Особистий досвід. Продати та купити квартиру без посередників і вийти сухим з ​​води: чи реально це?

1. "Купити квартиру без ріелтора? Це майже неможливо!"
2. "Ексклюзивний договір: це вам нічого не коштуватиме ..."
3. Продаємо самостійно: економія майже 2000 доларів
4. Безпечна покупка: державні реєстратори зобов'язані виявляти підводні камені
5. "Капітальний ремонт лайт" і "вся инфоструктура"
6. Купуємо без ріелтора: економимо від 60 до 120 базових величин

Операції з нерухомістю більшості білорусів здаються "темним лісом", заблукати в якому простіше простого. Все-таки продаємо і купуємо квартири ми не кожен день, а максимум пару раз в житті. Нашими страхами і браком досвіду з успіхом користуються підприємливі ріелтори, заробляючи на кожній угоді чималі гроші. Чи можна в такій делікатній справі, як покупка або продаж нерухомості, обійтися без участі посередників? Журналіст TUT.BY ділиться власним досвідом.

Як і багато, в повсякденному житті журналісти TUT.BY стикаються з рішенням безлічі проблем і нерідко набивають шишки. У новому циклі матеріалів ми будемо ділитися особистим досвідом і, по можливості, давати поради новачкам. Згадуємо відому істину: вчитися краще на чужих помилках.

"Купити квартиру без ріелтора? Це майже неможливо!"

Почну з того, що до укладення угоди в питаннях нерухомості ми з чоловіком нагадували неоперених пташенят. Вирішенням квартирного питання займалися вперше в житті і відчували величезну відповідальність. Завдання здавалася не найпростішим: нам треба було продати однокімнатну квартиру в новобудові і купити "двушку" на вторинному ринку, за можливості вписавшись в ті ж гроші.
Про роботу ріелторів на той момент ми знали небагато, але загальне ставлення до посередників було однаковим: краще без них, ніж з ними. Звичка економити в ході будівництва "однушки" міцно пустила коріння. А тому ще до настання "часу ікс" ми почали цікавитися можливістю продажу і покупки квартири без допомоги агентів. З боку знайомих і родичів зіткнулися з нерозумінням: "це дуже ризиковано", "майже неможливо, втомитеся ходити по інстанціях", "потім проблем не оберете".
Знаходилися і поодинокі позитивні приклади, в реальному житті і на форумах. Доводи на користь самостійності здавалися цілком аргументованими. По-перше, в століття торжества інтернету легко вирішується питання з рекламою, і допомога агентів в цій справі здається досить сумнівною. А по-друге, співвідношення вартості послуг ріелторів та їх реальної участі в угоді здається абсолютно невідповідним. Чому десяток показів квартири коштує кілька вчительських зарплат? Це думки сторонніх людей, досвідом яких ми і надихнулися.

"Ексклюзивний договір: це вам нічого не коштуватиме ..."

Більшість сайтів, на яких розміщують оголошення ріелтори, не є їх "секретної територією" і доступні всім бажаючим. За невелику суму можна не тільки підняти свою рекламу на верхній рядок у пошуку, але і розфарбувати її в усі кольори веселки. На складання тексту у нас пішло 10 хвилин, ще стільки ж - на те, щоб додати фотографії. Ми з чоловіком так і не змогли зрозуміти, в чому полягає принадність "ексклюзивної ріелторської реклами", особливо з тією умовою, що за договором усі витрати в результаті бере на себе клієнт.
Ще одне спірне перевага, про який невпинно говорять агенти з нерухомості, це "допомога в аналізі ринку і формуванні ціни". Дійсно, адекватно оцінити вартість власної нерухомості непросто. Але ринок все вирішив за нас. Спочатку вказавши завищену ціну, ми щотижня справно її знижували і по числу дзвінків поступово "намацали" правильну вартість квартири.
До слова, інтерес до оголошення з боку агентів був з самого початку. Незважаючи на те, що ціна квартири була об'єктивно високою, ріелтори розсипалися в обіцянках її продати. Але з однією умовою: необхідно було підписати з агентством договір на ексклюзивні послуги, які "нічого вам не коштуватимуть". Більшість агентів мало цікавила сама квартира, її розташування і "начинка". Як нам здалося, головним було запропонувати співпрацю.

