Як і які вимоги пайовика включаються до реєстру вимог кредиторів забудовника за умови, що будівництво об'єкта не завершено

Перший Столичний юридичний Центр

Телефони: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Як і які вимоги пайовика включаються до реєстру вимог кредиторів забудовника за умови, що будівництво об'єкта не завершено

Питання: Як і які вимоги пайовика включаються до реєстру вимог кредиторів забудовника за умови, що будівництво об'єкта не завершено? Чи залежить вирішення цього питання від того, чи був розірваний договір пайової участі в будівництві житлового будинку? Чи може суд визнати за пайовиком право власності на об'єкт незавершеного будівництва і якщо так, то в яких випадках?

Відповідь: До реєстру вимог кредиторів забудовника включаються тільки вимоги, які мають грошовий характер. Вимога пайовика про передачу об'єкту пайового будівництва може бути перетворено в грошове та включено до зазначеного реєстру тільки при розірванні договору участі в пайовому будівництві житлового будинку. Суд не має права визнавати за пайовиком право власності на об'єкт незавершеного будівництва. Однак з цих питань у судовій практиці представлені й інші точки зору.

Таким чином, існуюче між забудовником і учасником пайового будівництва зобов'язання носить майновий, але не грошовий характер.

При порушення відносно з астройщіка процедури банкрутства застосуванню підлягають положення Федерального закону від 26.10.2002 N 127-ФЗ «Про неспроможність (банкрутство)» (далі - Закон про банкрутство).

Згідно абз. 7 ст. 2 Закону про банкрутство кредитором є особа, яка має по відношенню до боржника права вимоги за грошовими і інших зобов'язаннях, про сплату обов'язкових платежів, вихідної допомоги і зарплати.

Відповідно до абз. 4 ст. 2 Закону про банкрутство грошове зобов'язання - це обов'язок боржника сплатити кредитору певну грошову суму за цивільно-правової угоди і (або) іншому передбаченому Цивільним кодексом РФ, бюджетним законодавством РФ основи. Вимоги кредиторів за грошовими зобов'язаннями, за винятком поточних платежів, можуть бути пред'явлені до забудовника тільки з дотриманням встановленого Законом про банкрутство порядку пред'явлення вимог до боржника (п. 1 ст. 63 Закону про банкрутство).

Обов'язок забудовника передати учаснику пайового будівництва квартиру, як вже було зазначено, не є грошовим зобов'язанням і тому не може бути включено до реєстру вимог кредиторів (Постанова ФАС Поволзької округу від 12.11.2010 у справі N А55-24117 / 2009).

Щоб вимога пайовика було включено до реєстру, воно повинно бути перетворено в своє право грошової вимоги. Це можливо тільки в разі розірвання договору участі в пайовому будівництві.

Розірвання договору (одностороння відмова від виконання договору) за заявою учасника пайового будівництва можливо у випадках, передбачених в ст. 9 Закону про УДС. Однією з підстав для такого розірвання виступає невиконання забудовником зобов'язання з передачі об'єкту пайового будівництва в термін, що перевищує на два місяці встановлений договором термін передачі такого об'єкта (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закону про УДС).

Крім того, відповідно до пп. 1 п. 1.1 ст. 9 Закону про УДС договір може бути розірваний в судовому порядку в разі припинення або призупинення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва, при наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт не буде переданий учаснику пайового будівництва.

Згідно ч. 2 ст. 9 Закону про УДС в разі розірвання договору за зазначеними підставами забудовник зобов'язаний повернути учаснику пайового будівництва грошові кошти, сплачені ним у рахунок ціни договору, а також сплатити відсотки на цю суму за користування зазначеними коштами в розмірі подвійної ставки рефінансування ЦБ РФ, що діє на день виконання зобов'язання по поверненню коштів, сплачених учасником пайового будівництва.

