Криза на ринку житла, що будується триває, але ціни на квартири в новобудовах залишаються на тому ж рівні, що і три місяці тому. Забудовники зуміли встояти - вони припинили будівництво багатьох об'єктів, що дозволило їм стримати і ціни на нові квартири і збільшення кількості пропозицій. Постраждали покупці, які вклали гроші в будівництво ще напередодні кризи.
"У нас свято - наш будинок нарешті добудували і готуються здавати. Це означає, що ми незабаром отримаємо всі документи на квартиру і почнемо робити ремонт", - розповіла щаслива власниця квартири в київській новобудові Лада Кузьміна.
Радість пані Кузьміної поки не можуть поділити тисячі інших інвесторів, що вклали свої кошти в квартири, що будуються - у 2010 році мало хто будівельні проекти були завершені. Втім, українські чиновники вважають, що будівництву вже вдалося вийти з кризи. "Якби ви півроку тому проїхали по Києву, ви б побачили, що всі будівельні майданчики стояли" замороженими ". Зараз на них ведеться активне будівництво", - запевняє прем'єр-міністр Микола Азаров.
На жаль, сотні недобудов по всій країні залишаються замороженими: роботи не ведуться, а майданчики заростають бур'янами. Директор фінансово-будівельної компанії "Пагода" Клавдія Бондарева зазначає, що сьогодні приблизно на 70% об'єктах призупинено будівництво. "Роботи на всіх цих об'єктах можуть поновитися не раніше середини наступного року, а точніше - коли з'явиться можливість залучити грошові кошти", - говорить г-жа Бондарева. Багато забудовників розраховують на активізацію іпотечного кредитування і, як наслідок, на зростання споживчого попиту - як наслідок, на приплив купівельних грошей. Інші забудовники шукають можливості залучити банківське фінансування під конкретні проекти.
На думку директора проектної групи "Архиматика" Олександра Попова, на українському ринку нерухомості приблизно 30% проектів відносяться до категорії життєздатних. Але 70% - неліквідні об'єкти з затягнутими термінами здачі, що відлякує покупців. Г-н Попов вважає, що у "неліквідів" два шляхи: або знесення, або реконцепция.
Чекають допомоги від бюджету
Опинившись у складній ситуації, деякі забудовники розраховують на державну підтримку. У жовтні 2010 року Українська будівельна асоціація (УБА) почала активно лобіювати законопроект, приписавши йому важливу мету - проведення реформи в будівельній галузі. Забудовники хочуть спростити процес землевідведення, а також зменшити його терміни з 270 до 60 днів. Вони просять скоротити терміни проведення дозвільних процедур зі 175 до 50 днів. Голова УБА Лев Парцхаладзе (його корпорація "XXI століття" серйозно постраждала під час кризи) сподівається, що реформа на 90% знизить корупційну складову при будівництві житла в Україні і приверне капіталовкладення в галузь, в тому числі з боку зарубіжних інвесторів.
Забудовники чекають, що спрощення дозвільних процедур і зниження витрат забудовника на їх проходження дозволять знизити собівартість будівництва житла на 10-20% (до 30% вартості житла забудовники витрачають на хабарі і прискорення процесу отримання дозволів, землевідведення, інші формальності). Теоретично це дає шанси на зниження цін для покупців квартир - якщо, звичайно, самі забудовники будуть готові ділитися з клієнтами цієї економією.
Крім законодавчих ініціатив, держава може допомогти будівельникам грошовими ресурсами, якщо об'єкт підпадає під програму будівництва доступного житла (в ній беруть участь дешеві об'єкти зі ступенем готовності 50% і вище). Заступник міністра регіонального розвитку і політики Дмитро Ісаєнко розповів, що на початку року в Україні було 800 об'єктів незавершеного житла зі ступенем готовності 50% і вище. Зараз їх залишилося 600. "За 10 млрд грн було добудовано 200 об'єктів", - з гордістю відзначає чиновник. За його словами, частина об'єктів, що залишилися також можна буде добудувати за рахунок державних коштів, проте вже в 2011 році.
В цілому ж в Україні майже 3 тисячі недобудованих багатоквартирних будинків. Загальний обсяг інвестицій українців в житло, яке "заморожено", оцінюється в 18 млрд грн. З одного боку, це колосальні втрати, з іншого - ці об'єкти в разі відновлення банківського кредитування можуть бути добудовані і запропоновані на ринку.
