Автор: адвокат Артем Олександрович Сидоров . Допомога учасникам будівництва з усіх юридичних питань, що виникають в процедурі банкрутства забудовника. Визнання права власності. Включення вимог до реєстру. Тел. 8 495 691 38 72, 8 903 125 76 30.
Дана стаття написана на основі змін, внесених Законом №391-ФЗ, який набрав чинності в 2016 році. З 1 січня 2018 року набули чинності нові масштабні поправки в закон про банкрутство. Почитати про них докладніше можна тут.
Положення параграфа 7 глави 9 Федерального закону "Про неспроможність (банкрутство)" раніше передбачали лише 2 варіанти розвитку подій у разі, якщо будинок не побудований і не може бути побудований силами забудовника. А саме: створення ЖБК або продаж об'єкта незавершеного будівництва з торгів і розподіл отриманих коштів серед учасників будівництва, вимоги яких включені до реєстру требован кредиторів та інших кредиторів.
Обидва способи мають значні мінуси. При передачі будинку ЖБК учасники будівництва по суті беруть на себе обов'язки забудовника і змушені через ЖБК займатися не властивою їм, як споживачам, які бажають отримати квартиру або нежитлове приміщення, діяльністю. Пошуком підрядника, аналізом документації, переговорами з органами влади та іншими зацікавленими особами.
Досвід автора з консультування подібних ЖБК свідчить про те, що будівництво проводити в умовах, коли у різних груп пайовиків різні думки, при цьому як правило ніхто з пайовиків, в тому числі і голова ЖБК не є фахівцем в будівельній сфері, що створює масу проблем.
Продаж об'єкта з торгів ще гірше, ніж передача ЖБК, оскільки об'єкт незавершеного будівництва зазвичай оцінюється в дуже незначну суму. Так, в одній зі справ будинок в Московській області, ступінь готовності якого була 14% оцінили всього в 2 000 000 рублів.
Крім того, якщо забудовник зводив кілька будинків, питання передачі об'єкта на торги або для добудови взагалі не дозволявся, оскільки вівся єдиний реєстр передачі житлових приміщень, будинку зазвичай були на різних рівнях готовності і взагалі в законі був явний пробіл, ситуація, коли забудовником зводилося кілька будинків не була передбачена.
І ось, нарешті, Федеральним законом від 29.12.2015 N 391-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації" були прийняті поправки, відповідно до яких тепер по кожному будинку має вестися окремий реєстр і стало можливо передавати об'єкт для добудови іншому забудовнику. Не секрет, що поправки були прийняті в зв'язку з необхідністю банкрутства АТ "СУ-155", яке є забудовником сотень будинків. Але ними можуть скористатися і співінвестори будівництва інших будинків.
Розглянемо умови, при яких можлива передача об'єкта іншому забудовнику.
Порядок передачі будинку для добудови іншому забудовнику регулюється статтями 215.15-1 і 215.15-2 ФЗ "Про неспроможність (банкрутство)" та іншими положеннями зазначеного закону.
Передача об'єкта здійснюється за плату, при цьому забудовник не передає кому-небудь грошові кошти, а бере на себе зобов'язання перед учасниками будівництва по передачі їм житлових приміщень.
Передано може бути тільки об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка, на якій розташований такий об'єкт.
При цьому встановлені досить жорсткі вимоги, тільки при виконанні яких можлива передача об'єкта.
По-перше, якщо вартість прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка, що підлягають передачі набувачеві, перевищує сукупний розмір вимог учасників будівництва, включених до реєстру вимог кредиторів і реєстр вимог про передачу житлових приміщень, набувач зобов'язаний перерахувати забудовнику грошові кошти в розмірі такого перевищення .
Як правило, така вартість менше, тому в більшості випадків доплачувати швидше за все не доведеться. Винятком можуть бути будинки в високого ступеня готовності з не великою кількістю учасників будівництва. Також важливо як оцінювач оцінить вартість об'єкта.
При цьому якщо вартість зазначених прав вимоги навпаки, менше ніж розмір вимог учасників будівництва, включених до реєстру, новий забудовник отримує право вимагати відшкодування різниці і вимога включається до реєстру вимог кредиторів забудовника.
Решта умов і вимоги для передачі об'єкта іншому забудовнику за деяким винятком аналогічні умовам і вимогам для передачі об'єкта для добудови створеному учасниками будівництва ЖБК.
