Як оплачується капітальний ремонт багатоквартирних будинків?

1. Законні підстави внесення плати
2. Що таке фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків
3. Платимо регіональному оператору
4. Платимо на свій рахунок
5. Підтримка капітального ремонту державою

Починаючи з 2013 року законодавці внесли чимало змін до Житлового кодексу, які стосуються сплати внесків до фонду капітального ремонту. До внесення змін капітальний ремонт проводився силами ЖКП, а тепер це обов'язок власників квартир. На інтернет-форумах, сторінках газет і в соцмережах чимало дискусій на тему «внески на капітальний ремонт - платити чи ні». Відповідь однозначна - платити! А ось кому і скільки - давайте розбиратися.

Зміст статті

Законні підстави внесення плати

За нормами статті 210 Цивільного кодексу і статті 158 Житлового кодексу житло міститься за рахунок власників. Тобто, якщо вам належить квартира в будинку, належить і частка загального майна будинку, до якого належить і дах, і ліфти, і фасади, і інженерні комунікації, і під'їзди. А майно це потрібно ремонтувати.

Виняток передбачено лише для наймачів муніципальних квартир, тому що вони не власники.

Звідси і висновок - якщо ви - не наймач муніципального житла, за капремонт платити зобов'язані.

Якщо ваш будинок віднесений до аварійного житла або земельну ділянку під будинком вилучається для державних потреб, тобто ваш будинок підлягає розселенню, відповідно до частини 2 статті 169 Житлового кодексу від внесків ви також звільнені. Тому, якщо ви почуєте від кого-то: «а я не плачу внески на капітальний ремонт», знайте - це або наймач, або мешканець аварійного будинку.

Внески на капремонт статтею 165 Житлового кодексу віднесені до обов'язкових платежів і їх несплата тягне нарахування пені за прострочення. Борги по внесках з неплатника можна стягнути лише в суді.

Капітального ремонту багатоквартирних будинків присвячений 9 розділ Житлового кодексу. За визначенням в капітальний (стаття 166 ЖК) включається ремонт:

• внутрішньобудинкових інженерних систем (електричних, теплових, газових, каналізаційних і водопровідних);
• ремонт або заміна ліфтів та шахт;
• даху;
• підвалів;
• фасаду;
• фундаменту.

Цей перелік може бути доповнений і іншими роботами. Наприклад, утепленням фасаду, перебудовою даху, установкою лічильників.

Для забезпечення своєчасного капремонту обласна влада видають і щорічно оновлюють нормативні акти, в яких:

• встановлюють мінімальний розмір плати за капремонт (наприклад, в 2014 році в Нижегородської області плата була встановлена ​​в розмірі 6,3 рубля за 1 кв.м. площі квартири або нежитлового приміщення. Тобто за стандартну 60-метрову «троячку» щомісяця сплачується 378 рублів на капремонт);
• встановлюють порядок перевірки стану будинків і їх потреба в ремонті (моніторинг);
• затверджуються програми державної підтримки на проведення капремонту (в тому числі і поручительство за кредитами, якщо такі знадобляться);
• затверджуються регіональні програми капремонту (які будинки і в які терміни повинні бути відремонтовані);
• затверджується порядок контролю за рухом коштів, зібраних на капремонт.

Важливе зауваження: якщо ваш будинок повинен бути відремонтований в конкретний термін, перенести цей термін на більш пізній можна (частина 4 статті 168 ЖК). Тобто, якщо, наприклад, за програмою ліфти в вашому домі повинні відремонтувати в 2015 році, відкладати ремонт на більш пізній термін - незаконно! Винятком може бути хіба що рішення загальних зборів власників з питання перенесення ремонту.

Такі нормативні акти публікуються відкрито на сайтах суб'єктів РФ.

Що таке фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків

Це матеріальна база, спрямована на проведення в майбутньому капітального ремонту. Складається вона з внесків. Внески сплачуються кожним власником квартир і нежитлових приміщень в будинку, а мінімальний розмір встановлює обласна законодавча влада. Менше встановленого розміру платити не можна, а ось більше - будь ласка, якщо так вирішило загальні збори ТСЖ або ЖБК (ЖСПК).

Внески зобов'язані платити всі власники приміщень в будинку після закінчення 8 місяців з дня офіційної публікації регіональної програми капремонту, в яку включений ваш будинок. Якщо рішення про проведення ремонту приймалося на загальних зборах, то з дня, зазначеного в рішенні.

Формувати фонд капремонту конкретного ТСЖ (або кооперативу) можна двома шляхами (стаття 170 ЖК):

• перераховувати внески регіональному оператору, з яким необхідно укласти договір (це некомерційне юридична особа, створена обласною адміністрацією);
• перераховувати внески на власний спеціальний рахунок (гроші з нього підуть тільки на ремонт вашого будинку і нікуди більше).

