Договір купівлі-продажу квартири - істотні умови і проста письмова форма

1. Форма Договору купівлі-продажу квартири
2. Істотні умови Договору купівлі-продажу нерухомості
3. Додаткові умови Договору купівлі-продажу квартири (ДКП)

Останнє оновлення: 08.02.2018

Договір купівлі-продажу квартири (ДКП) - це документ, який породжує певні юридичні наслідки для Продавця і для Покупця. Основні наслідки - це перехід права власності на квартиру одному, і передача грошей за квартиру - іншому учаснику угоди.

При цьому зазначені в Договорі купівлі-продажу квартири умови (про це нижче) визначають не тільки основні, але і додаткові юридичні наслідки угоди, конкретизуючи, як саме повинен виконуватися договір. Розглянемо, що з себе представляє такий договір і які умови повинні в ньому бути присутнім.

Договір купівлі-продажу квартири (ДКП) вважається укладеним з моменту його підписання. Це означає, що після підписання договору, у Продавця і Покупця виникає ОБОВ'ЯЗОК по виконанню умов договору.

Ув'язнений ДКП є підставою для державної реєстрації переходу права власності на квартиру. Сам ДКП з березня 2013 року реєстрації не підлягає, хоча все одно передається в складі пакету документів в Росреестр для реєстрації переходу права на підставі цього договору.

Після реєстрації по екземпляру ДКП видається на руки Продавцю і Покупцю. На кожному примірнику повинні стояти відмітки про реєстрацію переходу права на підставі договору - кругла гербова печатка УФРС , І прямокутний штамп реєстратора (з датою реєстрації, підписом і прізвищем реєстратора).

♦ ♦

(вид печатки і штампу в різних територіальних УФРС може відрізнятися, але найменування та герб друку, а також перелік реєстраційних даних в штампі - однакові)

Форма Договору купівлі-продажу квартири

Закон допускає укладення Договору купівлі-продажу квартири як в нотаріальній, так і в простій письмовій формі (ППФ). Вибір визначається бажанням і інтересами самих учасників угоди. Але є кілька винятків, коли нотаріальне посвідчення договору потрібно обов'язково. Це відноситься до наступних випадків:

1. продаж частки в квартирі сторонній особі ( п.1, ст.42 , ФЗ-218 від 13.07.2015);
2. продаж квартири неповнолітнього або обмежено дієздатного громадянина ( п.2, ст.54 , ФЗ-218 від 13.07.2015);
3. продаж квартири за Договором довічного утримання, ( ст. 584 ГК РФ ).

В інших випадках участь Нотаріуса не обов'язково, можна обійтися і ППФ.

Договір, укладений в простій письмовій формі (ППФ) - найпростіший і дешевий варіант укладання угоди купівлі-продажу квартири. Юридичні наслідки такої форми договору багато в чому визначаються тим, наскільки грамотно він складений (з точки зору законодавства), і наскільки повноцінно відображені в ньому умови угоди і зобов'язання сторін.

Якщо договір складено спрощено (типовий шаблонний текст), і частина інтересів, наприклад, Покупця в ньому не відображені, то при виконанні договору, можуть виникнути конфлікти і складності, що заважають Покупцеві вступити в права володіння квартирою. Це може стосуватися зняття Продавця і його сім'ї з реєстраційного обліку, або - умов і термінів фактичної передачі квартири, або - відповідальності Продавця за приховування важливих відомостей про квартиру і права на неї (наприклад, про спадкоємців), і т.п.

Зокрема, якщо раптом угода виявляється спірною, то рішення суду буде багато в чому спиратися саме на формулювання укладеного договору.

участь нотаріуса в угоді дозволяє уникнути багатьох проблем, в т.ч. пов'язаних з текстом Договору купівлі-продажу. Нотаріус відповідає за безпомилковість оформлення ДКП, за дотримання всіх прав і обов'язків сторін договору, а також роз'яснює нюанси його виконання, і вносить, при необхідності, додаткові пункти в умови договору.