У п. 8 Постанови Пленуму ВАС РФ від 23.07.2009 N 63 «Про поточних платежах за грошовими зобов'язаннями у справі про банкрутство» зазначається, що при розірванні договору, виконання за яким було надано кредитором до порушення справи про банкрутство, в тому числі коли таке розірвання відбулося з ініціативи кредитора в зв'язку з допущеним боржником порушенням, все виражені в грошах вимоги кредитора до боржника кваліфікуються для цілей Закону про банкрутство як вимоги, що підлягають включенню до реєстру вимог кредиторів.

Таким чином, учасники пайового будівництва можуть пред'явити грошові вимоги до забудовника тільки шляхом включення вимог до реєстру вимог кредиторів (оскільки вони не належать до поточних платежів).

Аналіз судової практики (Визначення ВАС РФ від 15.09.2010 N ВАС-11948/10, Постанови Другого арбітражного апеляційного суду від 18.03.2010 у справі N А29-7358 / 2008 (Т-36121/2009), Третього арбітражного апеляційного суду від 01.10. 2010 у справі N А33-2805 / 2009к20, Тринадцятого арбітражного апеляційного суду від 27.09.2010 у справі N А21-8674 / 2009, П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 12.05.2010 N 15АП-1608/2010, Сімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 09.02.2010 N 17АП-229/2010-ГК, Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 26.03.2010 N 18АП-тисячі шістсот сімдесят п'ять / 2010, ФАС Північно-Західного округу від 29.07. 2010 у справі N А21-8674 / 2009) показав, що в ситуації, що розглядається допускається пред'явлення таких вимог:

- про компенсацію моральної шкоди;

- про включення до реєстру кредиторів вимог про стягнення основного боргу (суми, сплаченої за договором), відсотків за користування чужими грошовими коштами (ст. 395 ЦК України), про стягнення штрафних санкцій, в тому числі збитків в порядку ст. 10 Закону про УДС - в разі розірвання договору участі в пайовому будівництві;

- про включення до реєстру кредиторів вимог про відшкодування законної неустойки відповідно до ст. 6 Закону про УДС - якщо договір участі в пайовому будівництві не розірвано.

Згідно п. 1 ст. 4 Закону про банкрутство склад і розмір грошових зобов'язань та обов'язкових платежів, що виникли до прийняття арбітражним судом заяви про визнання боржника банкрутом і заявлених після прийняття такої заяви і до прийняття рішення про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури, визначаються на дату введення кожної процедури, застосовуваної в справі про банкрутство і наступною після настання терміну виконання відповідного зобов'язання. Згідно п. П. 3 і 4 ст. 4 Закону про банкрутство розмір грошових зобов'язань вважається встановленим, якщо він визначений судом у порядку, передбаченому Законом про банкрутство. Якщо боржник оспорює вимоги кредиторів, розмір грошових зобов'язань або обов'язкових платежів визначається арбітражним судом в порядку, передбаченому цим Законом.

удебная практика при вирішенні даної категорії справ сформулювала такі підходи:

1. При банкрутство забудовника, якщо будівництво об'єкта не завершене, вимоги пайовика включаються до реєстру вимог кредиторів тільки в разі, якщо зобов'язання боржника перед кредитором є грошовим. Для включення вимог конкурсного кредитора до реєстру необхідно довести, що зобов'язання боржника перед кредитором є грошовим стосовно абз. 4 ст. 2 Закону про банкрутство. До розірвання договору пайової участі у забудовника по відношенню до учасника пайового будівництва є обов'язок щодо передачі у власність приміщення, а не грошове зобов'язання по передачі грошових коштів. Вимога кредитора, засноване на нерасторгнутом договорі пайової участі в будівництві, не носить грошового характеру, тому у включенні до реєстру подібних вимог суди відмовляють (див., Наприклад, Постанови П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 12.05.2010 N 15АП-1608/2010, ФАС Уральського округу від 22.09.2010 N Ф09-7629 / 10-С4).

2. Договір діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань. Відповідно до ст. ст. 309, 310 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином, одностороння відмова від виконання зобов'язань не допускається. За умовами договору участі в пайовому будівництві забудовник зобов'язаний передати учаснику квартиру. Дане зобов'язання грошовим не є, тому вимоги про включення до реєстру грошової суми, необхідної для придбання аналогічної квартири, при зазначених обставин визнаються необгрунтованими (Визначення ВАС РФ від 15.09.2010 N ВАС-11948/10; Постанови Тринадцятого арбітражного апеляційного суду від 27.09.2010 у справі N А21-8674 / 2009 року; ФАС Північно-Західного округу від 29.07.2010 у справі N А21-8674 / 2009).