Зокрема це такі умови:
- майна, яке залишається у боржника після передачі об'єкта незавершеного будівництва, досить для погашення поточних платежів, пов'язаних з судовими витратами у справі про банкрутство, виплатою винагороди арбітражному керуючому, оплатою діяльності осіб, залучення яких арбітражним керуючим для виконання покладених на нього обов'язків у справі про банкрутство відповідно до цього закону є обов'язковим, вимог кредиторів першої та другої черги або на спеціальний банківський рахунок дол жника внесені грошові кошти
- в реєстрі вимог кредиторів відсутні вимоги кредиторів, які не є учасниками будівництва, за зобов'язаннями, забезпеченими заставою прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка, або зазначені кредитори погодилися на передачу об'єкта незавершеного будівництва, або на депозитний рахунок арбітражного суду внесені грошові кошти
- після завершення будівництва конкретного об'єкта незавершеного будівництва житлових приміщень в ньому досить для задоволення вимог усіх учасників будівництва щодо конкретного об'єкта будівництва, включених до реєстру вимог кредиторів і реєстр вимог про передачу житлових приміщень, виходячи з умов договорів, що передбачають передачу житлових приміщень (в тому числі відсутні вимоги кількох учасників будівництва про передачу одних і тих же житлових приміщень в багатоквартирному будинку, крім некотор их випадків. За згодою учасника будівництва можлива передача йому житлового приміщення, що відрізняється по площі, плануванню, розташуванню від житлового приміщення, що відповідає умовам договору, що передбачає передачу житлового приміщення;
- об'єкт незавершеного будівництва належить забудовнику на праві власності;
- земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, належить забудовнику на праві власності або на іншому майновому праві;
- Також якщо майна, яке залишається у боржника після передачі об'єкта незавершеного будівництва, недостатньо для погашення поточних платежів, пов'язаних з судовими витратами у справі про банкрутство, виплатою винагороди арбітражному керуючому, оплатою діяльності осіб, залучення яких арбітражним керуючим для виконання покладених на нього обов'язків в справі про банкрутство відповідно до федеральним законом є обов'язковим, вимог кредиторів першої та другої черги, учасники будівництва та (або) тре ьі особи до розгляду арбітражним судом клопотання про передачу об'єкта незавершеного будівництва має право внести на спеціальний банківський рахунок боржника грошові кошти в розмірі перевищення сукупного розміру зазначених поточних платежів і вимог кредиторів першої та другої черги над вартістю майна забудовника, яке залишається у нього після передачі об'єкта незавершеного будівництва , але не більше десяти відсотків вартості прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка.
У разі, якщо вимоги не є 
учасниками будівництва кредиторів, включені до реєстру вимог кредиторів, забезпечені заставою прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка, учасники будівництва та (або) треті особи до розгляду арбітражним судом клопотання про передачу об'єкта незавершеного будівництва має право внести на депозитний рахунок арбітражного суду грошові кошти в розмірі, достатньому для погашення вимог зазначених кредиторів.
Якщо житлових приміщень в багатоквартирному будинку після завершення його будівництва не буде достатньо для задоволення вимог усіх учасників будівництва, включених до реєстру вимог кредиторів і реєстр вимог про передачу житлових приміщень, виходячи з умов договорів, що передбачають передачу житлових приміщень у зазначеному багатоквартирному будинку, в тому числі при наявності вимог декількох учасників будівництва про передачу житлових приміщень у відношенні одних і тих же житлових приміщень в зазначеному багатоквартирному будинку, перед ча об'єкта незавершеного будівництва можлива за умови, що в результаті відмови окремих учасників будівництва від одержання жилих приміщень в зазначеному об'єкті будівництва їх буде достатньо для задоволення вимог решти учасників будівництва. Заяви про дані відмовах направляються арбітражному керуючому і в арбітражний суд.
При цьому вимоги відмовилися від отримання житлових приміщень громадян - учасників будівництва або юридичних осіб - учасників будівництва перетворюються в грошові вимоги в порядку, встановленому цим Законом, та підлягають погашенню в складі вимог кредиторів відповідно третьою та четвертою черзі.
Згода орендодавця земельної ділянки на передачу учасникам будівництва прав забудовника на цю ділянку не потрібно.
При цьому особа, яка захоче взяти на себе зобов'язання забудовника, зобов'язана надіслати до арбітражного суду заяву про намір стати новим забудовником. До такої особи встановлені досить жорсткі вимоги, зокрема забудовник повинен відповідати вимогам, що пред'являються ФЗ №214 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ..". і підтвердити суду можливість фінансування будівництва.
Про передачу новому забудовнику (набувачеві) майна і зобов'язань забудовника арбітражний суд виносить ухвалу.
Процедура передачі будинку для добудови іншому забудовнику достатньо складна, на практиці вона поки не застосовувалася.