Крім того, Нотаріус контролює наявність і правильність оформлення всього пакета документів, і засвідчує дієздатність учасників угоди , Добровільність і адекватність їх дій на момент укладення договору. Це істотно знижує ризики визнання угоди недійсною за цілою низкою причин.

Перевага нотаріальної форми укладання Договору купівлі-продажу актуально, перш за все, для Покупця квартири, тому що саме він в результаті угоди набуває права, які можуть бути згодом порушені, обтяжені, оскаржені, або навіть незначні . Нотаріус же, вникнувши в деталі угоди, може істотно розширити умови договору і попередити небажані наслідки, фактично знижуючи ризики угоди для Покупця.

Додаткова зручність в тому, що Нотаріус може взяти на себе реєстрацію переходу права в Росреестра, що не тільки полегшує процес угоди для її учасників, а й помітно скорочує термін реєстрації . У Нотаріуса також можна безпечно провести грошові взаєморозрахунки по угоді; для цього існує спеціальний інструмент - депозит нотаріуса .

Правда, Нотаріусу за підготовку і завірення ДКП квартири необхідно сплатити держмито, розмір якої залежить від ціни квартири, зазначеної в договорі.

♦ ♦

У практиці ринку зустрічаються випадки (небажані для Покупця), коли Продавець занижує ціну квартири в ДКП, щоб уникнути сплати податку ПДФО від продажу нерухомості. Але з 2016 року діє новий закон, згідно з яким цей податок стягується з кадастрової вартості квартири (Правда, там є нюанси, докладніше - див. За посиланням).

Незважаючи на те, що всі Договори купівлі-продажу квартир мають ряд загальних положень (зокрема - істотні умови договору), кожен ДКП повинен складатися індивідуально, з урахуванням конкретних умов угоди, і персональних побажань / вимог учасників договору. Тому розробку проекту договору для конкретної угоди краще доручати нотаріуса або спеціалізованому юристу , Попередньо описавши йому деталі усних угод між Продавцем і Покупцем.

Який Покупець квартири вважається сумлінним ?І що це означає в разі судового спору?Дивись в Глосарії по посиланню.

Істотні умови Договору купівлі-продажу нерухомості

«Суттєвими» визнаються обов'язкові умови договору, при відсутності хоча б одного з яких, договір вважається неукладеним.

До істотних умов Договору купівлі-продажу квартири відносяться:

1. Найменування документа.
   Вказується заголовок - «Договір купівлі-продажу», а також дата і місце (місто / село) його укладення.
2. Сторони договору.
   Вказуються ПІБ і паспортні дані Продавця і Покупця.
3. Предмет договору - квартира ( ст. 554 ГК РФ ).
   Вказуються однозначні ідентифікаційні дані нерухомого майна: найменування (квартира / частка / кімната / будинок), призначення (житлове / нежитлове), адреса, поверх, загальна площа (відповідно до даних титулу ).
4. Суть договору.
   Вказується, що відбувається саме продаж квартири (а не її дарування, здача в оренду, і т.п.)
5. Ціна договору ( ст. 555 ГК РФ ).
   Вказується узгоджена сторонами грошова сума, що сплачується за квартиру.
6. Перелік осіб, які проживають в квартирі, які зберігають право користування квартирою після здійснення угоди, із зазначенням прав цих осіб на користування квартирою ( п.1 ст.558 ГК РФ ).
   Перераховуються члени сім'ї Продавця, які на момент угоди залишаються ще «прописаними» в квартирі, і вказується зобов'язання і терміни їх «виписки» після угоди (таке, зазвичай, відбувається при альтернативних угодах ).

Якщо права на квартиру обмежені (обтяжені) , То це також обов'язково вказується в договорі, інакше може бути відмовлено в реєстрації.