Якщо до вступу в силу змін до Житлового кодексу (до кінця 2013 року) спецрахунок ТСЖ не було створено, кошти на капремонт автоматично стали направлятися саме регіональному оператору.

Платимо регіональному оператору

Регіональний оператор - це організація, яка збирає гроші на ремонт і проводить його. А черговість встановлюється адміністрацією суб'єкта РФ, яка і створює регіонального оператора. В одному конкретному суб'єкті РФ може бути створено кілька операторів, наприклад, по районам області.

Регіональний фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків - це грошова маса, що надходить від власників квартир на капремонт регіональному оператору. Логічно міркуючи, можна зробити висновок про суперечність такого збору коштів із законодавством РФ. Адже ви зобов'язані утримувати свій будинок, а не чийсь чужий! А в фонд регіонального оператора надходять кошти з усього регіону або району.

За загальним правилом чиновники дозволили використовувати кошти вашого ТСЖ на ремонт іншого будинку, адже графік затверджений програмою.

А тоді як не платити внески на капітальний ремонт? Судовою практикою показані розбіжності в законодавстві, чому яскравий приклад:

Позивач вимагав визнати незаконним нарахування внесків на капітальний ремонт і стягнути з керуючої компанії (КК) гроші, сплачені ним як таких внесків. Суд визнав правоту позивача і присудив повернути всі сплачені внески на капремонт.

Підстави у судді такі:

• рішення загальних зборів про проведення капремонту не приймалося і розмір внесків не встановлювався, хоча згідно зі статтею 44 ЖК, рішення про проведення ремонту відноситься до компетенції загальних зборів;
• керуюча компанія не пропонувала провести капремонт в конкретний термін;
• в договорі з КК прописано, що термін проведення капітального ремонту і розмір платежів встановлюється додатковою угодою на підставі рішення загальних зборів, яке фактично не підписувалося;
• представник КК стверджував, що проведений капітальний ремонт даху, але витрати на ремонт даху віднесені судом до витрат на утримання житла, так як не було угоди про проведення капремонту, а за утримання житла мешканці платять окремо.

Випадків стягнення незаконно виплачених коштів багато, тут представлений один з таких і аналогією не є. Адже кожен випадок індивідуальний.

До речі - знайдіть на сайті обласної адміністрації нормативи внесків на капремонт і порівняйте з тими цифрами, що вказані в квитанції. Знайшли розбіжність в більшу сторону? Звертайтеся до суду!

Платимо на свій рахунок

Цей варіант формування фонду капремонту краще для ТСЖ або кооперативу, адже капремонт тепер не прив'язаний до плану чиновників, а, отже, відремонтувати будинок можна куди раніше. Ремонт може виконуватися керуючою компанією або будь-якою іншою організацією, за рішенням загальних зборів.

Крім того, банк тільки тоді заплатить підрядникам за роботи, коли йому нададуть акт приймання виконаних робіт.

Слід зазначити, що ТСЖ, що перераховуються гроші на капремонт регіональному оператору, може вийти з нього в будь-який час і відкрити власний спецрахунок. Якщо будинок ще не відремонтований, гроші переведуться на спецрахунок, а якщо ремонт проведено і грошей не вистачило, то ТСЖ спочатку зобов'язаний погасити борг перед регіональним фондом, а потім вже виходити.

Як співвідносяться між собою керуюча компанія і ТСЖ читайте в окремій статті тут .

Спеціальний рахунок може бути відкритий тільки на підставі протоколу рішення загальних зборів (стаття 175 Житлового кодексу) на ім'я:

• ТСЖ (або кооперативу);
• керуючої компанії.

Розмір внесків на капремонт не повинен бути менше встановленого обласної законодавчою владою.

В фонд капремонту можна перераховувати гроші, отримані ТСЖ як доходи, наприклад, від здачі в оренду приміщень (4 частина 169 статті Житлового кодексу), тим самим можна зменшити внески мешканців. Але робити це можна, знову таки, на підставі рішення загальних зборів.

Якщо законодавчою владою встановлений мінімальний розмір фонду капремонту, а він вже досягнутий, рішенням загальних зборів може бути припинена виплата внесків (ч.8 статті 170 Житлового кодексу).

Підтримка капітального ремонту державою

Програми державної підтримки на проведення капремонту публікуються відкрито на сайтах обласних адміністрацій. Відповідно до статті 191 Житлового кодексу фінансова підтримка може бути надана:

• ТСЖ (кооперативам);
• керуючим організаціям;
• регіональним операторам.

Підтримка надається незалежно від того, яким чином формується фонд капремонту - перерахуванням регіональному оператору або на власний спеціальний рахунок.