- Бренди та плани забудови
- Місцезнаходження та метро на Виноградар
- Матеріали і планування
- Хто забудовник і що з документами
- механізм інвестування
Автор: Григорій Мельничук
Старт житлового комплексу «П'ятий квартал» на Виноградарі був суцільний плутаниною. Бренд ЖК новий, а рендери точно такі ж - насправді, ті ж! - що і на сусідній Варшавський мікрорайон. «Варшавку» будує Stolitsa Group, а тут взагалі новий для ринку забудовник - Perfect group. При цьому роботи стартували жваво, будівельники працюють навіть у вихідні.
План Варшавського мікрорайону. П'ята черга ЖК несподівано виділилася в окремий ЖК
Дуже цікавий ділянку. Ще недавно тут були фруктові сади, тупикові вулиці і задвірки, а зараз і відразу кілька ЖК будується, і ось уже мер заявив, що до кінця року може стартувати будівництво «метро на Виноградар». Поки як основний варіант обрана траса ... ну просто під крайнім будинком новобудови.
Бренди та плани забудови
Давно в Києві не будувалися житлові масиви «з нуля», якщо не брати до уваги розповзання Осокорків, «захованого» на Дарниці за закритою територією «Комфорт-Тауна» і прилеглого з Теремків «Ліко-Граду». Але в порівнянні з стартувала забудовою величезній території між Нивки і Виноградарем, це дрібниці. В цілому мова йде про забудову майже 3 квадратних кілометрів, на яких розташовувалися фруктові сади Держпідприємства «Науково-дослідний виробничий комбінат« Пуща-Водиця ».
Ця ділянка (хоча за масштабами це складно називати ділянкою - територія!) На нерівні частини розділяє проспект Маршала Гречко, східніше від якого вже вирубані фруктові сади - можна будувати. Освоєння почали з півночі - вже пару років як будується ТРЦ Retroville по проспекту Правди, але, схоже, відкриється він вже разом з першими чергами новобудов.
Колишні сади вже вирубували, територія активно забудовується
Саме між Retroville і існуючою забудовою ще радянського житлового масиву Мостицький (межа - вулиця Межова) вже більше року Stolitsa Group будує Варшавський мікрорайон, що складався спочатку з 9 кварталів. 8 з них житлові, майже типові по плануванню. У «Варшавському мікрорайоні» вдома позначають А (13-25 поверхів), В (16 поверхів) і С (20 поверхів). Різна поверховість розбавляє ритм забудови. Правда, може скластися враження, що будинки стоять дуже близько. 9-а черга в центрі всього комплексу позначена як дитячий сад, що не зайве.
В середині Варшавського мікрорайону обіцяють дитячий сад. З огляду на щільність забудови, це зовсім не зайве.
Актуальні ціни на квартири в Варшавському мікрорайоні на ЛУН. ua
Минулої осені одна з черг ЖК «Варшавський мікрорайон» - п'ята - «виділилася» в окремий житловий комплекс. Що буде з наступними чергами-кварталами - подивимося, але це «відокремлення» викликало початкові побоювання серед інвесторів і експертів. Так, рендери ті ж - адже квартали типові, але забудовник інший і терміни здачі «П'ятого кварталу» пізніше, ніж у «Варшавського мікрорайону». Поки не зрозуміло, хто буде будувати 6-8 черги і що буде з дитсадком. Ну, а далі - майже 3 квадратних кілометри, які рано чи пізно забудують.
Місцезнаходження та метро на Виноградар
Тепер трохи детальніше про перспективи для майбутніх мешканців. Район швидко розвивається, вулиця Межова перетворюється з колишнього тупика до садам в важливу магістраль. Практично навпроти «П'ятого кварталу» добудовують ЖК «Крістер Град», південніше - чергову чергу «Липинки». Фактично Межову вже пробили від Північно-Сирецькій вулиці до проспекту Правди, тільки рух поки обмежена через будівельної техніки.