Продаємо самостійно: економія майже 2000 доларів

Піддавшись на умовляння, уточнюємо: "Невже зовсім нічого не доведеться платити? А як же реклама?" І тут з'ясовується, що за рекламу, звичайно, викласти гроші доведеться, і відсоток від вартості проданої квартири теж ніхто не відміняв. Згідно із законом сума винагороди від продавця коливається від 1 до 3 відсотків (чим дорожче нерухомість, тим нижче відсоток). Так, наприклад, з квартири вартістю 80 тисяч доларів, згідно з офіційними тарифами, необхідно заплатити 2,3 відсотка, або більше 1800 доларів. Плюс реклама та супутні витрати. В рамках вартості квартири це, звичайно, дрібниці. Але, може бути, краще витратити ці гроші на більш приємні речі?
Керуючись такими міркуваннями, ми спілкувалися тільки з тими ріелторами, які не наполягали на підписанні договору і запевняли, що всі витрати візьме на себе покупець. Чекати довго не довелося. Наша покупниця, щиро дивуються, як можна обійтися без ріелтора, заплатила "і за себе, і за того хлопця". Всі турботи по оформленню угоди взяв на себе агент з її боку. Ми витратили 15 хвилин на отримання виписки з особового рахунку та ксерокопію документів. Ще кілька годин зайняло зняття готівки і оформлення угоди. Сьогодні процедура реєстрації договорів купівлі-продажу значно спрощена.
До слова, агент забрав наші документи напередодні ввечері, а на наступний день ми вже підписали договір. Наскільки ретельну перевірку можна було провести за одну ніч, нам невідомо. А адже це головний "козир" всіх агентств з нерухомості. Вони обіцяють "зібрати повну інформацію про юридичну історії квартири і забезпечити абсолютну безпеку угоди". У будь-якому випадку, продаючи квартиру, ми ризикували лише тим, що не отримаємо обумовлену заздалегідь суму. Щоб уникнути підступу, було вирішено зустрітися з покупцем ще в банку і перерахувати гроші до підписання договору і після.

Безпечна покупка: державні реєстратори зобов'язані виявляти підводні камені

Угода пройшла успішно, але пити шампанське було рано. До етапу покупки квартири питання безпеки вийшов на перший план. Ріелтори відмінно спрацювали і змогли переконати населення в тому, що без їх участі ти потрапиш в халепу з ймовірністю мало не 100 відсотків. Щоб розвіяти сумніви, ми зателефонували в РУП "Мінське міське агентство з державної реєстрації та земельного кадастру", яке наділене правом реєструвати угоди з нерухомістю. Як виявилося, юридична консультація тут безкоштовна. Спеціаліст підкаже, які саме документи потрібні на вашу варіанту, щоб не потрапити в халепу.

Існує два варіанти посвідчення угоди: по-старому у нотаріусів або у держреєстраторів, які наділені цим правом з 2003 року. Але зафіксувати перехід права власності можна тільки в агентстві по державної реєстрації та земельного кадастру, тому сьогодні чимало людей минуть етап нотаріуса. Державні реєстратори мають найбільш повною базою по всіх об'єктах нерухомості, і вони ЗОБОВ'ЯЗАНІ перевіряти всі нюанси, перш ніж зареєструвати угоду купівлі-продажу. Якщо якась квартира, наприклад, знаходиться під арештом, реєстратор це побачить і просто-напросто відмовить в її продажу.
Звичайно, існують особливо складні випадки, наприклад, коли з'ясовується, що власник недієздатний. Але чи зможе запобігти такій ситуації ріелтор? За словами фахівців агентства з питань державної реєстрації, повнішу картину, ніж вони, не зможе надати ніхто. Тому ріелтори потрібні швидше для підбору варіантів, ніж для перевірки угоди.

