (-0.6% рік до року).
Все це відбувається на тлі зміни регулювання галузі. З 1 вересня вступили в силу нові державні будівельні норми, затверджені Мінрегіонбудом і покликані підвищити якість будівництва і запобігти хаотичну забудову без розвитку інфраструктури. Зокрема, обмежується щільність забудови до 540 чол на га і допустимий відсоток забудови ділянки залежно від висотності будинків, обмежується висотність в залежності від чисельності населення в населених пунктах .
барометр цін
Добре, якщо ринок сам себе відрегулює зменшенням обсягів будівництва. Але поки незрозуміло - спостерігаємо ми тимчасове явище чи початок довгострокової тенденції. Якщо приріст нової пропозиції сповільниться, а попит буде рости, ринок збалансується.
Щоб визначити, чи існує дисбаланс між попитом і пропозицією, зіставляються пропозиція квартир на кінець кварталу і кількість проданих в кварталі квартир, розраховується кількість кварталів, необхідних для продажу залишку квартир. Якщо оцінне час продажу залишку менше року, отже, попит перевищує пропозицію, і ціни будуть рости. Якщо для продажу необхідно рік-півтора, значить, на ринку баланс. Якщо більше двох років, значить, є надлишок пропозиції, і ціни будуть знижуватися.
У нас неможливо зробити таке зіставлення, через відсутність даних про кількість угод на первинному ринку.
Таким чином, в Києві про співвідношення попиту і пропозиції можна судити тільки по непрямим ознакою - динаміці цін. Навіть якщо зростання пропозиції істотно сповільниться через зниження рентабельності і посилення регулювання, це не означає негайне зростання цін. На ринку є запас пропозиції, як у вигляді непроданих забудовниками квартир, так і у вигляді квартир, придбаних з інвестиційною метою.
Фото: smartclever.com.ua
Забудова на вул. Глибочицькій
За останні роки сформувався прошарок рантьє, які в значних кількостях купують квартири в новобудовах під оренду і / або перепродаж в майбутньому. Інвестиційний попит формують як забезпечені українські громадяни, для яких інвестиції в житло - альтернатива депозитам в іноземній валюті, так і іноземні покупці. Цей попит зараз означає відкладена пропозиція в майбутньому, а значить, тиск на ціни в бік зниження.
Якщо пропозиція продовжить рости швидше ніж попит, зростуть ризики окремих забудовників. Такий сценарій передбачає ризики як в економічній площині (зниження вартості застав, ризики невиконання зобов'язань) так і в площині інфраструктури (посилення проблеми пробок, навантаження на інженерні мережі), особливо якщо не будуть дотримуватися містобудівні вимоги.
висновки
Для позитивного розвитку ринку нерухомості важливі:
- довгострокове урбаністичне планування - перехід від хаотичної забудови до комплексної і продуманою.
- розвиток іпотечного кредитування, необхідними умовами для якого є розумний баланс між захистом прав кредиторів і позичальників, упорядкування правовідносин на первинному ринку житла на законодавчому рівні.
- важливо, щоб розвиток іпотеки сприяло доступності житла, збільшення кількості угод і поступового збільшення загальної вартості всього міста, а не спекулятивного зростання цін в окремих зонах. За даними досліджень, розвиток об'єктів інфраструктури як сприяє новому будівництву, так і збільшує добробут власників існуючого житла.
- поліпшення статистики ринку, яка дозволить забудовникам, покупцям, банкам приймати більш зважені рішення.