Дарчий або як оформити договір дарування нерухомості
У наш час оформлення дарчої є часто нагальним питанням, але не всі дають собі звіт в тому, що дана угода при ігноруванні деяких нюансів може нести в перспективі негативні наслідки, а знання правильного оформлення угод з нерухомістю це вже доля практичних людей або професіоналів. Тому, щоб в майбутньому права дарувальника в суді виявилися найбільш захищені, необхідно дотримуватися такої послідовності в оформленні договору дарування.
Залежно від того, що є даром, змінюються вимоги до форми договору дарування. Якщо це нерухоме майно, то дарчий або договір дарування підлягає обов'язковій державній реєстрації в реєстраційній палаті.
Спочатку необхідно нотаріально оформити договір дарування нерухомості, який допоможе юридично кваліфіковано скласти нотаріус. Нотаріус засвідчить, що обидві сторони дієздатні, що підписували договір, будучи в твердому розумі, а так само не піддавалися примусу, і після підписання дарувальником і обдаровуваним договору дарування, його ж і запевнить. Після нотаріального посвідчення договору дарування, сторони отримують від нотаріуса пакет оформлених документів для подальшої реєстрації в Реєстраційній Палаті.
Не дивлячись на те, що закон дозволяє оформляти договір відчуження не тільки нотаріально, а й в простій письмовій формі (ППФ), то практичні люди безумовно вибирають варіант нотаріально оформленого договору дарування в силу його гарантованого захисту інтересів не тільки в перспективі, але і в перші дні після оформлення дарчої. Проста письмова форма договору не має захисної сили від недобросовісного партнера при виникненні спірних питань, а саме, в такому договорі не перевірена дієздатність сторін, тобто договір можуть підписати люди несамовиті, не засвідчена справжність підпису сторін, тобто будь-яка сторона може відмовитися від своєї причетності до договору. На користь вибору нотаріального договору враховується і той факт, що при втраті, пожежі або зникнення документів - завжди можна отримати у нотаріуса дублікат документа має юридичну силу.
Зрозуміло, що якщо вами обраний варіант простого письмового договору для оформлення угоди дарування нерухомості, то щоб підготувати даний ППФ договір, необхідні достатні знання і кваліфікація, і буде краще, якщо його складе практикуючий юрист.
У договорі дарування нерухомого майна повинні бути вказані реальні дані сторін укладають угоду, зокрема, їх паспортні дані, адреси місця проживання. Опис предмета договору дарування нерухомості має бути складено в точній відповідності з існуючими документами на нерухоме майно, наприклад, на квартиру: скільки кімнат, який поверх, площа, номер квартири, скільки поверхів у будинку, інвентарний номер, адреса, де розташована квартира. Важливо так само, щоб нерухомість до моменту оформлення договору дарування була вільною від прав і домагань третіх осіб, які не обтяжена заставою, забороною і т.п.
У разі, якщо при оформленні договору дарування від імені дарувальника виступає довірена особа, то в довіреності на вчинення дарування обов'язково повинен бути вказані дані обдаровуваного і предмет дарування. В іншому випадку довіреність не буде вважатися дійсною. Відповідно, буде поставлена під сумнів легітимність самого договору дарування нерухомого майна.
Дарування - це безоплатна угода
Цивільним кодексом РФ не передбачається дарування на випадок смерті. Розпорядження про передачу майна після своєї смерті оформляється заповітом. У цьому полягає одна з відмінностей заповіту від дарування.
Відповідно до Цивільного Кодексу Російської Федерації, якщо між дарувальником і обдаровуваним передбачається за рамками договору або ж в самому договорі присутність пунктів або положень про наявність зустрічної передачі грошей, речей або права, або зустрічного зобов'язання, то такий договір не визнається даруванням і вважається удаваною угодою.
Необхідно розуміти, що будь-який договір дарування є безоплатною угодою.
Тобто договір дарування не може мати на увазі або в ньому не може бути положення, за яким обдаровує отримає дар в разі смерті дарувальника, а також, що дарувальник дарує нерухомість в обмін на догляд за дарувальником.