3. У вимозі кредитора про включення до реєстру законної неустойки (ч. 2 ст. 6 Закону про УДС), заявленому на підставі ч. 2 ст. 12.1 Закону про УДС, про його обліку в реєстрі як вимоги, забезпеченого заставою, має бути відмовлено. Згідно ч. 2 ст. 12.1 Закону про УДС запорукою в порядку, передбаченому ст. ст. 13 - 15 цього Закону, забезпечується виконання наступних зобов'язань забудовника за договором :

- повернення грошових коштів, внесених учасником пайового будівництва, у випадках, передбачених цим Законом та (або) договором;

- сплата учаснику пайового будівництва грошових коштів, що належать йому на відшкодування збитків та (або) в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов'язання з передачі учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва, та інших належних йому відповідно з договором і (або) федеральними законами грошових коштів.

В силу ст. ст. 13 - 15 Закону про УДС у учасників пайового будівництва (заставодержателів) вважаються які у заставі наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, у складі яких будуть перебувати об'єкти пайового будівництва, земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності , або право оренди, право суборенди на зазначену ділянку і будуються (створюються) на цій ділянці багатоквартирний будинок і (або) інший об'єкт нерухомості.

Згідно п. 3 ст. 137 Закону про банкрутство вимоги кредиторів третьої черги з відшкодування збитків у формі упущеної вигоди, стягненню неустойок (штрафів, пені) та інших фінансових санкцій враховуються окремо в реєстрі вимог кредиторів і підлягають задоволенню після погашення основної суми заборгованості та відсотків. В черговості, передбаченої цією нормою, підлягають задоволенню також зазначені види вимог, що виникли в зв'язку з невиконанням забезпеченого заставою зобов'язання. Однак витрати на звернення стягнення на заставлене майно, понесені раніше порушення справи про банкрутство, прирівнюються за своєю природою до основної заборгованості, забезпеченої заставою. Про це йдеться в п. 17 Постанови Пленуму ВАС РФ від 23.07.2009 N 58 «Про деякі питання, пов'язані із задоволенням вимог заставодержателя при банкрутстві заставодавця».

Таким чином, вимога заставного кредитора за штрафними санкціями не може бути задоволено за рахунок заставленого майна, а тому воно не повинно враховуватися в реєстрі як забезпечене заставою (див., Наприклад, Постанова ФАС Північно-Західного округу від 29.07.2010 у справі N А21- 8674/2009).

Що стосується питання, чи може суд визнати за пайовиком право власності на об'єкт незавершеного будівництва, то слід зазначити, що в практиці судів, особливо судів загальної юрисдикції, широко використовується даний механізм захисту прав пайовиків при неспроможності забудовника. Пайовики звертаються до вимог:

- про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва;

- про визнання частки в праві власності на об'єкт незавершеного будівництва;

- про визнання права власності на житлові та нежитлові приміщення, розташовані в будівлях, будівництво яких на момент звернення до суду не завершено;

- про визнання права власності на нежитлове приміщення;

- про виділення в натурі нежитлового приміщення і т.д.

Суди досить часто задовольняють сформульовані таким чином позовні вимоги (див., Наприклад, Касаційну ухвалу Нижегородського обласного суду від 07.09.2010 у справі N 33-7929 / 2010, рішення Ленінградського районного суду м Калінінграда від 02.04.2009, посилання на яке зазначена в визначенні ВАС РФ від 15.09.2010 N ВАС-11948/10).

Однак є і протилежна судова практика. Суди відмовляють у задоволенні таких вимог, оскільки будівництво будинку не завершено (див., Наприклад, Визначення Московського обласного суду від 02.09.2010 у справі N 33-15632).

