Після спостерігався в другій половині 2017 р зниження кількості пропонованих на продаж квартир вторинного обігу, з настанням 2018 року цей процес припинився.
Стабілізувавшись на позначці в 5,1 тис. Квартир, протягом січня-лютого обсяг пропозиції квартир на вторинному ринку балансував приблизно на одному рівні. А до кінця лютого і на початку березня відзначився навіть невелике зростання в межах 2% - багато в чому за рахунок трикімнатних квартир. Однак все одно, за мірками Мінська, обсяг пропозиції як і раніше залишається на рівні значно нижче середнього.
- Стабілізація обсягу пропозиції почасти обумовлена поверненням на ринок тих продавців, хто в кінці 2017 р вирішив зняти квартиру з продажу в очікуванні зростання цін. Оскільки значна частина з них розраховувала купити натомість іншу квартиру, то бажання виграти на зростанні цін продаваної квартири початку нівелюватися можливим збільшенням вартості одержуваної натомість квартири, - пояснює заступник директора з продажу на вторинному ринку житла агентства нерухомості « ТВОЯ СТОЛИЦЯ »Світлана Куделко.
Найбільше квартир пропонується на продаж в панельних будинках, переважна частина яких 1971-1999 рр. споруди. Друге місце за обсягом пропозиції між собою ділять непанельние будинку молодше 1999 г.п. і вдома хрущовсько-брежнєвської епохи. На останньому місці знаходяться вдома сталінської епохи.
У кожному з перерахованих типів будинків можуть бути як квартири стандартних споживчих якостей (що вимагають проведення, як мінімум, косметичного ремонту), так і вже готові до проживання (з хорошим ремонтом і меблями).
Сегмент елітних квартир також представлений на ринку, але вельми вузько. Більшість з них шукає свого покупця роками. Це пояснюється їх вартістю, яка ґрунтується на унікальних характеристиках кожної подібної квартири. Елітні квартири виділяє не тільки наявність дорогого дизайнерського ремонту, багате технічне оснащення і унікальна меблі, але також і знаходження в складі престижних будинків, часто в центрі або історичних місцях міста і т.п.
Найбільше зросла кількість проданих однокімнатних квартир - на 64%. При цьому найбільше збільшення угод відзначається по квартирам, розташованим в сучасних будинках (незалежно від матеріалу стін), молодше 2000 г.п.
Кількість проданих двох-і трикімнатних квартир збільшилася приблизно однаково - близько + 35%. Різниця лише в структурі приросту: двокімнатні показали найбільше зростання (+ 170%) в сегменті панельних будинків молодше 2000 г.п., в той час як угод з трикімнатними квартирами стало більше серед сучасних панельних будинків (+ 100%) і будинків хрущовсько-брежнєвської епохи (+ 57%).
Зазначену купівельну вибірковість Світлана Куделко пояснює фінансовими можливостями покупців і цінами на квартири.
- Абсолютна більшість покупців бажають придбати квартиру зі свіжим сучасним ремонтом в молодому будинку. Саме тому значна частина покупців вибирає між квартирами вторинного ринку і новобудовами. Однак фінансове становище не кожного покупця дозволяє придбати саме те, що хочеться. Це стосується і типу будинку, і якості виконання самої квартири, і кількості кімнат в ній. У випадку з однокімнатними квартирами, покупцям легше назбирати потрібну суму для придбання квартири, готової до проживання. Хоча і вони за останні півроку значно зросли в ціні: в порівнянні з кінцем літа - початком осені 2017 року їх вартість збільшилася в середньому на 4 тис. USD - з 44 тис. USD до 48 тис. USD. А «одинички» стандартних споживчих якостей за цей же період зросли ще більше - з 38 тис. USD до 44 тис. USD.
При виборі двох-і трикімнатних квартир, покупці, як правило, вибирають оптимальні за ціною і площі квартири. Важливим для них є кількість кімнат, а ремонт вже можна згодом зробити. З тих же причин, рік побудови будинку і матеріал стін при покупці багатокімнатних квартир, в порівнянні з ціною, вже не так важливі.
Збільшення цін на квартири помітно вже неозброєним поглядом. Однак не на всі - в основному подорожчання торкнулося квартир стандартних споживчих якостей. За готовим до проживання квартир невелике зростання в + 2% відзначений тільки по однокімнатних квартирах, а по квартирах з двома і більше кімнатами ціни залишаються незмінними. За рахунок такої поведінки цін, розрив у вартості між квартирами стандартних споживчих якостей і готовими до проживання квартирами скорочується. Зараз наявність ремонту та базового набору меблів в квартирі оцінюється в межах 110 USD - 170 USD за кв.м., в залежності від кількості кімнат у квартирі. У той час як в лютому 2017 р дво- і трикімнатні квартири різниця в цінах з ремонтом і без нього, досягала в +200 USD і +270 USD за кв.м. відповідно.
- Продавцям ми радимо розумно підходити до визначення початкової ціни квартири і орієнтуватися на ціни реальних угод, які аж ніяк не такі високі, як поточні ціни пропозиції. Також не варто забувати, що якщо після продажу наявної квартири необхідно купити іншу, то важливо провести весь ланцюжок угод якомога швидше, інакше є ризик, продавши свою квартиру не знайти натомість підходить за ціною і / або якості. Але, як показує наш більш ніж 20-річний досвід роботи на вторинному ринку Мінська, при наявності бази потенційних покупців і квартир на продаж, весь ланцюжок угод цілком реально провести в термін до 1 місяця, а в деяких випадках і швидше.
За словами Світлани Куделко, в даний час більшість угод купівлі-продажу квартир проходить у форматі ланцюгових угод - коли для придбання однієї квартири продається наявна. Типова угода виглядає так: сім'я продає наявну двокімнатну квартиру і додаючи певну суму, набуває трикімнатну квартиру. Саме такі покупці зараз складають основний масив, в той час як чистих покупців на вторинному ринку мало. В основному їх можна зустріти в сегменті однокімнатних квартир - найчастіше це молоді люди або сім'ї, які купують свою першу квартиру.
У наступні місяці 2018 року всі залежатиме від доступності кредитів. Чекати в найближчій перспективі відчутного зростання реальних доходів не доводиться, і тому розраховувати можна тільки на свої заощадження і банківські кредити. Але хвиля ажіотажу навколо «подешевшали» кредитів вже пройшла і люди стали більш раціонально оцінювати «вартість» кредитів - адже їх же потрібно повертати. Та й не кожен бажаючий зможе отримати кредит в запитуваної суми.