- Мінуси, що переходять в плюси
- Де ця серія, де цей будинок?
- Три по ціні однієї
- На що ще звернути увагу
джерело фотографії Квартири в хрущовських п'ятиповерхівках майже завжди лають, але попитом вони користуються. Все-таки це найдешевший тип міського житла. Але різні серії хрущовок відрізняються і за запасом міцності, і за споживчими якостями.
У тому, що потрібно знати потенційному покупцеві хрущовки, ми розбиралися разом з експертами Санкт-Петербурзької палати нерухомості.
Мінуси, що переходять в плюси
Експерти кажуть, що невисока щільність забудови хрущовських кварталів для їх жителів швидше плюс, ніж мінус. «Тут менше труднощів з паркувальними місцями, а також не настільки гострий, як в районах активного нового будівництва, дефіцит місць у дошкільних та освітніх установах», - зазначає голова правління Санкт-Петербурзької палати нерухомості Катерина Романенко.
У хрущовках немає ліфтів і сміттєпроводів. З одного боку, це незручно, з іншого - легше підтримувати порядок, нічому ламатися і забиватися. Нарешті, п'ять поверхів легких панельок - це відносно невисока навантаження на будівельне підставу. Тому, якщо такий будинок підтримується в належному технічному стані, воно повинно без проблем служити довгі десятиліття.
ДУМКА ЕКСПЕРТА
Дмитро Щегельський, президент Санкт-Петербурзької палати нерухомості:
- Однокімнатні квартири в панельних п'ятиповерхівках - дефіцит. Зате деякі дво- і трикімнатні часом пропонують до продажу за цінами «одиничок» в більш свіжих будинках, і часто саме ця обставина стає для покупця вирішальним. Косметичний ремонт дозволяє радикально освіжити хрущовську квартиру, але відкритим залишається питання: скільки прослужить сам будинок. А тут все неоднозначно. П'ятиповерхівки в різних районах на вигляд майже однакові, але вони відрізняються за конструктивними особливостями: одні дійсно майже неремонтоздатність, інші збереглися краще багатьох новіших будинків.
Де ця серія, де цей будинок?
У Санкт-Петербурзі широко поширені кілька модифікацій цегляної 528-й серії, а також п'ять масових серій панельних хрущовок (нижче ми їх назвемо). Але в південних і північних районах домінують різні серії панельок. Це обумовлено близькістю до місця забудови того чи іншого домобудівного комбінату, кожен з яких ставив на конвеєр ту чи іншу розробку архітекторів і конструкторів.
Але не всі експерименти проектувальників того періоду витримали перевірку часом. Тому з великою мірою впевненості можна говорити про те, що південні райони Петербурга - це територія щодо непоганих хрущовок. У той же час острівці найраніших і проблемних зосереджені в північних і східних районах.
Так виглядають п'ятиповерхівки 507-й і 504-ї серій (зовні вони майже не відрізняються). Це один з найбільш вдалих типів панельних хрущовок
Зокрема, найневдалішими з конструктивної точки зору вважаються будинки серій ОД (основна зона локації - Невський район), будівництво яких велося з 1959-го по 1963 рік. Проблема тут навіть не в тому, що не гріють полегшені зовнішні стіни з керамзитобетону з прошарком мінеральної вати, а в використанні так званої безкаркасної конструкції. Запас міцності забезпечується виключно за рахунок поперечних несучих стін і зварних з'єднань. У разі корозії і зносу останніх будівлі стають неремонтоздатність.
Схожу конструкцію (неповний каркас, полегшені зовнішні стіни з прошарком мінеральної вати) мають ранні будинку 335-й серії, які з 1959 року будували переважно в Калінінському районі. До 1965 року серію модифікували, запровадивши схему «повний каркас». Але до зняття з виробництва в 1968 році проблему тонких і не тримають тепло зовнішніх стін розробникам вирішити не вдалося.
Більш вдалі п'ятиповерхівки 507-й і 504-ї серій з 1960 до початку 1970-х років будувалися у всіх міських районах. Але в Московському та Фрунзенському районах це основна серія хрущовок. Запас міцності у них вище, ніж у ОД (в першу чергу через подовжнього розташування несучих стін), а масивні зовнішні стіни з шлако або керамзитобетонних панелей тримають тепло відносно непогано (зрозуміло, в порівнянні з названими вище серіями).
