Визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва

1. Що мається на увазі під об'єктом незавершеного будівництва
2. Чи можна стати власником недобудованого житла
3. До якого суду можна подати позов
4. Як визнати за собою право власності, якщо забудовник збанкрутів
5. Основні моменти, які необхідно відобразити в позові
6. Подальші дії пайовика

Громадяни, які вирішили взяти участь у пайовому проект, не можуть заздалегідь передбачити, як будуть розвиватися події, і що їх чекає на шляху до довгоочікуваного новосілля. Найпоширеніша проблема, з якою стикаються пайовики - це затягування будівництва. Буває і так, що будівництво заморожується на завершальному етапі, а єдиний документ, наявний на руках у учасника, це ДДУ, який дозволяє вимагати із забудовника тільки готову квартиру. Чи можна вступити у володіння недобудованим об'єктом? Відповідно до закону, визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва проводиться тільки в суді. Як проводиться дана процедура, що потрібно зробити дольщику, щоб ініціювати судовий процес?

Що мається на увазі під об'єктом незавершеного будівництва

130 стаття ГК відносить всі об'єкти, будівництво яких ще не завершено, до нерухомого майна. Однак в законі немає чіткого визначення цього поняття. Суди визнають недобудованими об'єктами будови, які не можуть використовуватися за призначенням, оскільки їх будівництво не закінчено, і вони не прийняті держкомісією.

У Постанові Пленуму ВС, яке було винесено 23 червня 2015 року, зазначено, що незавершеним будівельним об'єктом вважається об'єкт, в якому закінчено роботи з облаштування фундаменту. Однак судова практика в цьому питанні далеко неоднозначна. В одному суді визнаються такими об'єкти з нульовим ступенем готовності, в іншому - з 100%.

Чи можна стати власником недобудованого житла

У 214 ФЗ описаний звичайний порядок, згідно з яким визнання права власності на об'єкт пайового будівництва можливо тільки при наявності у пайовика підписаного приймально-передавального акта. Але як бути громадянам, чий будинок практично або повністю добудований, а передача житла так і не відбулася? Таке найчастіше трапляється, якщо будівельна компанія знаходиться на межі банкрутства. Але можливі й інші причини, наприклад, забудовник просто ухиляється від оформлення документів.

Слід зазначити, що будинок, який не зданий в експлуатацію, по юридичним нормам не є повноцінним об'єктом нерухомості і розглядається тільки як незавершений будівельний об'єкт. Визнати за собою право на такий об'єкт можна тільки в суді.

В огляді практики, затвердженої Президією ВР, роз'яснено, що визнання права власності на недобудову можливо через суд:

• громадянам, які вклали свої гроші в будівництво будинку, якщо об'єкт в цілому побудований, але не прийнятий держкомісією;
• учасникам проекту, яким фактично вже передано житло в недобудованому будинку.

Якщо житло перебуває в недобудованому і не прийняте держкомісією будинку, і при цьому воно не передано учаснику, тоді йому може належати тільки частка в незавершеному будівництві у вигляді конкретної квартири в цьому будинку. У всіх випадках обов'язковою умовою є оплата всієї суми договору.

Принципове значення також має ступінь готовності об'єкта. Слід врахувати, що якщо сталася просто затримка будівництва, або будівництво знаходиться на початковому етапі, у володіння таким об'єктом вступити неможливо. Суд прийме і задовольнить вимогу про визнання права власності на квартиру, якщо її можна ідентифікувати, тобто визначити її місце розташування в зводиться будинку, і є дані про її площі.

Всі фактичні відомості порівнюються з проектними документами і даними по ДДУ. Готовність об'єкта при цьому повинна складати мінімум 80% -90%. У судовій практиці є поодинокі приклади, коли задовольнялися позови про визнання права власності на об'єкт зі ступенем готовності близько 75%, але вони скоріше є винятком, і розраховувати в подібних випадках на позитивне рішення не доводиться.

До якого суду можна подати позов

Для цієї категорії справ законодавець встановив виключну підсудність. Заяву можна подати в судовий орган, розташований в одному районі з будівельним об'єктом. Пайовики повинні звертатися в суд загальної юрисдикції, а організації - в Арбітраж.

З початку 2017 року подати позов про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва можна не тільки при безпосередньому зверненні в судову інстанцію, але також через електронний портал держпослуг, якщо є технічна можливість в суді.