дорогоцінні метри
Осінні місяці не внесли ніяких кардинальних змін в цінову політику компаній-забудовників. Ні зростання, ні зниження цін не спостерігалося. У вересні - листопаді 2010 року в Києві можна було помітити лише незначні коливання цін - плюс-мінус 1-2%.
За даними з відкритих джерел, середня вартість метра первинного житла в Києві зараз становить трохи більше 13 тис. Грн. При цьому житло Економклас пропонується за 9-10 тис. Грн за 1 м2, а квартири в новобудовах, які позиціонуються як бізнес-клас, коштують від 14 тис. Грн за 1 м2.
Схожа ситуація і на ринку первинної нерухомості в інших великих містах. У Харкові 1 м2 житла економ-класу пропонується за 5,7 тис. Грн, житло бізнес-сегмента варто від 9 тис. Грн. Дніпропетровська "первинка" також стабільна: незважаючи на вкрай низький попит, забудовники вважають за краще тримати ціни. Квартири економ-класу в місті реалізуються за ціною від 7 тис. Грн, а бізнес-класу - від 9 тис. Грн за "квадрат". У Донецьку "бюджетну" квартиру купити можна від 5,4 тис. Грн за 1 м2, а житло бізнес-класу обійдеться в середньому за 8,8 тис. Грн / 1 м2. У Львові та Одесі житло, що будується коштує від 5,5 тис. Грн.
І знижки, і кредити
Незважаючи на значний обсяг пропозиції квартир у споруджуваних будинках (тільки в Києві - понад 1,3 тис.), Попитом користуються далеко не всі з них. Угоди полягають в основному по квартирах в зданих або в споруджуваних будинках зі ступенем готовності мінімум 80%. Житло, збудоване менш ніж на 50%, сьогодні мало кому цікаво - занадто високі ризики інвесторів (докладніше про ризики інвестування в будівництво житла).
Як правило, потенційним власникам квартир в будинку, що будується компанії-забудовники пропонують покупку майнових прав з наступним оформленням права власності на квартиру після здачі будинку в експлуатацію. Але є й інші варіанти (докладніше - в таблиці "Які існують способи придбання квартир на етапі будівництва"). Фінансування будівництва через ФФБ або покупку облігацій регулюється Законом "Про інвестиційну діяльність". Що стосується покупки майнових прав, то цей спосіб придбання квартири в новобудові регулюється тільки частково кількома статтями Цивільного кодексу, якими, зокрема, передбачена можливість покупки-продажу майнових прав, а також дається визначення самого поняття таких прав. Найбільш законодавчо врегульованими способами юристи визнають інвестування через ФФБ і покупку облігацій.
Щоб залучити розбірливих покупців, забудовники проводять спеціальні акції та пропонують знижки. Перед Новим роком ряд компаній пропонує купити квартиру зі знижкою від 10 до 30%. Крім того, існують акції, приурочені до здачі будинку, коли квартири пропонуються за спеціальною ціною, але за умови, що клієнт сплатить покупку відразу, не користуючись розстрочкою або кредитом від забудовника.
Придбати квартиру в новобудові можна за допомогою програм кредитування - багато забудовників співпрацюють з певними банками з кредитування купівлі квартир в своїх об'єктах. Однак активізації покупців у зв'язку з розвитком іпотечного кредитування поки не спостерігається. По-перше, тільки 14 банків сьогодні пропонують такі кредити, а по-друге, їх вимоги до позичальників дуже жорсткі, а процентні ставки часом досягають 28% річних в гривні.
Що буде далі? Поки криза в будівельній галузі не буде подолано, а покупці не почнуть активно купувати, ціни з місця не зрушити. Проблеми зі своєчасною здачею відлякують потенційних покупців. Позичальників відлякують високі іпотечні ставки. Тисне на ціни і вторинний ринок, якому пророкують подальше просідання. Так що середня вартість квартири в новобудові цілком може знизитися на 5-10% протягом найближчих півроку.
На які об'єкти діють акції *
Об'єкт / сайт забудовника
Ціна, грн за 1 м2
Акції
Кредити / розстрочка
умови
ЖК «Парковий» (Київ), www.nbk.ua
8990
При 100% -й оплаті діє спеціальна ціна на 30 квартир - 8990 грн за 1 м2
Кожному покупцеві можуть бути розроблені індивідуальні умови оплати
ЖК «Коцюбинський» (Коцюбинське, Київ), www.kotsyubynsky.com.ua
9800
Знижка 5-10%, при повній оплаті
Можлива розстрочка на 6-36 місяців
Початковий внесок - 55-60%. При розстрочці на 6 місяців відсотки не нараховуються.