Ми ж вважали за краще підбирати варіанти самі. Благо в інтернеті представлений широкий вибір квартир. З ріелтором або без, переглядати велику кількість варіантів доведеться все одно, тому покупцям в будь-якому випадку можна забути про вільні вечори. У момент покупки квартири весь твій час і думки займає тільки нерухомість. Де? Почім? З ремонтом або без? Вікна в двір або на вулицю? Був період, коли ми розлучилися з думкою купити квартиру без допомоги ріелторів, оскільки їх засилля на ринку просто колосальне. Рідкісні оголошення дають безпосередньо власники. Всі інші любовно складені агентами, причому грамотність і адекватність багатьох з них викликає питання.

"Капітальний ремонт лайт" і "вся инфоструктура"

Мені досі важко повірити, що хтось довіряє операції з нерухомістю людям, які називають інфраструктуру "инфоструктура", слово "вбудований" пишуть з однією літерою "н" і після кожного слова ставлять по три знаки оклику. Вразили яскраві епітети. Квартиру в поганому стані тактовно називають "повністю готовою до ремонту" або квартирою, яка "дозволяє все переробити під свій смак". Іноді в ній буває "капітальний ремонт лайт" (на питання "капітальний або все-таки лайт?" Ріелтори відповісти важко).

Якщо нерухомість не має яскравих переваг, для неї все одно підберуть правильні слова. Квартира може бути хорошою, затишній, сонячної, прекрасною. Поруч обов'язково живуть доброзичливі, респектабельні і інтелігентні сусіди. Двір не може бути ніяким іншим, крім як зеленим і тихим. І ні в якому разі не можна забувати про лічильниках води, нібито саме їх наявність вирішує результат процесу придбання квартири. Штамп "вся інфраструктура" є в кожному другому оголошенні. А як вам "вікна з панорамним оглядом" в квартирах стандартного проекту?
Іноді агенти свідомо вводять покупців в оману. В оголошенні двокімнатна квартира на ділі виявляється однокімнатної, але просто "дуже великий, тому в ній легко зробити перепланування". Зустрічалися нам і "новобудова" в будинку 70-х років (із справедливою підписом "таке рідко де буває!"), І дев'ятиповерхівка, в реальності виявилася хрущовкою. Якимось дивним чином більшість будинків для агентів розташовані поруч з метро, ​​будь то Курасовщіна або Зелений Луг (всього-то 5-10 зупинок).

Купуємо без ріелтора: економимо від 60 до 120 базових величин

Окремо хочеться сказати про вартість ріелторських послуг для покупців. Їх порядок закріплений законодавчо. Проте, за один і той же обсяг послуг кожен агент норовить отримати різні суми. Так, наприклад, ми з чоловіком самі підбирали варіант по інтернету. В якості винагороди нам називалися різні цифри - 120 базових, 105 зі знижкою, 90 - "по великій дружбі" і так далі. Після того як ми просили розшифрувати, які саме послуги входять в цю вартість, багато "здувати". Блискавично згадували, що підбору варіанту вартістю 45 базових величин не було, тому послуги ставали дешевшими. Деякі, особливо стійкі, трималися до кінця, з піною у рота доводячи, що показ знайденого нами варіанти дорівнює його підбору.
Нам пощастило: підходить за всіма параметрами квартиру продавав безпосередньо власник. На наше прохання він заздалегідь надав потрібні документи, в тому числі детальну виписку з особового рахунку, повністю ілюстрована історія квартири. За кілька днів до оформлення угоди ми віднесли паперу реєстратору, обов'язок якого полягає в тому, щоб перевірити законність угоди. А зекономлені 120 базових величин, або 1800 доларів, припали нам як не можна до речі. Після покупки почався ще один нелегкий період під назвою "ремонт". За грубими підрахунками, завдяки самостійної продажу та купівлі квартири ми заощадили близько 4 000 доларів.
Можливо, навіть після прочитання цієї історії багато хто скаже, що продаж і покупка нерухомості без ріелтора - це великий ризик і нервування. Своєю розповіддю я не закликаю наслідувати мій приклад. Але існує і такий варіант, дешевший і зовсім не такий страшний, як його малюють.

