Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 489 від 25.11.2016 року було затверджено новий «Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів». З 1 січня 2017 року новий порядок оцінки вступив в силу і почав активно застосовуватися.
Важливим нововведенням порядку оцінки земель є уніфікація категорій «функціонального використання» (за якими визначають ключовий коефіцієнт в розрахунку нормативної грошової оцінки (далі - «НДО») земельної ділянки) з видами цільового призначення і категоріями земель відповідно до Земельного кодексу. В результаті цього була скасована категорія функціонального використання «землі комерційного призначення» (з максимальним коефіцієнтом 2.5). Раніше до цієї категорії, крім земель торгівлі і фінансових послуг, автоматично відносили ділянки з нерухомістю, що здається в оренду. Більш того, до земель комерційного призначення могли зарахувати майже будь-яку земельну ділянку, який використовувався компанією «з метою отримання прибутку».
Тепер сітка коефіцієнтів функціонального використання прив'язана до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах № 548 від 23.07.2010 р Максимальний коефіцієнт функціонального використання 2.5 передбачений тільки для земель з окремими видами цільового призначення, а саме: для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, будівель кредитно-фінансових установ, будинків ринкової инфраструкту и, будівель закладів побутового обслуговування. Для всіх інших видів цільового призначення застосовуються істотно нижчі коефіцієнти. Наприклад, для більшості видів земель промисловості це 1.2, для земель транспорту - 1.0, для земель рекреаційного призначення - 0.5.
Прихована загроза нового порядку стосується земель, інформація про яких не було внесено до відомостей Державного земельного кадастру, і земель, за якими у відомостях Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки відсутня код Класифікації видів цільового призначення земель (2010 рік). Для таких земель при розрахунку НДО застосовується коефіцієнт функціонального використання (Кф) 2.0. Для більшості видів земель, крім тих, які раніше враховувалися з коефіцієнтом 2.5, цей коефіцієнт суттєво вищий за той, що відповідає цільовому призначенню ділянки.
Наскільки нам відомо, з нового року податкові органи особливо наполягають на отриманні нових витягів з НДО земельних ділянок. Для того, щоб уникнути «сюрпризу» у вигляді застосування коефіцієнта 2.0, необхідно заздалегідь перевірити повноту інформації про земельну ділянку в відомостях Державного земельного кадастру, і в разі необхідності доповнити інформацію в кадастр про земельну ділянку.
Якщо компанія раніше отримувала витяг з Державного земельного кадастру, то потрібно звернути увагу на поле «цільове призначення» на першій сторінці вилучення - воно повинно містити цифровий код в форматі хх.хх, а формулювання цільового призначення повинна збігатися з передбаченої Класифікацією видів цільового призначення земель 2010 року. Відсутність будь-якого цифрового коду або наявність коду в іншому форматі (наприклад, Х.Х або Х.ХХ.Х, що характерно для Українського класифікатора цільового використання землі 1998 року) - означає високий ризик застосування коефіцієнта 2.0 при отриманні нової витяги з НДО.
Якщо витяг з Державного земельного кадастру не отримували або отримували давно, то варто перевірити інформацію про земельну ділянку на публічній кадастровій карті . Якщо пошук земельної ділянки по кадастровому номеру не дає ніяких результатів, або якщо в інформації про земельну ділянку не вказано код цільового призначення в форматі класифікації 2010 року, то це також означає високий ризик застосування коефіцієнта 2.0.
У зазначених випадках до отримання нової НДО земельної ділянки рекомендується доповнити відомості Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Для цього потрібно звернутися до місцевих органів Госгеокадастра, які визначать код цільового призначення по новим класифікатором. Зазвичай від заявника потрібно надати копію існуючої землевпорядної документації.
Також звертаємо увагу, що існують підстави оскаржити витяг з НДО, видану на підставі нового порядку. Поки що не існує нових технічних документацій з НГО земель населених пунктів, які були б затверджені на підставі нового порядку. Актуальні рішення місцевих рад про затвердження НДО земель приймалися ще за старим порядком оцінки 2006 року. Законодавством передбачена періодичність оновлення таких рішень - раз в 5-7 років. Однак нові вилучення вже сьогодні видають з «гібридним» застосуванням нового порядку оцінювання: до базовими показниками, передбачених технічною документацією, складеної за старим порядком оцінки, застосовуються нові коефіцієнти за новим порядком. Практика видачі витягів НДО із застосуванням нового порядку 2016 рік ще більше сумнівна з огляду на те, що паралельно не був скасований і зберігає чинність старий порядок НДО від 2006 року.