При розстрочці на три роки - нараховується 15%
Житловий будинок по вул. Крамського (Київ), www.ibk.kiev.ua
13 530
Знижка 15% на 15 квартир
ЖК «Фаворит» (Донецьк), www.altcom.com.ua
6500
ЖК по вул. Луї Пастера (Харків), www.gs1.com.ua
4200
Знижки 5% при першому внеску 50% і 10% - при 100% -й оплаті
Безвідсоткова розстрочка до вересня 2011 року
Будинок по вул. Джерельна (Харків), www.kdsk.com.ua
5000
До кінця року ціни знижені на 10%
Безвідсоткова розстрочка до кінця будівництва (втричі півріччя 2012 року)
Початковий внесок - 30%
Будинок на бул. Рубіновий (Дніпропетровськ), www.gradostroitel.com.ua
5300
Кредит від банку «Аркада»
Початковий внесок - 30%, кредит під 19% річних
ЖК "Янтарний" (Одеса), www.micromegas.com.ua
5700
При 100% -й оплаті - знижка до 8%
ЖК «Пасічний» (Львів), www.vashdim.com.ua
6500
При 100% -й оплаті - знижка 5%
Розстрочка до 20 місяців на покупку паркінг-місця
* - Приклади акцій, повна інформація доступна на сайтах компаній.
Скільки житла було введено в експлуатацію:
- за 2007 р було введено 10,244 млн. м2
- за 2008 р було введено 10,496 млн. м2
- за 2009 р було введено 6,4 млн. м2
- за 2010 р планується 6-7 млн. м2 ввести.
За даними Держкомстату
Які існують способи придбання квартир на етапі будівництва
Внести можна як 30% вартості, так і всю суму відразу. До якого моменту покупець повинен повністю сплатити квартиру, зазначено в договорі Затримка введення будинку в експлуатацію Через облігації * Купівля боргового цінного паперу забудовника. Він може погасити її грошима або передавши інвестору зарезервовану квартиру Існує ризик облігаційної дефолту, коли забудовник не в змозі погасити облігації.
У числі ризиків - затримка термінів будівництва, підвищення ціни житла Через заставні Покупець дає забудовникові гроші в борг. Забудовник зобов'язується повернути гроші або передати нерухомість. Однак не складає для покупця прав на нерухомість і не дає інвестору можливості впливати на забудовника Такий спосіб покупки не передбачений в ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність». Виходить, що придбання житла таким чином можна назвати незаконним. Заставні - це цінні папери, які мають забезпечення у вигляді нерухомості, що будується, але не надають їх власнику прав на нерухомість. Тобто, є ризик того, що людина не отримає квартиру, оскільки забудовник вирішить повернути гроші Договір купівлі-продажу майнових прав Придбання майнових прав на квартиру, яка до моменту здачі будинку належить компанії-продавцеві За договором покупець отримує право власності на квартиру тільки після здачі будинки в експлуатацію. Основний ризик - зрив термінів будівництв
* - Тільки ці дві схеми передбачені Законом України.
Дмитро Шостя, керівник відділу продажів компанії "НБК":
- По суті, головною гарантією того, що будівництво завершиться, є репутація забудовника, кількість реалізованих їм об'єктів, а також його прагнення добудувати заплановані об'єкти в строк, продати квартири і отримати свій прибуток. Адже ми розуміємо, що ті, хто купив у нас квартиру один раз і залишився задоволений результатом нашої роботи, обов'язково звернеться до нас знову. Чи не сам, так друзі, колеги.
Найбільш безпечна схема покупки споруджуваної квартири, на нашу думку - через випуск і продаж цільових облігацій. Тому що існує ДКЦПФР, яка курирує їх випуск. Вона має право повністю перевірити емітента, і якщо в дозвільній документації є порушення або ділянку взагалі не оформлений під забудову, то Держкомісія заборонить випуск таких облігацій.
Резюме: Ціни на ринку первинної нерухомості стабільні. При оплаті повної вартості або в рамках новорічних акцій можна виторгувати солідні знижки.
Джерело: "Гроші UA"Що буде далі?