Прибуток від використання загальнобудинкового майна може залучити деяких мешканців.
Адже надходження додаткових грошей значно полегшує тягар утримання будинку. Для тих, кого все-таки приваблює ідея здачі загальних територій в оренду, юрист Жаслан Айтмагамбетов дає кілька порад.
При складанні договору довгострокової оренди варто передбачити кілька пунктів.
- Вказати, що зміни в цільовому призначенні підвального приміщення повинні бути узгоджені з акіматом. Також повинен бути проведений контроль з боку інших уповноважених органів: снаепіднадзора, НС і т.д. (Залежить від виду бізнесу). Зробити застереження, що договір оренди вважається таким що набуло чинності тільки при наявності всіх цих погоджень.
- Обумовити умова безперешкодного доступу до загальнобудинкових комунікацій 24 години на добу 365 днів у році. Щоб це було обов'язком підприємця: або нехай надає ключ, або цілодобово чергує охорона. Можна передбачити пункт, за яким у разі ненадання доступу, наприклад, протягом доби, сторона, яка орендує підвальне приміщення, зобов'язана відшкодувати збитки за невиконання зобов'язань постраждалим сторонам.
- Варто домовитися про умову, за якої доказом нанесення шкоди буде вважатися акт, складений в односторонньому порядку головою КСК і жителями. Потрібно, щоб в якості доказу також приймалися і фотографії з місця події і відеозйомка.
- У договорі потрібно передбачити пункт, що всі зміни, вироблені в приміщеннях, повинні узгоджуватися з жителями. Наприклад, підприємець вже після того, як отримав усі погодження і почав працювати, вирішив щось удосконалити чи поміняти в своєму інтер'єрі. Потрібно, щоб нововведення не стали неприємною несподіванкою для членів кондомініуму.
Як повинно бути в ідеалі
Роз'яснити, як повинен виглядати процес оренди дахів і підвалів по закону, ми попросили юриста, голови громадського об'єднання «Гарант» Жаслана Айтмагамбетова
Як уже зазначалося, приймати рішення, надавати до використання загальнобудинкові майно чи ні, можуть тільки мешканці, які входять в конкретний кондомініум. На загальних зборах потрібно отримати дві третини підписів жителів, які схвалюють здачу в оренду підвалу або даху. Але це далеко не все.
Підприємець, який збирається вести свій бізнес в підвалі, повинен отримати дозвіл органів архітектури, пожежних, санепіднагляду. За ідеєю, держоргани не повинні розглядати заявку, якщо підприємець не надав копію протоколу зі згодою мешканців. За словами Жаслана Айтмагамбетова, відсутність дозвільних документів від архітектури або НС може бути підставою для звернення в ці інстанції.
- Жителі можуть поскаржитися до органів, які повинні виносити приписи про знесення всіх конструкцій, адже вони зведені незаконно. Повинно бути припис про приведення підвальних приміщень в первісний стан.
Але, каже юрист, ні для кого не секрет, що держоргани не працюють. Жаслан Айтмагамбетов навіть зіронізував із цього приводу: мовляв, ніяка бразильська команда не зрівняється з нашими чиновниками в мистецтві «відфутболювання».
- Про це я офіційно заявляю, що у нас дійсно не хочуть працювати. У мене вже скільки цих доказів: пишеш - ніхто нічого не робить. З огляду на ці обставини, мешканці будинку мають повне право вийти до суду з вимогами зобов'язати демонтувати всі конструкції, які набудували в підвалі, і звільнити дане приміщення.
Юрист каже, що знайти управу на користувачів підвалу можна, навіть якщо жителі підписали договір про оренду приміщень. Договір можна розірвати на підставі невиконання орендарем своїх зобов'язань. Наприклад, підприємець робить ремонт і закриває доступ до загальнобудинкових вентилів або трубах.
