Як купити квартиру в новобудові, уникнувши ризиків!

На що звернути увагу при купівлі квартири, розповість Юлія Бахмацька - партнер компанії DIO CONSULTING (www.dio.org.ua)

- Юлія, скажіть, якими даними треба володіти, купуючи квартиру в новобудові або в споруджуваному об'єкті, щоб максимально убезпечити себе від можливих ризиків?

- Перш за все, Вам необхідно зробити розвідку.

Ви можете збирати відомості з Інтернету, за відгуками знайомих, читати форуми. Інформація, яку ви отримаєте, повинна відповісти на два питання:

• порушувались умови здачі об'єкта будівництва забудовником раніше (терміни здачі, стан об'єкта, суми прихованих витрат, обслуговування будинку після здачі),
• наскільки «жива» і незаплямована репутація у забудовника (рекомендуємо перевірити компанію забудовника в судових реєстрах на предмет наявності / відсутності судових тяжб).

Зі свого боку, ми завжди перевіряємо судові реєстри аж до Європейського суду з прав людини на предмет наявності судових тяжб у компанії - забудовника, підрядника та пов'язаних з ним осіб. Такі позови можуть бути з боку незадоволених покупців, міських органів, обурених сусідів. Також вивчаємо питання про наявність арешту, заборони відчуження, іпотек, і звичайно, права користування / власності на землю під будівництвом.

- Отримавши відомості, які не викликають у нас підозри, ми переходимо до другого етапу? У чому він полягає?

- Абсолютно вірно, другий етап - це перевірка і аналіз документів компанії-забудовника і оцінка пропозиції.

Що повинен показати представник компанії? Документи, що надають право будувати.

Ключові документи для починається будівництва:

• Дозвіл на виконання будівельних робіт або Декларація про початок будівельних робіт.

Тут варто звернути увагу, що схожа за звучанням Декларація про початок підготовчих робіт не дає право будувати, на підставі такої декларації може готуватися ділянку перед планованим будівництвом - вирубка дерев, очистка території та вивезення сміття. Важливо відрізняти підготовчі та будівельні роботи.

З 10 червня вступили в силу законодавчі зміни - тепер право на виконання будівельних робіт по об'єктах з середнім та значним класом наслідків виникає після отримання дозволу, тобто декларації про початок будівельних робіт, зареєстровані після 10.06.2017 як мінімум викличуть підозри.

Кожна декларація або дозвіл можуть бути скасовані, тому ми також перевіряємо, чи немає скасовують дозвіл наказів. Адже так просто показати інвесторові копію дозволу / декларації, яка вже скасовано наказом ДАБК, підписати договір, а будівництво так і не почнеться.

• Документи, що підтверджують права на земельну ділянку.

Серед таких документів може бути велике розмаїття підстав - землю забудовник може купити, взяти в дар, отримати в спадщину, орендувати (у фізособи, у міста, у УКБ), мати право забудови і т.д. Найважливіше тут приділити увагу таким моментам - цільове призначення землі, термін оренди, наявність співвласників. Цільове призначення повинно відповідати тому, що є в проекті, не індивідуальне будівництво !! Інакше можна проспонсорувати приватний будиночок з басейном (ситуація не вигадана). Як би Вас не переконували в безпеці, це ризик.

Цілком поширена в Одесі ситуація: на вулиці виростає літнє кафе, обурені мешканці виходять з вимогами прибрати кафе або платити ОСББ плату за оренду території будинку, на що їм показують документи з цільовим призначенням «під кафе». Ось так от буває.

З приводу термінів - актуально для оренди, адже буде дуже неприємно, якщо в процесі будівництва термін договору оренди раптово закінчиться, і продовження договору не відбудеться. Будівництво може заморозитися.

Ну і співвласники землі, звичайно, повинні дати згоду на забудову ділянки, інакше це підстава для оскарження будівництва, що затягне і саму будівництво, і здачу в експлуатацію, і видачу квартир в кінцевому підсумку.

Перевірка документів для нас це в першу чергу перевірка реєстру прав власності, адже там найактуальніша інформація. Право власності може виникнути, але поки воно не буде зареєстровано в реєстрі, відповідно до цивільного кодексу, користуватися і розпоряджатися ділянкою не можна.

• Фінансовий стан компанії забудовника.

Важливо звернути увагу на документи самої компанії, її фінансове становище, наскільки компанія платоспроможна на випадок невиконання зобов'язань.

Тут хотілося б зробити невеличкий відступ щодо платоспроможності компанії. У нашій практиці були випадки невиконання компанією - забудовником умов договору. Будівництво так і не почалося через відсутність у компанії дозвільних документів. Покупець закрив очі на деякі хитрощі забудовника, на увазі вигідної ціни за квадратний метр і поплатився за це. Повернення грошей в даній ситуації можливий тільки шляхом судових тяжб і тривалих переговорів.

Підсумовуючи, хочу зазначити, що в Україні існує велика кількість цілком престижних будинків, так і не отримали необхідні документи для введення в експлуатацію від міської влади. В результаті забудовник отримує повний розрахунок, а інвестор - квартиру без документів.

- Наскільки я розумію, виконати всю цю копітку роботу зі збору матеріалів можна самостійно, або звернувшись до послуг юристів?

- Так, збір відомостей Ви можете здійснити самостійно. Однак ми рекомендуємо і на етапі перевірки всіх необхідних документів, і на етапі аналізу, правок і підписання договору, вдатися до допомоги професійних юристів.

Чому слід приділити цього етапу така пильна увага?

Тому що документи договору купівлі-продажу, договору пайової участі - Ваша гарантія виконання зобов'язань забудовником. Кожен пункт договору повинен відповідати законним вимогам і Вашим інтересам. І в цьому, безсумнівно, Вам допоможуть розібратися юристи.

- З питанням успішної покупки ми розібралися, але що ж робити, якщо ми з якоїсь причини придбали житло у недобросовісного забудовника і будівництво не відбулося. Як захистити свої майнові інтереси?

- В даному випадку багато чого буде залежати від обставин і умов договору. Але загальна практика нашої консалтингової юридичної компанії DIO CONSULTING показує, що безвихідних ситуацій не буває.

Два основні шляхи, які ефективні - витребування сплачених коштів і визнання майнових прав на квартиру, яку може ще й не бути. Адже згідно з договорами, право власності на квартиру Ви отримуєте після передачі Вам забудовником правовстановлюючих документів. Однак, якщо будівництво затягується і у Вас виникають сумніви, чи варто визнати Ваше майнове право на квартиру, яку ще й не побудували.

Але, зараз більшість відомих будівельних компаній працюють якісно, ​​адже від цього залежить їхня репутація, а якщо добре підготуватися до операції, то можна максимально убезпечити себе від проблем в процесі будівництва, здачі будинку, і передачі його на баланс.

Детальніше про процедуру передачі будинку на баланс, пакеті документів, який забудовник повинен передати покупцеві, а також про керуючих компаніях, їх повноваження і про всі підводні камені управління читайте в наступній статті.

А якщо у вас виникли питання з вибором квартири в новобудові Одеси , Звертайтеся до наших менеджерів по телефону 700 00 42! Знайти квартиру під ваш бюджет в потрібному вам районі, організувати її огляд, перевірити надійність забудовника і умови договору, - всі ці завдання ми беремо на себе!