Будинки серій ГІ і А вважаються свого роду візитною карткою південно-західних територій (Кіровський і Красносельський райони). Вони зводилися з 1959-го по 1968 рік і помітно відрізняються від інших хрущовок як по планувань квартир (про них скажемо трохи нижче), так і по конструкції. Головна відмінність - легкі зовнішні стіни з навісних газобетонних напівпанелей. Це слабке місце: фасади більшості будинків виглядають непрезентабельно, вимагають ремонту і додаткового утеплення. У той же час самі будинки цілком міцні: основу каркаса тут складають поперечні стіни з газобетонних блоків, до всього іншого забезпечують порівняно непогану міжквартирні звукоізоляцію.
Серія 1-502В (в побуті 502-я серія) - вже не зовсім хрущовка, деякі ріелтори називають їх п'ятиповерховими брежневка. Це дійсно будинку наступного покоління, які почали будувати в 1964 році, після зняття з виробництва серій ОД і 335-ою, причому і в північних, і в південних спальних районах.
Так звані цегляні хрущовки (ранні будинку 528-й серії від двох до п'яти поверхів) будувалися в різних районах. За основними планувальним параметрам вони близькі до панелькам 507-й серії, але навіть короткий огляд варіантів тут вимагає окремої публікації.
Три по ціні однієї
Планування квартир в панельних хрущовках основних серій, в принципі, схожі. Висота стелі - 2,5 м, тоді як в цегляних - від 2,5 до 2,7 м. Але потенційним покупцям має сенс взяти до уваги ще дві цифри - 2,6 і 3,2 м. Це заданий нормативами того періоду крок поперечних стін. Саме цей момент визначає основні пропорції хрущовських квартир: в них немає просторих кухонь, а житлові кімнати - вузькі і витягнуті.
Двокімнатні квартири в переважній більшості панельних хрущовок (наприклад, в 335-й і 507-й серіях), зазвичай односторонні, з суміжними кімнатами. Типова «трійка» має загальну прохідну кімнату, до якої примикає вузька, як вагон, спальня.
Газобетонна хрущовка серії ГІ. Основні масиви таких будинків розташовані в південно-західних районах Петербурга. У таких будинках пропонують тільки багатокімнатні квартири
Правда, п'ятиповерхівки серій ГІ і А по планувань радикально відрізняються від всіх інших хрущовок. «Одиничок» і «двійок» у них немає - шукати марно, є тільки трьох-, чотирьох- і навіть п'ятикімнатні квартири. Такі будинки є постачальниками на вторинний ринок житла найдешевших «трійок», які за цінами можна порівняти з однокімнатними квартирами. Втім, по площах вони також недалеко пішли від останніх: всього 42-44 кв. м (кімнати - 6, 9 і 15 кв. м).
На що ще звернути увагу
Головні мінуси хрущовок всіх серій - погана звуко- і теплоізоляція. У зимовий період найбільше схильні до вимерзання квартири, розташовані в торцях секцій. Ранні хрущовки мають не вентильованих покрівлю, поєднану з горищним перекриттям, яка також не тримає тепло. Для жителів верхніх поверхів це навіть більш серйозне джерело дискомфорту, ніж відсутність ліфта.
П'ятиповерхівки другого покоління (приблизно з середини 1960-х років) мають подібність горища, і для їхніх мешканців дана проблема не настільки гостра. Покрівля може бути відремонтована, а фасади утеплені при плановому капітальному ремонті. У той же час, для старих конструкцій типу «неповний каркас» радикальних способів лікування будівельники поки не придумали.
ДУМКА ЕКСПЕРТА
Микола Лавров, віце-президент Санкт-Петербурзької палати нерухомості:
- Якщо ви збираєтеся купити квартиру в хрущовці, бажано зібрати максимум відомостей про будинок і навколишніх територіях з відкритих джерел. Якщо у вас немає бажання або можливості проводити самостійне дослідження, знайдіть порядного ріелтора, який дорожить репутацією, готовий працювати у ваших інтересах і як мінімум вбереже вас від придбання некондиції з замаскованими дефектами за ціною якісного товару.
Ще один важливий момент: в наш час покупцям квартир в п'ятиповерхівках навряд чи варто розраховувати на вигідне розселення та знесення в рамках програм реновації. Інформацію про рік побудови і типі будь-якої будівлі, а також про те, які види робіт, пов'язані з капремонтом загального майна (фасадів, покрівлі, комунікацій і т. П.) Заплановано для кожного будинку на найближчі роки, можна знайти на офіційному сайті Житлового комітету адміністрації Санкт-Петербурга. Але слід мати на увазі, що в даному джерелі позначені тільки типи (наприклад, хрущовка панельна, хрущовка цегляна і т. П.), Але не конкретні серії будинків.
При передруці матеріалів вказівку автора і активне посилання на сайт обов'язкове!
Де ця серія, де цей будинок?