З приводу ситуації в Астані, де підприємець перекрив мешканцям вхід в підвал своєї прибудовою, Жаслан Айтмагамбетов вважає, що досить поскаржитися до органів архітектури або земельний комітет:
- Незаконне будова всупереч всім нормам і правилам - це однозначно знесення. Навіть сам орган архітектури повинен виходити в суд і пред'являти такі позовні вимоги.
При зверненні зі скаргами в санепіднагляд, НС або архітектуру, юрист радить відразу писати заяви в прокуратуру.
- Можна написати наступне: просимо Вас проконтролювати і зобов'язати орган архітектури вжити заходів щодо незаконного будівництва, зобов'язати вийти з позовом до суду і пред'явити їм штрафні санкції та приписи про ліквідацію незаконного об'єкта. У санепіднагляд вийти з накладенням штрафу за порушення санітарних норм і правил тощо Прокуратура вже направляє всі ці заяви до відповідних інстанцій і просить їх відзвітувати за даними заявами. Потім прокуратура чекає відповідей, так само як і жителі цього будинку.
Поради юриста
Якщо підприємець не дотримується закон і порушує права мешканців будинку, необхідно провести загальні збори і вказати в протоколі наступний порядок:
1. Вирішення питання про законність використання приміщення і дозволу з боку жителів.
2. Вирішення питання про звільнення приміщення.
3. Вирішення питання про подачу позовної заяви до суду.
- По першому пункту в протоколі потрібно вказати, що приміщення було зайнято всупереч встановленим нормам про житлових відносинах, оскільки був відсутній протокол про загальні збори, де жителі дали згоду. По другому питанню пишеться, що більшістю голосів було вирішено відмовити в експлуатації приміщення і використовувати його строго для тих цілей, для яких воно було спочатку побудовано. По третьому пункту вказується: подати позовну заяву до суду після закінчення 10 днів з дня повідомлення. Якщо сторона не погодиться з нашими доводами, надається право на звернення до суду. Потім треба делегувати мешканця даного будинку, наприклад, Іванову І.І. з такою-то квартири представляти інтереси жителів у позовах.
Незайвим буде зробити запити в акимат, службу з НС на предмет того, чи видавали вони дозвіл на відкриття об'єкта в підвальному приміщенні. Суд прийме сторону мешканців, якщо буде доведено, що ніякого узгодження з ними не було. Тим більше, якщо з'ясується, що і держоргани «добро» не давали.
- Якщо в рішенні суду буде вказано «привести підвал в початкове виконання», то судовий виконавець, якому надходять матеріали справи, повідомляє відповідача. Якщо рішення суду не виконується, йде примусове виконання. При цьому присутні дільничний, свідки, складається акт, виписується штраф за невиконання рішення суду.
Постанова суду можна оскаржити, але після рішення апеляційної інстанції рішення вступає в законну силу. Тобто неважливо, куди далі буде звертатися підприємець, судові виконавці повинні приступити до виконання своєї роботи.
З Закону РК «Про житлових відносинах»
- «Все власники приміщень (квартир) - учасники кондомініуму мають рівні права керування спільним майном» (п. 1 ст. 34 ЗРК).
- «Частка кожного власника приміщень (іншого власника авторських прав) в спільному майні невіддільна від індивідуальної (роздільної) власності (іншого речового права) на належне йому приміщення» (п. 3 ст. 31).
- «Орган управління об'єктом кондомініуму зобов'язаний відкривати на кожен об'єкт кондомініуму поточний рахунок в банку другого рівня, на який перераховуються внески (платежі) власників приміщень (квартир) на утримання та поточний ремонт спільного майна даного об'єкта кондомініуму» (п. 8 ст. 31).
- «Власники приміщень (громадяни, юридичні особи, держава) мають право об'єднуватися в будь-який не заборонене законодавством Республіки Казахстан об'єднання для спільної експлуатації житлового будинку» (стаття 5).
Фото: bar-sky.ru, gornovosti.ru, mir-klimata.com
інформаційна служба www.kn.kz