В середині серпня т.в.о. віце-прем'єра обласного уряду Максим Федосєєв заявив , Що в регіоні зростає число непроданої нерухомості. У нових будинках пустують близько п'яти тисяч квартир - близько 30% від загальної кількості житла, яке ввели в експлуатацію в 2015 році. Кореспондент Калінінград.Ru з'ясував, яка нерухомість користується попитом, а також дізнався прогноз за цінами.
«Впали на саме дно»
Близько 60% житла в новобудовах Калінінградській області набувають по іпотеці. Середній термін кредиту - 14 років при сімейному доході в 70 тисяч рублів. Однак останнім часом обласної Мінбуд фіксує істотне зниження інтересу до житловими позиками. «Даються взнаки наслідки кризи, а також посилення вимог для отримання іпотеки», - повідомив в червні в.о. глави відомства Амір Кушхов.
За відомостями Національного бюро кредитних історій (НБКИ), за рік необхідна сума кредиту на купівлю житла в Калінінградській області збільшилася приблизно на 140 тисяч рублів. В результаті рекомендований сімейний дохід виріс на 0,8%. При цьому в середньому по Росії спостерігається зворотна динаміка - зниження на 1,6%.
Щоб стимулювати купівлю квартир в нових будинках, влади вирішили субсидіювати процентну ставку з обласного бюджету. Але цей захід виявилася незатребуваною. За словами Максима Федосєєва, за рік правом на компенсацію скористалися всього 19 осіб . Чиновник припустив, що така ситуація пов'язана з низькою цифрою субсидії - всього 2%. У майбутньому влада планує збільшити обсяг компенсації до 4%.
Забудовники залучають клієнтів знижками, акціями і тривалими розстрочками. Багато знижують ціни. За даними регіонального уряду, середня вартість квадратного метра на ринку первинного житла в першому півріччі становила 52 тисячі рублів за «квадрат». У липні аналітичний центр SRG зафіксував падіння до 50 500 рублів.
Аналіз ринку показав, що в порівнянні з початком року вартість житла на «первинці» впала на 5,1%. У вторинному фонді квартири сьогодні продають по 53 500 рублів за квадратний метр (на 9,7% дешевше, ніж на початку року). Найдорожче в регіоні - однокімнатні квартири, де метр коштує 55 500 рублів. «Квадрат» у двокімнатній продають по 53 800 рублів, в трикімнатній - по 51 300. Метр в Московському районі приблизно на п'ять тисяч і дешевше, ніж в Центральному і Ленінградському.
Однак, за словами керівника групи компаній «Ремжитлобуд» Ірини Губко, сьогодні житло в калінінградських новобудовах можна купити і по 35-36 тисяч за квадратний метр. «У кого затарювання (кількість побудованого нереалізованого житла, - прим. Калінінград.Ru) велике, той, звичайно, ціни знижує. Все залежить від фінансового стану компанії. Якщо є подушка безпеки, ціни не знижують, якщо немає - то знижують і продають дешевше. Тому зараз можна купити квартиру в місті за 36 і за 35 тисяч », - пояснює експерт.
Основна причина негативної динаміки цін - зниження платоспроможності населення. «З червня ціни впали на саме дно, вперлися в собівартість», - говорить віце-президент Гільдії ріелторів Калінінграда, гендиректор агентства нерухомості Олег Перевалов.
За словами забудовників, найбільше «просів» сегмент дорогого житла.
Число непроданих квартир зростає в сегменті бізнес-класу, елітне житло дійсно стали купувати рідше. За економ-класу ситуація більш-менш стабільна. Забудовники об'єктивно оцінюють можливості і уважно вивчають купівельний попит. Якщо вони бачать негативні тенденції, то просто не починають нові проекти, - пояснює директор будівельної компанії «Агата», заступник голови міськради Олег Шкіль.
«Виїжджають на приїжджих»
Експерти відзначають, що на сьогоднішній день житло частіше купують жителі інших регіонів Росії і російськомовне населення республік Середньої Азії. «У Калінінграді велика пропозиція по новобудовах, за квадратними метрами, але попит проте залишається стійкий. В кількості він взагалі не впав, а навіть збільшився, а в обсязі грошей - трошки знизився, тому що в основному у нас покупці зараз йдуть ззовні. Ті люди, які приїжджають з інших регіонів, та й наші, приходять вже з меншими грошима », - коментує Олег Перевалов.
