Експерти компанії «Метріум Груп» (м.Москва) розписали по пунктах, на що сьогодні потрібно звертати увагу при перевірці житла, що купується. 
Право власності
З 15 липня 2016 року Росреестр перестав оформляти свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно. У Республіці Білорусь цей документ є юридично действетельним і потрібно при укладанні угод з квартирою. Потрібно пам'ятати, що купити квартиру можна тільки у того, кому вона належить, тобто у власника. Те, чи дійсно житло належить продавцеві, можна дізнатися, зажадавши у нього свідоцтво (посвідчення) про державну реєстрацію.
Для отримання виписки з ЕГРН необхідно в територіальну організацію щодо державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним уявити:
- заяву (заповнюється безпосередньо під час прийому документів);
- паспорт;
- документ про оплату за видачу виписки.
тривалість володіння
Термін володіння нерухомістю - один з найважливіших індикаторів юридичної чистоти. Найчастіше цей фактор розглядається з позиції оподаткування:
- при відчуженні фізичною особою протягом податкового періоду нерухомості податок на нерухомість обчислюється за період фактичного знаходження нерухомості у власності фізичної особи, включаючи місяць, в якому буде припинено право власності. Заборгованість по податках, допущена продавцем, на покупця не переходить. У той же час обов'язок погасити таку заборгованість може бути покладена на покупця в договорі купівлі-продажу або в попередньому договорі. Заборгованість з податку на нерухомість перевіряється в податковій інспекції.
- Примітка: податок на нерухомість в Республіці беларусь сплачується тільки з 2-й і подальших квартир.
Установка особистості продавця
Перевірка документів продавця квартири - це таке ж обов'язкове дію, як і установка права власності на нерухомість.
На особливу увагу заслуговує продаж нерухомості за дорученням. Сам факт цього зазвичай насторожує покупця. У реальності ж це нормальна практика і страшного нічого немає. Треба тільки все ретельно перевірити. По-перше, звернути увагу на дату видачі довіреності.
І якщо раптом через 3-4 роки після видачі довіреності квартира раптом продається, потрібно поставитися до цього з підозрою. Власник за цей час міг уже передумати продавати житло, але забув відкликати довіреність. Або з ним стався нещасний випадок, він знаходиться на лікуванні, а несумлінне довірена особа вирішила скористатися цією ситуацією.
По-друге, потрібно знайти нотаріуса, яка видала довіреність. Слід дізнатися, чи не анульована чи його ліцензія (в РБ - свідоцтво на здійснення нотаріальної діяльності), чи дійсно він оформляв даний документ, не відкликана довіреність довірителем. Важливо також звернути увагу на зміст довіреності та ті права, якими вона наділяє представника: уповноважений він отримувати гроші за операцію або тільки підписувати документи.
Примітка: в Республіці Білорусь довіреність видається максимум на 3 роки.
дієздатність продавця
Алкоголізм, наркоманія, психічні розлади - це фактори, які можуть довести недієздатність продавця в момент укладення договору купівлі-продажу. Згодом така угода може бути оскаржена і визнана нікчемною. Застрахуватися від цього допоможуть довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансеру. Продавець повинен з розумінням поставитися до даного вимогу. Якщо ж він буде категорично відмовлятися їх надавати - це привід задуматися. Також можна звернутися до сусідів по під'їзду і спробувати з'ясувати інформацію про продавця. Однак тут потрібно бути уважним: адекватність опитаних також може опинитися під питанням, вони можуть просто звести наклеп на хорошу людину.
неповнолітні
Особливо уважно потрібно поставитися до наявності неповнолітніх, що мають постійну реєстрацію в нерухомості, що купується. Інформацію про це можна отримати з розширеною виписки з будинкової книги, яку потрібно запросити у продавця. Якщо в квартирі прописані діти, то необхідно заручитися офіційним дозволом органів опіки, які підтвердять, що права неповнолітніх суттєвої шкоди в ході продажу. В іншому випадку угода може бути визнана недійсною.
Армія, лікарня і в'язниця
Ще три «неприємні» категорії прописаних - це проходять службу в армії, що знаходяться на тривалому лікуванні або відбувають покарання в місцях позбавлення волі. Для цього потрібно отримати розгорнутий особовий рахунок, де буде вказана причина виписки такої людини з квартири. Це допоможе надалі уникнути неприємних сюрпризів.
