Адміністрація Краснодара включила 30 недобудованих багатоквартирних будинків в реєстр проблемних об'єктів пайового будівництва. Забудовники вчасно не виконали зобов'язання перед 4,5 тис. Осіб.
Ошукані пайовики влаштовують мітинги і йдуть до судів, намагаючись домогтися справедливості; влади міста і краю в свою чергу ведуть з ними діалог, шукають для довгобудів нових інвесторів. У Краснодарі вже є позитивні приклади завершення проблемних об'єктів, але залишаються і такі, коли люди чекають обіцяного житла роками. Грунтуючись на досвіді компанії «СпецСтройКубань» , Розповідаємо, чому одні довгобуди можна завершити за рік, а інші - ні.
Частина 1: історія з хорошим кінцем
Август 2017 року. На вулиці 40-річчя Перемоги урочисто здали в експлуатацію житлові комплекси «Барселона» і «Пірует». Понад 400 сімей отримали довгоочікувані ключі від своїх квартир, а адже всього рік тому доля цих об'єктів була під питанням. Компанія ВПІК почала будівництво житлових комплектів в 2012 році і мала здати будинки в 2014-му. Але у забудовника виникли проблеми, роботи на об'єктах були заморожені, і тільки в 2016 році за угодою з адміністрацією краю і міста добудувати їх взялася компанія «СпецСтройКубань». За рік обидва будинки - в сукупності близько 26 тис. Кв. м житла - були добудовані.
- За результатами проведених з адміністрацією переговорів у травні 2016 року було підписано угоду, за якою компанія ССК повинна була забезпечити прямий вихід на майданчики будівельно-монтажних бригад і паралельно займатися процедурою прийняття на себе повноважень забудовника. Це відбулося протягом місяця - ми стали повноцінним забудовником і самостійно почали виконувати реалізацію об'єктів в якості замовника і генпідрядника, - розповів генеральний директор компанії Олександр Меліш.
Він пояснив, що механіка самої угоди передбачала швидке завершення об'єкта - з процесуальними труднощами компанія не стикалася, процедура передачі прав нового власника завершилася протягом місяця.
Частина 2: історія складна і досі не завершена
Інша ситуація склалася з об'єктами ТОВ «Фірма" Таурас-96 "». Замороженими проектами компанії стали два житлові комплекси - «Східно-Кругліковская - Черкаська» і «Семигорская - Понтійська». Їх теж взялася завершувати компанія «СпецСтройКубань». І якщо житловий комплекс на Східно-Кругліковской активно добудовується, на Семигорская - Понтийской роботи були припинені.
Земельна ділянка на Семигорская - Понтийской належить компанії «Таурас-96» на правах оренди, він знаходиться у власності Фонду РЖС, і за нього потрібно вносити щоквартальні платежі по оренді. У «Таурас-96» є заборгованість перед фондом - близько 60 млн рублів. Це одна з причин, за якими ССК не могла прийняти на себе повноваження забудовника. Крім того, у «Таурас-96» виявилася заборгованість перед третіми особами - пайовиками, які розірвали договори і перейшли в статус кредиторів, подавши заяву в Арбітражний суд.
- Ми зіткнулися з тим, що кредитори, які раніше мали договір пайового будівництва, звертаються до арбітражного суду і добиваються банкрутства «Таурас-96». Природно, це є перешкоджає обставиною і зупиняє виконання всіх домовленостей, - каже Олександр Меліш.
Термін здачі першого літера (літера 2) в ЖК «Семигорская - Понтійська» був заявлений на 1-е півріччя 2015 року, але до цього моменту в будинку виявився лише залитий фундамент. На кінець 2015 року дебіторська заборгованість ТОВ «Фірма" Таурас-96 "» становила 490 млн рублів, довгострокові зобов'язання перевищували 1,4 млрд рублів. За словами гендиректора «Таурас-96» Галини Літвяковой, основною причиною зриву термінів стала висока вартість оренди ділянки (який знаходиться у федеральній власності), в рази перевищує вартість оренди аналогічної муніципальної землі. Це зробило будівництво збитковим.
Ольга Кузьмінова, голова ініціативної групи пайовиків «Таурас-96», описала бачення ситуації з боку пайовиків і пояснила, в чому складність взаємодії з такою великою кількістю людей.