Додаткові умови Договору купівлі-продажу квартири (ДКП)

Крім істотних умов, в ДКП, як правило, вказується ряд додаткових умов і відомостей, кількість і склад яких залежать від конкретної угоди і побажань сторін, а також від грамотності юриста , Що становить договір. Ці додаткові умови хоч і не є обов'язковими (тобто їх не обов'язково вказувати в договорі), але якщо вони вказані, то вони мають ту ж силу, і несуть в собі ті ж юридичні наслідки, що і основні (істотні) умови.

Кожна фраза в договорі має значення. І саме додаткові умови договору відображають нюанси і особливості конкретної угоди, а також вимоги і побажання її учасників.

Зокрема, в Договорі купівлі-продажу квартири вказують такі додаткові умови, відомості та зобов'язання сторін:

• Коли і яким чином будуть проводитися грошові розрахунки за квартиру (До підписання договору або після, до реєстрації або після, через банківську комірку або іншим способом, і т.п.);
• Коли буде відбуватися фактична (фізична) передача квартири Покупцеві, і підписання передавального акта;
• В якому стані передається квартира (в т.ч. наявність / відсутність серйозних дефектів). Якщо квартира продається з меблями і / або дорогим ремонтом, то в договорі також перераховуються ключові елементи цього ремонту і предмети меблів;
• Вказуються терміни фізичної та юридичної звільнення квартири Продавцем (в т.ч. зняття з реєстраційного обліку членів сім'ї Продавця);
• Заява Продавця про відсутність обтяжень і правопрітязаній на квартиру. Продавець повинен гарантувати Покупцеві, що зазначена квартира в довірче управління, в оренду, в комерційний найм, в якості внеску до статутного капіталу не передано, і вільна від будь-яких прав третіх осіб;
• Підтвердження Продавця про відсутність заборгованості по комунальних та інших платежів, пов'язаних з експлуатацією квартири. А якщо такі виявляться, то він зобов'язується їх оплатити;
• Вказують порядок вирішення спорів і розподілу відповідальності (в т.ч. в разі пред'явлення прав третіх осіб на квартиру , Наприклад);
• Вказують, на якій підставі, в які терміни, і в якому порядку сторони можуть розірвати договір (наприклад, за обопільною згодою, або внаслідок явного порушення виконання зобов'язань однієї зі сторін);
• Вказують, хто несе ризик «істотної зміни обставин» (відповідно до ст. 451 ГК РФ );
• У договорі також вказується, хто оплачує всі витрати по угоді (в т.ч. хто оплачує нотаріальну мито, наприклад);
• Окремими пунктами можуть бути також описані форс-мажорні обставини, і інші умови, які сторони вважатимуть за потрібне відобразити в договорі.

За угодою сторін у договорі також можуть зазначатися додаткові зобов'язання, підтвердження, гарантії, а також неустойки та штрафні санкції для кожної зі сторін, на випадок невиконання зобов'язань.

Типовий Договір купівлі-продажу квартири можна скачати в розділі «Зразки документів для вторинного ринку».

Зразок Договору купівлі-продажу квартири

можна скачати тут .

Взагалі, в договорі можуть бути вказані будь-які додаткові умови, узгоджені сторонами угоди, аби вони не суперечили закону і суті самого договору.

Правила застосування Договорів купівлі-продажу нерухомості регламентуються Цивільним Кодексом РФ, зокрема, статтями 549 - 558 .

Якщо ДКП містить кілька аркушів, то всі вони повинні бути прошиті, скріплені між собою, і завірені підписами сторін.

Договір купівлі-продажу квартири складається і підписується, як мінімум, в 3-х примірниках: по одному примірнику для кожної сторони договору, і один екземпляр - для реєстратора (УФРС).

Фактичне виконання умов за договором (виконання зобов'язань) фіксується потім шляхом підписання Акта прийому-передачі квартири .

«СЕКРЕТИ ріелторів»:

Докладний алгоритм дій при покупці і продажу квартири представлений в інтерактивній карті «» (відкриється у спливаючому вікні).