Більш того, застосування нового порядку оцінювання земель порушує принцип стабільності податкового законодавства, згідно з яким зміни до будь-яких елементів податків та зборів можуть вноситися не пізніше, ніж за 6 місяців до початку нового бюджетного періоду, в якому будуть діяти нові правила та ставки. Змінені підходи до визначення коефіцієнтів функціонального призначення, які прямо вливають на розмір НДО земельної ділянки, що є базою оподаткування земельним податком, почали застосовуватися трохи більше ніж через місяць після затвердження нового порядку оцінювання, а значить, принцип стабільності податкового законодавства не був дотриманий.
Додатково слід зазначити, що НДО земель сільськогосподарського призначення (навіть тих, що розташовані в межах населеного пункту) новим порядком НДО земель населених пунктів не регулюється. Для сільськогосподарських земель з 28.02.2017 р вводитися в дію нова «Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення», затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 813 від 16.11.2016 р Методика не передбачає застосування коефіцієнтів функціонального призначення, натомість нормативна грошова оцінка буде визначатися з урахуванням нормативів капіталізованого рентного доходу на землях сільськогосподарського призначення. Сітка нових нормативів диференційована залежно від виду сільськогосподарських угідь і природно-сільськогосподарського району в межах області.
* 17.02.2017 р вступив в силу наказ від 30.12.2016 р № 592/341/428 «Про визнання таким, що втратив чинність, наказ Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р № 18 / 15/21/11 ». Таким чином, старий порядок оцінки від 2006 року, який залишався чинним паралельно з новим порядком оцінки 2016 року, був все ж скасований.
Цікавим є те, що скасований Міжміністерський наказ стверджував також порядок НДО земель сільськогосподарського призначення. Тому, НДО земель сільськогосподарського призначення тепер регулюється виключно на рівні методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України. До 28.02.2017 р щодо сільськогосподарських земель ще діють положення старої Методики НДО земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (Постанова КМУ № 213 від 23.03.1995 р), а вже з цієї дати набирає чинності нова Методика НДО земель сільськогосподарського призначення (Постанова КМУ № 831 від 16.11.2016 р).
Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. У конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.
З цих та й інших питань нормативно грошової оцінки землі відбувся семінар 23 лютого 2017 року. Ознайомитися з деталями семінару можна за посиланням .
З повагою,
© WTS Consulting LLC 2017
Перегляди 40803
МАТЕРІАЛИ ПО ТЕМІ
Допаеваніе або передача в комунальну власність земель колективних сільськогосподарських підприємств, впорядкування масивів сільськогосподарських земель, посилення земельного мораторію і інші нововведення Закону № 2498 14 травня, 2019 
76
Хто визначає нормативну грошову оцінку (НГО) земель за межами населених пунктів? 19 лютого, 2019 278
Нова нормативна оцінка земель за межами населених пунктів з 01 січня 2019 року - міф чи реальність? 11 лютого, 2019 717
Звернення Касаційного адміністративного суду до Великої палати: актуальні питання і результати 26 вересня, 2018 1212
Державна реєстрація права власності та інших речових прав на земельну ділянку - за умови наявності даних у Державному земельному кадастрі 29 січня, 2018 7810
Відносно положень проекту Закону України «Про Державний бюджет України на 2018 рік» (№ 7000 від 15.09.2017 р) щодо нормативної грошової оцінки земель (оновлено 26.01.2018 р) 16 листопада, 2017 12549
Зміни Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦНЗ) і їх значення в контексті земельного та податкового законодавства 20 жовтня, 2017 4354
виправити оцінку 18 жовтня, 2017 891
Нормативна грошова оцінка землі - на стику земельного та податкового права 10 липня, 2017 4259
[Незаконні] значні розміри плати за землю не по Податковому кодексу 07 липня, 2017 одна тисяча двісті вісімдесят-два
Зміна дозвільних процедур в будівництві 13 червня, 2017 1407
Як вижити в умовах застосування нової нормативної грошової оцінки землі у 2017 році? (Означає радикально більший або менший земельний податок або орендну плату) 04 квітня, 2017 1102