Звісно ж, що визнання права власності на окремі приміщення до введення будівлі в експлуатацію неможливо з об'єктивних причин. В об'єкті незавершеного будівництва не може бути розташована квартира, оскільки багатоквартирний житловий будинок як об'єкт цивільних прав до введення об'єкта в експлуатацію не створено. Крім того, частина об'єкта незавершеного будівництва не може бути виділена в натурі у вигляді окремої квартири і задовольняти побутові та інші потреби. Ця позиція підтверджується судовою практикою (в п. 7 Огляду практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь в будівництві, затвердженого інформаційним листом Президії ВАС РФ від 25.07.2000 N 56, прямо вказано, що до введення в експлуатацію житлового будинку не можуть бути виділені в натурі визначені квартири).

Що ж стосується визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва в цілому, то слід вказати, що судова практика висуває такі вимоги, у разі відповідності яким позов може бути задоволений: - право власності на об'єкт незавершеного будівництва зареєстровано в установленому порядку;

- пайовики-кредитори уклали угоди про встановлення (визначення) часткою в об'єкті незавершеного будівництва, укладеного із забудовником. В результаті цього задоволення позову не спричинить переважне задоволення вимог одних кредиторів перед іншими (Постанови ФАС Північно-Кавказького округу від 24.05.2005 у справі N Ф08-2035 / 2005; ФАС Центрального округу від 24.12.2009 у справі N А35-2006 / 09- С4).

Однак визнання права власності на незавершений будівництвом об'єкт учасником пайового будівництва неприпустимо. В задоволенні таких позовних вимог суд повинен відмовляти, оскільки даний спосіб захисту порушених цивільних прав є неналежним (ст. 12 ГК РФ). Визнання права власності за пайовиком на об'єкт незавершеного будівництва порушує права інших кредиторів забудовника і, в першу чергу, права інших учасників.

Згідно п. 1 ст. 131 Закону про банкрутство все майно боржника, що є на дату відкриття ліквідаційної процедури та виявлене в ході конкурсного виробництва, становить конкурсну масу. Таким чином, не введений в експлуатацію будинок, що знаходиться на балансі забудовника-боржника, потрапить до складу ліквідаційної маси. При цьому в складі майна боржника окремо враховується і підлягає обов'язковій оцінці майно, що є предметом застави (абз. 2 п. 2 ст. 131 Закону про банкрутство). Будується багатоквартирний будинок вважається які у заставі у учасників пайового будівництва (ст. 13 Закону про УДС).

Відсутність в Законі про банкрутство спеціальних правил про неспроможність (банкрутство) організацій-забудовників істотно погіршує права учасників пайового будівництва; протиставляє права учасників пайового будівництва, що мають грошові і негрошові вимоги. Це порушує баланс інтересів зазначених груп пайовиків: задоволення вимог однієї групи фактично виключає задоволення вимог іншого.

У разі визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва він вибуває з конкурсної маси неспроможного боржника, що суперечить основним принципам інституту неспроможності (банкрутства), де визнається неприпустимим переважне задоволення вимог одного кредитора перед іншими. Вимоги кредиторів повинні бути задоволені пропорційно. Однак це стає неможливим за умови одночасного пред'явлення як майнових, так і грошових вимог.

Автор статті: А.А.Черная

При розміщенні активне посилання на джерело і вказівка автора обов'язкові !!!

З питань супроводу угод з покупкою квартири в новобудові, визнання права власності, стягнення грошових коштів із забудовника та інших питань рекомендуємо записатися на прийом до адвокатів за телефонами:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 або по e-mail: 6494149@bk.ru

Запис до адвоката на прийом здійснюється за вказаними вище телефонами. Увага! Консультація платна.

Договір участі в пайовому будівництві , користування грошовими коштами , відшкодування неустойки , Договір пайової участі , забудовник , Позов про визнання права , Позов про розірвання договору , Виконання зобов'язань , Нежитлове приміщення , право власності за , визнання права власності , Відсотки за користування чужими грошовими коштами , Розірвання договору , Термін передачі забудовником об'єкта , відсотки за користування , сплата неустойки , Будівництво житлового будинку