«СУ-155»: що робити пайовикам?

2 квітня була опублікована офіційна інформація про введення в відношення «СУ-155» процедури спостереження . У Тулі група компаній, нагадаємо, будувала два корпуси мікрорайону «Нова Тула» і сім корпусів житлового комплексу «Парус».

У банку «Російський капітал» ( санатор ГК «СУ-155») рекомендують пайовикам активніше подавати заяви до суду про включення до реєстру вимог кредиторів.

Що означає процедура спостереження? Скільки триватиме цей період, що буде відбуватися? А головне - як діяти тулякам, які уклали договори участі в пайовому будівництві об'єктів, - на ці та інші питання для журналу Professional відповів юрист Сергій Шаригін.

Сергій Іванович, давайте почнемо з термінології: що таке процедура спостереження щодо забудовника?

- Спостереження - процедура, що застосовується в справі про банкрутство до боржника з метою забезпечення збереження його майна, проведення аналізу фінансового стану боржника, складання реєстру вимог кредиторів і проведення перших зборів кредиторів. З моменту введення спостереження вимоги до боржника можуть бути пред'явлені тільки в рамках справи про банкрутство, вводяться обмеження на укладення угод.

Тимчасовий керуючий оцінює фінансовий стан боржника, готує звіт, який надається першого зборам кредиторів. Одночасно він встановлює ознаки фіктивного чи навмисного банкрутства.

Пайовикам рекомендують подавати заяви до Арбітражного суду з вимогою про включення до реєстру кредиторів. Для чого це потрібно?

- З моменту ведення спостереження всі вимоги до боржника - забудовнику -пред'являются виключно в рамках справи про банкрутство. В даному випадку це справа № А41-1022 / 2016, що розглядається Арбітражним судом Московської області. Це особливість банкрутства забудовника. При банкрутство «звичайного» боржника вимоги про визнання права власності на об'єкти нерухомості розглядаються судами за підвідомчістю за місцем знаходження майна.

Щоб стати учасником процесу, необхідно заявити свої вимоги до реєстру в зазначеній справі. Це робиться в два етапи: протягом 30 днів після публікації про введення спостереження і протягом двох місяців після публікації про початок конкурсного виробництва.

Якщо вимоги кредитора не будуть включені в реєстр вимог, його вимога не буде враховуватися при розподілі майна і грошових коштів. Тому розумно заявити вимогу для включення до реєстру. Виняток становлять особи, за якими вже зареєстровано право власності на житло. У цьому випадку суд включає вимогу до реєстру і «скасовує» реєстраційний запис про право. В інших випадках негативні наслідки включення в реєстр відсутні.

Пайовик може зробити це самостійно або обов'язково звертатися до юриста?

- Закон не зобов'язує кредитора залучати для участі в справі юриста. Тут кожен вирішує сам. Кожен випадок індивідуальний. Все залежить від ступеня підготовки заявника і складності справи. Крім цього, необхідно враховувати, що юристів, які володіють знаннями про банкрутство, не так вже й багато, тим більше про банкрутство за правилами параграфа 7 (банкрутство Забудовника). Особисто я, коли справа стосується спеціальних знань, завжди звертаюся до фахівців. Вони в курсі всіх нововведень, у них є необхідна технічна база і відпрацьований бізнес-процес, що дозволяє ефективно використовувати час і кошти.

Які документи необхідні для підготовки заяви до суду? Що робити, якщо якихось документів на руках у пайовиків не опиниться?

- До заяви додаються документи, що підтверджують право на отримання житлового приміщення. Це договір участі в пайовому будівництві, договір поступки права вимоги (якщо поступка мала місце), документ, що підтверджує виконання зобов'язання учасника будівництва перед забудовником. Якщо документів "на руках" немає, можна вимагати належним чином завірені копії у забудовника. Другі примірники банківських документів можна запросити у банку. У разі їх відмови треба попросити суд витребувати ці документи в рамках судового процесу.

Корпуси «Нової Тули» знаходяться у високому ступені готовності , А тому були включені в першу чергу здачі об'єктів СУ-155

___________________________________________________________________

Чи грають роль для подачі заяви наступні моменти: квартира придбана в іпотеку, в розстрочку, частка передана у спадок тощо?

- Закон визначає відкритий перелік підстав, для пред'явлення вимог про передачу житлових приміщень. Суд має право визнати наявність в учасника будівництва вимоги про передачу житлового приміщення або грошової вимоги, в тому числі, в наступних випадках:

1) укладення договору участі в пайовому будівництві;

2) укладення договору купівлі-продажу житлового приміщення в об'єкті будівництва;

3) укладання попереднього договору участі в пайовому будівництві або попереднього договору купівлі-продажу житлового приміщення в об'єкті будівництва;

4) укладення договору позики, зобов'язання по якому в частині повернення суми позики припиняються з передачею житлового приміщення в багатоквартирному будинку після завершення його будівництва у власність;

5) внесення грошових коштів та (або) іншого майна в якості внеску до складеного капіталу товариства на вірі (командитного товариства) з подальшою передачею житлового приміщення в багатоквартирному будинку після завершення його будівництва у власність;

6) укладення договору простого товариства з метою здійснення будівництва багатоквартирного будинку з подальшою передачею житлового приміщення в такому багатоквартирному будинку у власність;

7) видача векселя для подальшої оплати їм житлового приміщення в багатоквартирному будинку;

8) внесення грошових коштів в житлово-будівельний кооператив з метою участі в будівництві багатоквартирного будинку;

9) висновок інших угод, пов'язаних з передачею коштів і (або) іншого майна з метою будівництва багатоквартирного будинку і подальшою передачею житлового приміщення в такому багатоквартирному будинку у власність.