Ольга Кузьмінова
голова ініціативної групи пайовиків «Таурас-96»
- У «Таурас-96» була хороша репутація, безліч побудованих будинків, в яких в тому числі жили мої друзі і знайомі. Спрацював принцип сарафанного радіо, і я стала дольщіцей ЖК на Семигорская - Понтийской. Коли я зрозуміла, що мій будинок не будується, я почала шукати пайовиків «Таурас-96». Всього це близько тисячі чоловік. Проблема ще й у тому, що багато пайовики з інших регіонів. На те, щоб усіх об'єднати, пішло близько року.
Ми об'єдналися і спробували прискорити всіх залежних від нас процеси. Проблеми почалися, коли склалася ще одна ініціативна група, яка вирішила банкрутити забудовника. Хоча дольщику ніякої економічної вигоди від цього немає. Незважаючи на те що це було всього 2-5% пайовиків, це обернулося крахом усіх тодішніх планів, в тому числі планів ССК по добудові об'єктів. Виходить так: людина подає на банкрутство компанії, майна ніякого у неї немає, тому доводиться заарештовувати орендовані земельні ділянки. Відповідно, і ССК не може нічого почати там робити.
Крім того, частина пайовиків раніше розірвали договори з «Таурас-96» - це близько 60 осіб (до речі, грошові кошти нікому досі не повернули). Я теж хотіла зробити це ще в 2015 році, але коли прийшла подавати повідомлення, зустріла в коридорі жінку, яка до того моменту вже цілий рік намагалася домогтися повернення їй грошей. Тоді я зрозуміла, що в статусі пайовика маю більше прав, ніж у статусі кредитора, - у нас в заставі земля, прописка і т. Д. Тому і іншим я радила не розривати договір, такі ж поради давали і на консультаціях в адміністрації. Але деякі все одно розривали, а потім дзвонили дізнатися, як повернутися. І знову ж таки через борги компанії тривали арешти землі.
Виконавчі листи знаходяться у приставів, на їх підставі вони наклали арешт на передачу права оренди ділянки як єдиного майна «Таурас-96». Поки люди не заберуть виконавчі листи, не можна зняти арешт. А деякі забирати виконавчі листи не хотіли - вимагали повернути їх в договір, але це неможливо було робити, тому що є інший арешт. Тому ми етап за етапом знімали один арешт, інший арешт ... Але як і раніше не все забрали свої виконавчі листи.
- Зараз підводні камені у всьому процесі полягають тільки в позиції деяких учасників пайового будівництва. Тут важливо розуміти: ми спочатку сказали, що квадратні метри, незалежно від того, має людина статус кредитора або учасника пайового будівництва, він отримає, - підкреслив Меліш.
На певному етапі ССК не могла швидко показати результати через складнощі з виконавчими виробництвами. Частково це пояснює і те, чому частина пайовиків все ж вважали за краще звернутися в суд. Зараз компанія активно взаємодіє з ініціативними групами, публікує інформацію і фотозвіти на сайті і в соцмережах, підтримує діалог на форумах і т. Д.
Перед тим як приступити до будівельно-монтажних робіт на ділянці на Семигорская - Понтийской, компанії належить зробити наступне:
- оформити переуступку прав на земельну ділянку - скоротити частку виконавчих проваджень та отримати згоду приставів;
- прийняти ділянку;
- звернутися до Фонду РЖС за коригуванням договору оренди;
- закрити суму утворилися заборгованостей перед фондом;
- відкоригувати проектну документацію;
- отримати дозвіл на будівництво;
- проведесті юридичні процедури по договорам учасників пайового будівництва.
Сьогодні частка виконавчих проваджень скорочена, потенційне згоду приставів отримано, пакет документів на реєстрацію договору про переуступку прав оренди зібраний і переданий до відповідних інстанцій.
Олександр Меліш
генеральний директор «СпецСтройКубань»
- Нас запитують, чому ССК береться добудовувати проблемні об'єкти. Ми працюємо на будівельному ринку, який формує історію міста. І в першу чергу Краснодар - це наш будинок. Маючи фінансові інструменти та інші можливості, ми погоджуємося і приймаємо на себе такі зобов'язання. Напевно, це наша соціальна відповідальність. В цілому вважаю, що це нормальна тенденція, забудовники і далі будуть добудовувати чужі об'єкти в разі потреби.
«СпецСтройКубань» працює на будівельному ринку Краснодарського краю з 2012 року. компанія пропонує купити квартиру в Краснодарі , Гарячому Ключі та Анапі. Всього в роботі у «ССК» 380 тис. Квадратних метрів.