часткова власність
Якщо квартира знаходиться в частковій власності, то при продажу частки одним співвласником інші учасники часткової власності мають переважне право купівлі цієї частки. Тому продавець, перш ніж продати її сторонній особі, зобов'язаний сповістити в письмовій формі решту учасників часткової власності про свій намір (із зазначенням ціни та інших умов продажу). Продаж частки в житловому приміщенні можлива тільки при відмові інших учасників часткової власності від її переважної покупки. Те, скільки у житлового приміщення є власників перевіряється також по виписці з ЕГРН.
Якщо продавцем квартира була приватизована і в приватизації брали участь інші громадяни, то потрібна згода цих громадян. Дані відомості перевіряються по виписці з рішення про приватизацію житлового приміщення, прийнятого уповноваженим органом або за довідкою про нарахування житлової квоти, наданої організацією, яка здійснює експлуатацію житлового фонду та (або) надає житлово-комунальні послуги.
Якщо квартира знаходиться у спільній власності подружжя (в тому числі колишніх), то їх продаж одним з подружжя можлива тільки за згодою другого. Відсутність у продавця чоловіка або дружини (у тому числі колишніх), які можуть претендувати на нерухомість, перевіряється за паспортом, свідоцтвом про розірвання шлюбу, свідоцтвом про смерть і іншим документам.
Дані відомості також перевіряються нотаріусом або реєстратором при посвідченні договору купівлі-продажу. Якщо житлове приміщення перебуває у спільній частковій або спільній власності, то без відповідних згоди на відчуження або відмови від переважної покупки укласти такий договір буде неможливо.
Спадщина
Претензії третіх осіб також можливі в тому випадку, якщо право власності на нерухомість виникло в результаті успадкування. При спадщині можуть з'явитися родичі, інтереси яких не були враховані під час розподілу майна покійного. Як превентивний захід можна вимагати від продавця нотаріально завірену розписку в тому, що він зобов'язується самостійно вирішити всі питання, в тому числі фінансові, з оголосив спадкоємцями.
орендарі
Якщо на момент продажу квартири вона здається в оренду, а продавець не спромігся розірвати з орендарями договір, то за законом вони зберігають право користування нерухомістю. І це може стати вкрай неприємним сюрпризом для нового власника. Йому доведеться самостійно розривати з мешканцями договір, можливо через суд. Тому при укладанні угоди не зайвим буде уточнити, чи не «забув» продавець про орендарів.
Комунальні платежі
Крім орендарів, новому власнику за законом дістаються і всі борги за «комуналку». Заборгованість за житлово-комунальні послуги перевіряється в організації, що здійснює експлуатацію житлового фонду та (або) надає житлово-комунальні послуги.
перепланування
Хороший ремонт в квартирі з переваги легко перетворюється в недолік, якщо під час робіт проводилася перепланування, але вона не була узаконена відповідно до чинного законодавства. Всі конструктивні зміни, будь то знесення стін або перенесення «мокрих зон», повинні бути узгоджені з компетентними органами і відображені в документах з БТІ. Якщо це не було зроблено, то новий власник може як мінімум отримати штраф, а як максимум - кримінальну справу за фактом обвалення будинку.
«Розвиток інтернету і електронних державних послуг значно спростило процедуру перевірки юридичної чистоти нерухомості, - говорить Марія Литинецкая, керуючий партнер« Метріум Груп ». - Якщо раніше без допомоги ріелтера обійтися було практично нереально, то сучасні покупці мають величезну кількість можливостей убезпечити себе під час операції. Втім, далеко не всі готові брати на себе таку відповідальність, вважаючи за краще вдатися до допомоги професіоналів. Однак і в цьому випадку необхідно мати хоча б загальне уявлення про те, на що потрібно звернути увагу. Це дозволить уникнути проблем, якщо залучений фахівець халатно поставиться до виконання своїх обов'язків ».
«Звичайна людина купує квартиру в середньому 1-2 рази протягом всього отмеренного йому життєвого терміну, - додає Вадим Ламін, Керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE. - І, як би детально не була розписана процедура покупки, все одно для багатьох вона залишається чимось маловивченим, а значить, що лякає. Ліки одні - допомога професіоналів, благо вже з вибором тут все йде непогано. Проте, зробити його правильно необхідно.
джерела: www.1rre.ru і www.samsebeyurist.by
-
26.06.2017
переглядів: сьогодні 2, за останні 7 днів 25, за місяць 91