Тобто угода має передбачати фінансування будівництва, обов'язок передати приміщення кредитору і сам факт фінансування (оплата).

Наявність договору кредитування (з подальшою іпотекою), факт відкриття спадщини не є перешкодою для пред'явлення вимоги про передачу житлового приміщення.

Розстрочка, надана попереднім пайовиком (цедентом) не має правового значення. Розстрочка забудовника, якщо виходити з мети параграфа 7, не повинна перешкоджати отриманню житла. У цьому випадку право вимоги забудовника до учасника будівництва включається до конкурсної маси і реалізується. Особа, яка придбала дане право, стає кредитором учасника будівництва, йому буде повинна погашатися розстрочка. У разі, якщо суд відмовить у включенні до реєстру вимог передачі житлових приміщень, кредитор буде включений до реєстру грошових вимог.

Що робити, якщо пайовик не подав заяву в установлений термін?

- Заява подається протягом 30 днів з моменту публікації повідомлення про введення судом процедури спостереження. Другий раз заяву можна подати протягом 2 місяців після публікації про визнання боржника банкрутом. Є судова позиція, яка допускає подачу заяви після закінчення цих строків, протягом 2 місяців з дня повідомлення учасника будівництва про банкрутство боржника. Експерименти з термінами краще не ставити, виконувати вимоги закону. У разі пропуску строків подання заяви існує реальна загроза втратити гроші або майно, тому що не включені до реєстру вимоги задоволенню не підлягають.

Ще до початку будівництва СУ-155 ЖК «Парус» було відомо про проблему з мережами опалення та водопостачання

___________________________________________________________________

Що таке перше зібрання кредиторів? Для чого воно проводиться, і як пайовикам дізнатися дату і місце його проведення? Після закінчення якого терміну з початку процедури спостереження може бути призначено перше збори кредиторів?

У зборах кредиторів беруть участь особи, включені до реєстру кредиторів. На перших зборах кредитори визначають наступну процедуру (фінансове оздоровлення, зовнішнє управління або конкурсне виробництво), обирають раду кредиторів (якщо вважатимуть це за необхідне), визначаються з кандидатурою арбітражного керуючого. На підставі даного рішення суд приймає рішення про перехід до наступної процедури.

Про дату перших зборів кредиторів повідомляє тимчасовий керуючий письмово. Проводиться воно не пізніше, ніж за 10 днів до розгляду справи про банкрутство.

На цих зборах кредитори розглядають звіт керуючого про фінансовий стан боржника і визначають наступну процедуру. Як правило, при наявності ознак банкрутства, це конкурсне виробництво.

У разі, якщо суд не розгляне всі заяви кредиторів про включення вимог до реєстру, керуючий може клопотати про відкладення розгляду справи про банкрутство, що б «дочекатися» всіх кредиторів і провести з їх участю перші збори кредиторів.

За результатами перших зборів кредиторів суд визначає подальшу долю боржника, оголошує банкрутом, відмовляє визнати боржника банкрутом, і (або) починає процедури по відновленню платоспроможності боржника.

Що мають на увазі наступні після спостереження етапи процедури банкрутства: фінансове оздоровлення, зовнішнє управління, конкурсне виробництво. Що кожен з цих варіантів розвитку подій буде означати для пайовиків? Який варіант є найбільш імовірним для «СУ-155»?

- За результатами оцінки стану боржника, перші збори кредиторів визначає наступну процедуру банкрутства. Якщо боржник здатний задовольнити всі вимоги кредиторів в строк - справа про неспроможність (банкрутство) припиняється. Якщо є можливість відновити платоспроможність боржника, вводяться фінансове оздоровлення або зовнішнє управління.

Фінансове управління ініціюється власником майна боржника (акціонерами, учасниками), які пропонують план оздоровлення за рахунок зовнішніх фінансових надходжень і реструктуризації заборгованості, що дозволяють відновити платоспроможність боржника.

Зовнішнє управління має на увазі відсторонення керівництва боржника від управління компанією. Призначений зовнішній керуючий повинен своїм ефективним керівництвом відновити платоспроможність боржника.

Рішення про процедуру приймає перші збори кредиторів, і «передбачити» таке рішення неможливо. За статистикою, найчастіше такою процедурою буває конкурсне виробництво. Тобто якщо відновлювати платоспроможність боржника пізно, боржник за всіма ознаками є банкрутом, суд оголошує його таким і вводить конкурсне виробництва. Керівництво боржника відсторонюється, призначений конкурсний керуючий відшукує майно боржника і включає його до складу ліквідаційної маси. Він же зобов'язаний повідомити всіх відомих йому кредиторів, які повинні заявити вимоги до реєстру протягом 2 місяців.

Параграф 7 передбачає виключення з конкурсної маси приміщень, що підлягають передачі учасникам будівництва. Решта майна реалізується з використанням публічних процедур, отримані грошові кошти розподіляються між кредиторами по грошовим вимогам відповідно до черговості задоволення вимог.

Після цього суд виносить ухвалу про завершення банкрутства і ліквідації боржника. Чи не заявлені до реєстру вимоги, а також вимоги, для задоволення яких не вистачило коштів - вважаються погашеними, тобто не можуть більше пред'являтися.

Дякую за зрозумілі і докладні відповіді!

До відома: Банк «Російський капітал» опублікував інструкцію учасникам пайового будівництва ГК «СУ-155». Ознайомитися з нею можна тут