З тупикової вулиці Межова перетворюється у велику, хоч і не дуже широку магістраль
Але найцікавіша новина для майбутніх мешканців прийшла зовсім недавно від мера Києва Віталія Кличка: місто планує відновити будівництво метро на Виноградар, і з трьох варіантів поки вибрали для подальшої розробки як раз трасу вздовж вулиці Межовий, вірніше, під нею. Будівництво обіцяють розпочати в кінці 2017 року, правда, станції планують будувати по одній, спочатку - «Мостицька» на розі вулиць Північно-Сирецькій і Межовий, а потім - «Проспект Правди», на розі пр Правди і Межовій.
Читайте по темі: Житло на перспективу. Як плани з будівництва столичного метро впливають на вартість нерухомості
Впритул до «П'ятому кварталу» проходить перегін між «Мостицькій» і «Проспектом Правди». Майбутня вулиця Межова в цьому місці досить вузька - між крайніми будинками ЖК «Крістер Град» і ЖК «П'ятий квартал» відстань 40-45 метрів. Метро збираються будувати відкритим способом, тобто, рити котлован, причому через малу ширину вулиці тунелі пустять не поруч, а один над одним, «етажеркою». Так що метро може з'явитися буквально «під будинком», але проект «П'ятого кварталу» навряд чи був на це розрахований, а вібрації від неглибокого метро часто відчутні.
Станцію «Проспект Правди» поруч з Варшавським мікрорайоном і П'ятим кварталом обіцяють відкрити до кінця 2019 року
Будувати метро починають не завтра. Поки тільки представлено техніко-економічне обґрунтування, є політична заява, а далі - ще проектування, на яке виділено з бюджету близько 150 млн грн, і пошук коштів для будівництва. Віталій Кличко заявив про зацікавленість з боку ЄБРР, тим не менш, гроші на метро ще потрібно знайти.
Матеріали і планування
Після зміни забудовника проект не змінився: будують три будинки в 12-25 поверхів заввишки. Позиціонується ЖК в класі «економ-плюс», технологія - монолітно-каркасна, стіни газоблок, утеплення - мінеральна вата. Проектом передбачені 1-кімнатні квартири від 40 м, 2-кімнатні - від 57 м і 3-кімнатні від 84 м. При загальній схожості планувань площі окремих приміщень можуть істотно відрізнятися. Наприклад, в 1-кімнатних квартирах є планування з кухнями і трохи більше 8 кв.м і близько 18 кв.м.
Читайте по темі: Для великої родини. ЖК класу економ і комфорт, в яких можна купити багатокімнатні квартири
В секціях по 12-14 поверхів встановлено по 2 ліфти, в висотних - 3, з них один вантажний. Відрізняється і планування загальних коридорів. В секціях меншої поверховості - лінійний коридор, куди виходить 6-12 квартир, а в висотних - кругової коридор навколо шахт ліфтів та сходової клітини, в які виходить 11-12 квартир. Для економ-класу це не дивно. У підвалі влаштовані комори площею 2-8 метрів, які продаються окремо - на всіх не вистачить.
На типовому поверсі 25-поверхівки П'ятого кварталу - 11-12 квартир
Квартал утворює майже закритий внутрішній дворик, де влаштовані дитячі майданчики і озеленення. Рекламують фонтан, але зазвичай його зміст, а тим більше ремонт, коштують недешево і лягають на плечі мешканців. Дворик цілком може виявитися запарковаться - при 766 квартирах підземного паркінгу немає, а майданчик - на 70 машин.
Зате в одному з будинків передбачені вбудовані великі приміщення під торгівлю. Тут обіцяють продуктовий супермаркет «Фора». Опалення - від котельні на даху будинку №3, тому його будують швидше за всіх, вже є більше 5 поверхів каркаса, будинок №2 теж «вийшов» з котловану, третій будинок, уздовж вулиці Межовий, поки на етапі фундаменту. Дата закінчення будівництва для всіх будинків одна - грудень 2018 року, із застереженням, що може бути і червень 2019 року.
У дворі ЖК обіцяють фонтан. Але більш імовірно, що там буде парковка
Хто забудовник і що з документами
Замовником будівництва і «Варшавського мікрорайону», і «П'ятого кварталу» виступає ДП «НДПКІ« Пуща-Водиця ». Земля надана в оренду, нібито під 5% побудованих квартир.