У разі, якщо Вам необхідна юридична допомога у справах, пов'язаних з банкрутством забудовника, в тому числі супровід процедури передачі будинку іншому забудовнику, допомогу щодо включення вимог до реєстру вимог про передачу житлових приміщень, у визнанні права власності на квартири та нежитлові приміщення, ви можете звернутися до колегії адвокатів "Правовий захист" до адвоката Артему Олександровичу Сидорову або до інших фахівців з питань банкрутства. Досвід ведення справ, пов'язаних з банкрутством забудовника більше 10 років, в тому числі за процедурою банкрутства забудовника, введеної в 2011 році. Тел. 8 495 691 38 72, 782 76 77, 8 903 125 76 30.
http://realtylaw.ru/clauses/2016/04/28/bankrotstvo-zastrojshchika-novoe-v-zakonodatelstve-teper-vozmozhna-peredacha-doma-dlya-dostrojki-ne-tolko-zhsk-no-i-drugomu- zastrojshchiku-reestr-vedetsya-po-kazhdomu-domu-otdelno-primenenie-novyh-polozhenij-pri-bankrotstve-su-155-i-drugih-krupnyh-kompani.html Р'Р ° РЅРєСЂРѕС,СЃС,РІРѕ Р · Р ° СЃС,СЂРѕР№С ‰ РёРєР °. РќРѕРІРѕРμ РІ Р · Р ° РєРѕРЅРѕРґР ° С,РμР »СЊСЃС,РІРμ. РўРμРїРμСЂСЊ РІРѕР · можнР° РїРμСЂРμРґР ° С ‡ Р ° РґРѕРјР ° РґР »СЏ РґРѕСЃС,СЂРѕР№РєРё РЅРμ С,РѕР» СЊРєРѕ Р-РЎРљ, РЅРѕ Ре РґСЂСѓРіРѕРјСѓ Р · Р ° СЃС,СЂРѕР№С ‰ РёРєСѓ, СЂРμРμСЃС, СЂ РІРμРґРμС,СЃСЏ РїРѕ РєР ° ждому РґРѕРјСѓ РѕС,РґРμР »СЊРЅРѕ. РџСЂРёРјРμРЅРμРЅРёРμ РЅРѕРІС <С ... РїРѕР »РѕР¶РμРЅРёР№ РїСЂРё Р ± Р ° РЅРєСЂРѕС,СЃС,РІРμ РЎРЈ-155 Ре РґСЂСѓРіРёС ... РєСЂСѓРїРЅС <С ... РєРѕРјРїР ° РЅРёР№. % C1% E0% ED% EA% F0% EE% F2% F1% F2% E2% EE +% E7% E0% F1% F2% F0% EE% E9% F9% E8% EA% E0. +% CD% EE % E2% EE% E5 +% E2 +% E7% E0% EA% EE% ED% EE% E4% E0% F2% E5% EB% FC% F1% F2% E2% E5. +% D2% E5% EF% E5 % F0% FC +% E2% EE% E7% EC% EE% E6% ED% E0 +% EF% E5% F0% E5% E4% E0% F7% E0 +% E4% EE% EC% E0 +% E4% EB% FF + % E4% EE% F1% F2% F0% EE% E9% EA% E8 +% ED% E5 +% F2% EE% EB% FC% EA% EE +% C6% D1% CA% 2C +% ED% EE +% E8 +% E4 % F0% F3% E3% EE% EC% F3 +% E7% E0% F1% F2% F0% EE% E9% F9% E8% EA% F3% 2C +% F0% E5% E5% F1% F2% F0 +% E2 % E5% E4% E5% F2% F1% FF +% EF% EE +% EA% E0% E6% E4% EE% EC% F3 +% E4% EE% EC% F3 +% EE% F2% E4% E5% EB% FC % ED% EE. +% CF% F0% E8% EC% E5% ED% E5% ED% E8% E5 +% ED% EE% E2% FB% F5 +% EF% EE% EB% EE% E6% E5% ED % E8% E9 +% EF% F0% E8 +% E1% E0% ED% EA% F0% EE% F2% F1% F2% E2% E5 +% D1% D3-155 +% E8 +% E4% F0% F3% E3% E8% F5 +% EA% F0% F3% EF% ED% FB% F5 +% EA% EE% EC% EF% E0% ED% E8% E9. http% 3A% 2F% 2Frealtylaw.ru% 2Fclauses% 2F2016% 2F04% 2F28% 2Fbankrotstvo-zastrojshchika-novoe-v-zakonodatelstve-teper-vozmozhna-peredacha-doma-dlya-dostrojki-ne-tolko-zhsk-no-i- drugomu-zastrojshchiku-reestr-vedetsya-po-kazhdomu-domu-otdelno-primenenie-novyh-polozhenij-pri-bankrotstve-su-155-i-drugih-krupnyh-kompani.html