Отже, щоб самостійно продати, а потім купити нерухомість, необхідно:
1. Уважно вивчити ситуацію на ринку. Ви повинні добре орієнтуватися в цінах на нерухомість в різних районах міста, а також мати чітке уявлення про планування квартир, їх переваги та недоліки.
2. Скласти короткий, але ємне і змістовне оголошення про продаж квартири. Не забудьте правильно вказати рік будівництва будинку і його розташування, площа квартири, її стан, а також орієнтовну ціну, інакше всю цю інформацію доведеться повторювати кожного потенційного покупця. Реальна близькість до метро, ​​капітальний ремонт в будинку і свіжий ремонт в квартирі є безумовними перевагами. Якісні фотографії квартири і схема її планування красномовніше багатьох слів.
3. Підготуватися до великої кількості дзвінків від агентів. Необхідно чітко сформулювати своє бажання продати квартиру самостійно і йти на контакт тільки з тими ріелторами, у яких є реальні зацікавлені покупці.
4. Мати на увазі, що телефонні розмови і численні покази квартири заберуть чимало часу. Якщо для вас воно - гроші, краще відмовитися від самостійного продажу і все-таки звернутися до фахівця.
5. Спілкуючись з потенційними покупцями, пам'ятати, що при проведенні операцій з нерухомістю прийнято торгуватися. В середньому продавці скидають від 1000 до 3000 доларів від заявленої спочатку вартості. Чим дорожче квартира, тим більша знижка.
6. Покупець підтверджує свій намір придбати квартиру тим, що залишає завдаток (у районі 1000 доларів), від продавця найчастіше потрібно написати відповідну розписку.
7. Перед оформленням угоди купівлі-продажу необхідно зробити ксерокопії ряду документів (свідоцтво про державну реєстрацію, паспорта, свідоцтва про шлюб, якщо квартира є спільним майном), а також взяти виписку з особового рахунку.
8. До того як поставити свій підпис у договорі, переконатися в тому, що покупець заплатив вам гроші в повному обсязі. Буде незайвим перевірити справжність грошових купюр в одному з банківських відділень.
9. Поставивши собі за мету купити квартиру без ріелтора, потрібно бути готовим до того, що число пропозицій від власників значно менше, ніж від агентств. Доведеться витратити час на пошук оптимального варіанту.
10. Вибираючи квартиру, важливо тверезо оцінити всі можливі недоліки: розташування поруч з галасливим вулицею, відсутність в крокової доступності магазину, дитячих садків та школи, наявність питущих сусідів і т. Д.
11. Переконатися в тому, що в квартирі ніхто не прописаний, особливо діти. Попросити власника квартири підготувати розгорнуту виписку з особового рахунку, яка відображає її історію. Заздалегідь домовитися про всі нюанси: хто сплачує мито за реєстрацію угоди, яким чином і де будуть передані гроші за квартиру, в які терміни продавець повинен звільнити приміщення.
12. Перед тим як оформити угоду, є сенс записатися на безкоштовну консультацію в РУП "Мінське міське агентство з державної реєстрації та земельного кадастру". Фахівці підкажуть, які документи у вашому конкретному випадку повинен підготувати продавець і покупець. Зазвичай потрібні:
- свідоцтво про державну реєстрацію
- технічний паспорт квартири
- копія особового рахунку
- нотаріально завірені згоди від подружжя продавця, учасників приватизації або членів сім'ї власника (тільки в тому випадку, якщо вони прописані в квартирі)
13. Укласти договір і відзначати новосілля!