Читайте також
За його словами, квартири в Калінінградській області купують жителі Далекого Сходу, Зауралля, північних регіонів і російськомовні переселенці з республік Середньої Азії. Вони, як правило, вибирають «вторинку». Калінінградців частіше купують житло на первинному ринку. «Місцеве населення, якому є де жити, - у родичів, друзів - воліє первинний ринок, по-перше, через те, що автономне опалення, і по-друге, тому що у них є час на обробку», - пояснює глава Гільдії ріелторів Калінінграда.
Як зазначає експерт, попитом користуються практично всі нові будинки. «Все залежить від гаманця і від потреб конкретного клієнта. Тобто беруть добре як в центрі міста, так і на околиці, і в найближчому передмісті. Ясно, що там дуже багато залежить від ціни, від умов продажу. Якщо брати для прикладу Калінінград, то добре користується попитом Гурьевск, а то, що між [населеними пунктами], - це вже складніше, тому що там виходить, грубо кажучи, ні село, ні місто. Новобудови, які не належать ні до Калінінграда, ні до передмістя, йдуть слабкіше, але знову ж таки якщо там цікаві ціна або проект, або цікаві умови розстрочки, це приваблює людей. В принципі все знаходять свого покупця », - зазначає Олег Перевалов.
«Ціни підуть у ріст через півтора року»
На думку експертів, житло краще купувати в новобудові. «По-перше, це морально новий фонд, по-друге, там приблизно однаковий соціальний шар. Якщо ви купили будинок, навіть бюджетний, все одно там живуть люди, які самі купували це житло. У "вторинці" можуть виявитися сусідами асоціальні елементи і хто завгодно - в "первинці" такого немає. Потім самі будинки вже побудовані за новими технологіями, там і прибудинкові території, і все інше », - пояснює гендиректор групи компаній« Кліпер ».
При виборі квартири слід звертати увагу не тільки на співвідношення ціни і якості, а й на надійність забудовника. «Зараз багато компаній зазнають труднощів із залученням грошових коштів і намагаються активніше залучати пайовиків. Перш ніж приймати рішення і підписувати договір, потрібно проаналізувати діяльність забудовника, подивитися, які проекти він зараз реалізує. Не факт, що велика компанія виявиться більш надійною. Може виявитися, що у неї велика кількість боргів, які в нинішній економічній ситуації стає складно обслуговувати. Таку картину ми спостерігали з пайовиками "Су-155" . Компанія збанкрутувала, залишивши тисячі пайовиків по всій країні, в тому числі в Калінінграді », - каже Олег Шкіль.
За його словами, зараз забудовники стали боротися за покупця і на ринку з'явилася здорова конкуренція. «У кінцевому рахунку це призводить до підвищення якості житла», - зазначає Шкіль.
Сильного зростання цін в найближчий рік представники галузі не прогнозують.
Якщо не відбудеться чогось кардинального макроекономічно в світі або в країні, зростання цін чекати не варто. По крайней мере, в Калінінграді, тому що у нас дуже велика пропозиція. Якщо тільки в країні будуть якісь дуже сильні інфляційні процеси або долар буде по сто рублів. Але це в принципі не зростання цін, це просто нерухомість буде так само, як і все інше, підлаштовуватися під інфляцію, під знецінення рубля, - вважає Олег Перевалов.
На користь позитивного прогнозу говорить і той факт, що пропозиція на ринку нерухомості Калінінградській області перевищує попит. «По новобудов ціни можуть трошки рости за рахунок, скажімо, готовності будівництва, якихось вдалих проектів. А по "вторинці" теоретично навіть може бути ще і зниження, тому що там немає такого поняття як собівартість. Там, умовно кажучи, поки якогось продавця не приборкали, він може скинути будь-яку суму, хоч полстоимости. Ніхто йому не може цього заборонити. І тим більше "вторинка" - там старий фонд, центральне опалення, вона гірше продається. Тому тут може бути навіть коригування вниз по багатьох об'єктах », - вважає ріелтор.
На думку керівника групи компаній «Ремжитлобуд» Ірини Губко, очікувати зростання цін на житло в новобудовах слід через півтора року. Вартість квадратного метра може збільшитися на 5-10%.
Коли йде перезатарювання, природно, наступний крок у забудовників - скорочення виробництва і будівництва. Вони будуть вводити менше нових проектів, підлаштовуватися під ринок. Тоді, природно, квартир буде менше і знизиться пропозиція. Уряд каже, що іпотеку будуть підтримувати ще ширше. Відповідно, якщо попит збільшиться, ціни підуть у ріст, - вважає експерт.