Документи для оформлення договору дарування у нотаріуса
Для оформлення договору дарування нерухомості у нотаріуса необхідно надати наступні документи:
- Документ, що підтверджує право власності дарувальника на нерухоме майно;
Таким може бути один з наступних документів: - Виписка з будинкової книги - для житлових приміщень;
Виписку з будинкової книги отримують в домоуправління (РЕУ, ДЕЗ, ЖУ, ЖБК, ТСЖ і ін.), В якій вказується кількість зареєстрованих (прописаних) людей на даній житлоплощі. - Витяг з технічного паспорта;
В даному "витягу з технічного паспорта", яке необхідно отримувати в бюро технічної інвентаризації (БТІ), вказується інвентаризаційна оцінка нерухомості для укладення договору дарування. - Виписка з ЕГРП;
Виписка з єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) про відсутність або наявність арештів, заборон або обмежень на нерухомість отримують в Реєстраційній Палаті, і надається тільки після відвідин нотаріуса і призначення їм терміну надання зазначеної довідки. - Згода чоловіка дарувальника;
Якщо нерухомість була придбана господарем власності в період шлюбу, необхідна присутність другого з подружжя, або нотаріально засвідчене його згоду на дарування зазначеної нерухомості (або частки цієї нерухомості). Якщо на момент укладання угоди чоловік помер, необхідно надати нотаріусу свідоцтво про смерть. - Дозвіл відділу опіки.
Якщо в даруємо нерухомості проживає неповнолітня дитина, для укладення реального угоди необхідно отримати дозвіл у Відділі Опіки і Піклування того району, де проживає неповнолітній.
- свідоцтво про реєстрацію права власності на нерухомість, видане Установою юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території вашого суб'єкта федерації;
- свідоцтво про право на спадщину на зазначену нерухомість, видане нотаріусом після раніше померлого спадкодавця, зареєстроване в БТІ;
- договір купівлі-продажу нерухомості;
- договір дарування нерухомості;
- договір ренти або довічного утримання з коштом;
- договір про надання в безстрокове користування земельної ділянки.
Державна реєстрація договору дарування
Після підпису і засвідчення у нотаріуса договір дарування необхідно зареєструвати в органах державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, простіше кажучи в Реєстраційній Палаті. Державна реєстрація договору дарування обов'язкове. Там же необхідно зареєструвати і перехід права власності від дарувальника до обдаровуваного.
Так як вимоги до переліку необхідних документів для державної реєстрації договору дарування в різних районах можуть не значно, але відрізнятися, тому, для того щоб заощадити час на зборі саме потрібних документів найкраще дізнатися їх точний список безпосередньо в тій реєстраційній палаті, де планується реєстрація даної угоди дарування, або у тій організації, якій ви доручіть збір даних документів.
Заявнику видається розписка в отриманні документів на державну реєстрацію, до якої включаються: дата надання документів, перелік справжніх примірників документів і їх копій із зазначенням найменування документів, кількості аркушів, дати отримання документів.
Після проведення державної реєстрації договору дарування, переходу права власності заявнику видається свідоцтво про державну реєстрацію права власності, договір дарування та ін. Справжні документи, які були подані на державну реєстрацію.
Дарування може бути обіцяно
Договір дарування не обов'язково укладати відразу. Дарування може бути обіцяно відповідно до ст. 572 Цивільного кодексу РФ обіцянку безоплатно передати кому-небудь річ визнається договором дарування і пов'язує обіцяв, якщо обіцянку зроблено в належній формі і містить ясно виражене намір зробити в майбутньому безоплатну передачу речі конкретній особі.
Обіцянка має бути укладений у письмовій формі і зареєстровано в органах по державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У разі якщо квартира в належній формі обіцяна, а обдаровуваний помер, спадкоємці не мають права вимагати виконання обіцянки (якщо інше не передбачено договором дарування). Якщо була обіцянка, але помер дарувальник, то його спадкоємці зобов'язані виконати дарування (якщо інше не передбачено договором дарування).
Відмова від дарування і скасування дарування
Обдаровуваний має право у будь-який час до передання йому дарунка від нього відмовитися. У цьому випадку договір дарування вважається розірваним. Якщо договір дарування укладений у письмовій формі, відмова від дару повинен бути здійснений також в письмовій формі.