Як визнати за собою право власності, якщо забудовник збанкрутів

Банкрутство будівельної компанії - одна з найбільших проблем, з якою можуть зіткнутися учасники, які вклали свої кошти в проект. Ключовими моментами в цій ситуації є:

• на якій стадії будівництва знаходиться об'єкт;
• прийняла його держкомісія;
• підписаний чи ні приймально-передавальний акт.

Якщо будинок повністю побудований і прийнятий комісією, а на руках у учасник має акт, підписаний до того моменту, як будівельна фірма оголошена банкрутом, можна визнати право власності на об'єкт пайового будівництва.

Якщо будівництво будинку повністю не завершено, і він не прийнятий комісією, у пайовика залишається зовсім небагато часу, щоб оформити житло в свою власність. Йому потрібно встигнути звернутися до суду з позовною заявою про визнання частки в недобудованому будинку до того часу, як в відношенні будівельної фірми буде введена процедура спостереження. Якщо справа буде прийнято до провадження до початку процедури, суд зобов'язаний його розглянути і прийняти рішення.

Щоб не пропустити можливе банкрутство забудовника , Рекомендується стежити за процесом будівництва, перевіряти відповідність фактичного етапу з тим, який відображений в проектних документах, перевіряти фінансову звітність забудовника. Сьогодні вся ця інформація повинна бути розміщена на його офіційній майданчику.

Ознаки, за якими можна визначити, що забудовнику загрожує банкрутство:

• довгий час не передає житло учасникам;
• не виплачує неустойки за винесеним судовим рішенням (це можна перевірити на сайті судових приставів);
• є множинні позови до забудовника від інших організацій з вимогою погашення боргових зобов'язань (перевіряється на сайті Арбітражного суду).

Помітивши недобре, необхідно відразу починати діяти і звертатися до судового органу. Визнати право власності на недобудову набагато простіше в суді загальної юрисдикції, ніж в Арбітражі, яким розглядаються всі справи після початку процедури банкрутства.

Основні моменти, які необхідно відобразити в позові

Заява пишеться за загальноприйнятими правилами, встановленими в 131 статті ЦПК. У нього необхідно включити наступні пункти:

• назва суду, де буде проходити розгляд справи;
• дані пайовика (ПІБ, адреса проживання);
• відомості про забудовника (найменування компанії, місцезнаходження);
• опис суті своєї справи із зазначенням даних ДДУ, характеристик і вартості об'єкта;
• висунуті вимоги;
• посилання на законодавчі акти, які є підставою для виставлення вимог;
• список документів, які додаються до позовної заяви.

До суду необхідно надати документи:

• ДДУ (копія);
• копію позову для забудовника та інших осіб;
• копію документа про оплату за договором;
• чек про оплату держмита;
• документи про технічну складову об'єкта: технічний і кадастровий паспорт, виписку з ЕГРН і т.д .;
• претензії і інші листи до забудовника (при наявності);
• інші документи, що служать доказом у справі.

Основними фігурантами справи є учасник будівництва (позивач) і будівельна фірма (відповідач). При необхідності до суду можуть бути також запрошені представники Росреестра і кредитної установи, якщо квартира купувалася на позикові кошти. Заява приймається до виробництва пізніше п'яти днів після його подачі. Ну а далі обговоримо наслідки визнання права власності.

Подальші дії пайовика

Якщо судовий орган винесе рішення на користь учасника, по закінченні місяця він може починати процедуру реєстрації об'єкта. Для цього потрібно подати в реєструючий орган або МФЦ:

• заяву, що складається за формою, затвердженою Наказом № 920 Мінекономрозвитку;
• посвідчення своєї особистості;
• судове рішення;
• договір ДДУ.

Необхідно також сплатити мито, яка становить дві тисячі рублів. Після реєстрації свого права на квартиру, пайовик стає повноправним власником недобудованого об'єкта і може розпоряджатися ним так, як вважає за потрібне.

В даному питанні багато спірних моментів і нюансів, які не може знати людина, далека від юридичної науки. Зате вони добре відомі адвокатам Товариства захисту прав пайовиків, до яких ви можете звернутися за допомогою. В розділі «Контакти» ви знайдете всі дані про нашу організацію та дізнаєтеся, як з нами зв'язатися.