У травні 2016 року - про «П'ятому кварталі» тоді ще ніхто не чув, будувався Варшавський мікрорайон - ДАБК в ході позапланової перевірки виявив на цьому об'єкті порушення містобудівного законодавства. Можливо, справа в цільовому призначенні землі: його змінили з земель сільськогосподарського призначення на «для будівництва та обслуговування других будівель громадської організації». ДАБК виніс штраф, проте дозвіл на будівництво не відкликав. ДП «НДПКІ« Пуща-Водиця »подало в суд - зараз справа 826/10906/16 розглядається в Київському апеляційному адміністративному суді.
Публічна презентація Perfect group відбулася у вересні 2016 року. У презентаційній статті вказувалося, що група компаній об'єднала 28 будівельних підприємств різного профілю, які виходять на ринок під єдиним брендом. «25 років роботи в житловому будівництві, понад мільйон квадратних метрів в 83-х житлових комплексах по всій Україні, де вже проживає більше 40 тисяч жителів» - в тому числі, вказують ряд відомих об'єктів: ЖК «Французький квартал», ЖК Позняки-4 -А, (спільно з ПАТ ХК Київміськбуд), РК Чарівне місто (спільно з корпорацією Укрбуд), а також ЖК в Вишгороді, Чернігові, Борисполі.
У документах «П'ятого кварталу» Perfect group не фігурує - це просто бренд. На інформаційному щиті управителем об'єкта значиться фінансова компанія «Княгиня Ярославна», генпідрядник - ТОВ «Спецмехбуд-21» (ліцензія на будівництво 4-5 категорій висить на сайті Perfect group). У договорах як забудовник фігурує ТОВ «Міськбуд ІНЖИНІРІНГ».
Всі ці компанії мають практично один і той же адресу - вулиця Бориспільська, 26. На сайті ФК «Княгині Ярославна» адреса компанії точно не вказано, але відзначений в районі вулиці Бориспільській, 26, де є кілька корпусів. У ТОВ «Міськбуд ІНЖИНІРІНГ» адреса Бориспільська, 26ж, у ТОВ «Спецмехбуд-21» - Бориспільська, 26В.
У паспорті будівництва введення в експлуатацію призначений на 1 квартал 2019 року
У «Княгині Ярославни» на сайті значиться кілька готових і споруджуваних об'єктів, але «П'ятого кварталу» там чомусь немає. Історія ТОВ «Спецмехбуд-21» ще більш цікава. У 2013 році вона згадується як субпідрядник «Київміськбуду» - звідки, мабуть, участь в будівництві ЖК «Позняки 4-А» і «Французький квартал», а також - як виконавець армійських замовлень.
У журналістському розслідуванні «Наші гроші» ці компанії пов'язують з Дмитром Ісаєнко - колишнім заступником міністра регіонального розвитку, звільненим в січні 2015 року за незаконний отримання статусу учасника АТО. За інформацією журналістів, за часів президента Віктора Януковича пов'язані з Ісаєнко компанії займалися реконструкціями і будівництвом урядових об'єктів, зокрема, резиденції «Синьогора» і Українського дому.
Також Дмитро Ісаєнко очолював Департамент будівництва та відчуження фондів Міністерства оборони України в місті Києві, а в 2006 році обирався депутатом Київради за списком Громадянського активу Києва.
механізм інвестування
Варіантів покупки квартири в «П'ятому кварталі» два. Перший - договір купівлі-продажу майнових прав між забудовником і ФК «Княгиня» Ярославна », від її імені, в свою чергу, діє КУА« Даліз Фінанс », з якою укладає договір інвестор. У деяких договорах за цією схемою фігурує компанія «Ніка», яку також пов'язують з Дмитром Ісаєнко. Друга схема інвестування - фонд фінансування будівництва під управлінням ФК «Княгиня Ярославна», яка вже веде справи з забудовником ТОВ «Міськбуд ІНЖИНІРІНГ».
Актуальні ціни на квартири в ЖК «П'ятий квартал» на ЛУН.ua
При інвестуванні може бути надана розстрочка на строк до 2 років з першим внеском в 20%, 50%, 70% (подорожчання відповідно + 10%, + 6%, + 3%), при 100% оплаті обіцяють знижки. Оплата здійснюється з прив'язкою ні до курсу долара, а до поточної вартості квадратного метра. Цілком природно, що в міру будівництва він буде дорожчати.