Якщо дарчий або договір дарування скасовано, то, відповідно до п. 5 ст. 578 Цивільного кодексу РФ, обдаровуваний зобов'язаний повернути подаровану річ.
Договір дарування може бути скасований. Дарувальник має право вимагати скасування договору дарування в суді, якщо обдаровуваний вчинив замах на життя дарувальника або життя кого-небудь з членів його сім'ї або близьких родичів, або зумисне завдав дарувальнику тілесні ушкодження. Якщо обдаровуваний умисно позбавив життя дарувальника, то право вимагати скасування дарування належить спадкоємцям жертви.
Про податок на дарування
Обдаровуваний при даруванні повинен заплатити податок на доходи, отриманий в порядку дарування нерухомого майна, що становить 13%.
Відповідно до Сімейного кодексу РФ, що обдаровує може бути звільнений від податку, в разі коли дарувальник і обдаровуваний є членами сім'ї або близькими родичами. Близькі родичі, як то подружжя, батьки і діти, в тому числі усиновлені, а так же дідусь, бабуся і онуки, або брати і сестри, в тому числі неповнорідні - у всіх випадках звільнені від сплати ПДФО, незалежно від виду майна і його вартості . Підтвердження факту спорідненості і звільнення від сплати податку з подарованого майна потрібно обґрунтувати в податковій інспекції шляхом подання податкової декларації та відповідних документів.
Кожен отримав в дар майно повинен до 30 квітня наступного за роком, коли було отримано подарунок, зобов'язаний подати необхідні документи в податкову інспекцію за місцем проживання.
Іншими словами, якщо обдаровуваний звільнений від сплати ПДФО з усієї суми майна, він тим не менше зобов'язаний подати декларацію про доходи.
Кому заборонено дарувати
Стаття 575 Цивільного Кодексу РФ не допускає дарування, за винятком звичайних подарунків, вартість яких не перевищує п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів від імені малолітніх і громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками; працівникам лікувальних, виховних установ, установ соціального захисту; державним службовцям та службовцям органів муніципальних утворень; у відносинах між комерційними організаціями.
підводимо підсумки
Отже, що необхідно розуміти і знати при підготовці до оформлення дарчої - упорядковуємо важливі моменти:
1. Договір дарування є безоплатною угодою.
2. Сторонами договору повинні бути дієздатні дарувальник і обдаровуваний, перевагу віддаємо нотаріального оформлення договору.
3. Нерухомість повинна бути вільною від прав і домагань третіх осіб, які не обтяжена заставою, забороною і т.п.
4. Після завірення угоди в нотаріуса, необхідна реєстрація договору дарування в реєстраційній палаті, а також реєстрація переходу права власності від дарувальника до обдаровуваного.
5. У довіреності на вчинення дарування обов'язково повинен бути вказані дані обдаровуваного і предмет дарування.
6. Дарування може бути обіцяно, якщо воно оформлено і в ньому конкретизовано предмет (об'єкт нерухомості з зазначенням реквізитів) має силу договору дарування.
7. Обдаровуваний має право відмовитися від дару, відмова має бути оформлена в тій же формі як договір дарування і бути зареєстрований.
8. Обдаровувана при даруванні зобов'язаний заплатити податок на доходи, отриманий в порядку дарування нерухомого майна, що становить 13%, або подати декларацію якщо він звільнений від податку, тобто є родичем.
9. Не кожна людина може дарувати і приймати по закону дорогі подарунки - Стаття 575 ЦК України.
Оформлення дарчої на нерухомість, це досить проста, але в той же час відповідальна операція. Тому, якщо для вас важко повноцінне розуміння тих чи інших аспектів і нюансів, що стосуються оформлення договору дарування нерухомості, які ні в якому разі не можна випускати з уваги, то кращим вибором при укладанні угоди дарування вдатися до допомоги та послуг кваліфікованих консультантів - практикуючих юристів або нотаріусів .
Володимир Жадан
01.10.2008 
Зберегти в соціальних закладках: