Система, при якій люди працюють і розважаються в центрі, а на околицях тільки сплять, вважається неправильною: це підвищує навантаження на транспорт, веде до перевантаження центру міста і робить віддалені від нього райони некомфортними для проживання. Щоб «розбудити» спальні райони, необхідна поява робочих місць, розвиток інфраструктури та організація локальних точок тяжіння. Редакція IRN.RU з'ясувала, як відбувається цей процес.
Робота поруч з будинком
За даними Інституту економіки міста, близько 40% робочих місць в Москві сконцентровано в ЦАО, при тому що центр займає всього 6% від загальної площі міста і тут проживає близько 8% населення.
Останні кілька років на ринку офісної нерухомості спостерігається тенденція децентралізації: нові бізнес-центри все частіше з'являються за межами ЦАО, а часом і зовсім за МКАД (див. « Офіси в Підмосков'ї: кому вигідно переїхати за МКАД »). Це пов'язано з дефіцитом площ під забудову в центрі, високою вартістю землі і обмежувальними заходами з боку уряду Москви (наприклад, введення платного паркування).
За словами заступника директора департаменту управління активами NAI Becar Дар'ї Канів, всі введені за перші три квартали 2017 року, бізнес-центри (а це понад 160 000 кв. М офісних площ) розташовані за межами ЦАО. «У децентралізованих районах в 2017 році найбільш істотне збільшення обсягу якісних офісних площ відбулося в Новій Москві за рахунок введення великого об'єкта« Діловий квартал Neopolis »(орендована площа 63 200 кв. М) в сегменті класу А і бізнес-центру« Дубровка Плаза »( 7 000 кв. м) в сегменті класу в », - каже Маргарита Кабалкина, консультант відділу досліджень ринку CBRE.
Бізнес все ще налаштований скептично з приводу переїзду з центру. За даними дослідження SA Ricci, більшість орендарів, які вибирають нове приміщення, хочуть зберегти своє місце розташування (65%), 12% готові розглянути офіс далі від центру - правда, в основному поблизу від Третього транспортного кільця.
Проте є ті, хто наважується на переїзд. «Великі компанії переміщаються в спальні райони, в тому числі в Тіна: Тele2 посіла 13 000 кв. м в Comcity, «Техносерв» і BBDO - більше 14 000 кв. м в ДК «Новоспасский», X5 Retail Group орендувала 2400 кв. м в РТС «Таганський», - розповідає Дарина Канева. - Переїзд великих компаній за межі Садового кільця - тенденція останніх років, так як в спальних районах вони можуть зайняти більшу площу на вигідних умовах, оптимізувати логістику і при цьому не втратити в рівні оснащення офісів ».
Куди піти
У багатьох спальних районах проблеми не тільки з робочими місцями, але також з торговою і розважальною інфраструктурою. Радянська Мікрорайон планування передбачала розміщення в «спальниках» переважно житла і необхідних соціальних об'єктів, а також продуктових магазинів. У 1990-ті роки на перших поверхах будинків стали відкриватися невеликі магазини і побутових послуг, салони краси. Однак щоб сходити в кіно або пристойне кафе, доводилося виїжджати якщо не в центр, то досить далеко від будинку.
У нульових почалася епоха будівництва торгових центрів в спальних районах. Вони поєднували як торгові, так і розважальні функції (кінотеатри, кафе, дитячі ігрові зони і т.п.). Активне будівництво ТРЦ триває і зараз, хоча з 2015 року спостерігається зниження обсягів через загальний спад економіки. Так, за даними CBRE в 2014 році в спальних районах Москви було введено 729 000 кв. м торговельних площ, в 2015 році - 520 000 кв. м, в 2016 - 473 000 кв. м, а в 2017 - всього 223 000 кв. м.
При цьому насиченість торговими площами нерівномірна. Наприклад, в центрі цей показник становить 597 кв. м на 1000 осіб, в ЮАО майже стільки ж - 595 кв. м, а, припустимо, в ВАО - всього 153 кв. м, відзначає Анастасія Архипова, аналітик відділу досліджень ринку CBRE.
За даними CBRE
За словами генерального директора SA Ricci Олександра Морозова, цікаві заклади зазвичай розташовано або в центрі, або в ТЦ. Інфраструктура стріт-ритейлу на перших поверхах будинків у спальних районах все ще слабо розвинена і зазвичай служить задоволенню найперших потреб - продуктові магазини, аптеки, салони краси і побутові послуги. До торгових центрів доводиться добиратися на особистому або громадському транспорті. В результаті в крокової доступності часто нікуди не вибратися, а навколо ТЦ виникають транспортні проблеми.
локальний центр
По суті, ТЦ в більшості районів зараз є основними точками тяжіння. Це обмежує варіанти дозвілля, жителям потрібно більше різноформатних місць. Серед позитивних змін експерти називають плани по реновації колишніх радянських кінотеатрів. «39 об'єктів були викуплені групою ADG ще в 2014 році, - розповідає Олександр Морозов. - Завершення робіт планується на 2019 рік. Всі кінотеатри, на місці яких з'являться багатофункціональні центри з адміністративної, культурної та комерційної складової, як раз розташовані в спальних районах міста між ТТК і МКАД і повинні стати районними центрами і точками тяжіння для жителів ».
Інша позитивна тенденція - благоустрій парків. Успіх парку Горького довів, що облагороджені зелені простору затребувані і збагачують місто, оскільки швидко обростають інфраструктурою зі стріт-ритейлом. Тому міська влада взяла курс на благоустрій паркових зон, в тому числі за межами центру міста. У районних парках і скверах з'являються велодоріжки, альтанки, місця для пікніків, дитячі та спортивні майданчики. У 2017 році ці роботи торкнулися понад 100 московських зелених зон і обійшлися майже в 45 млрд руб. - в усякому разі, на таку суму було укладено контракти, повідомляли «Ведомости».
Нові точки тяжіння можуть з'являтися в ході редевелопмента промзон. Наприклад, в рамках проекту «Символ» на місці заводу «Серп і молот» буде побудований концертний зал на 3700 посадочних місць по проекту голландського бюро Benthem Crouwel, а в «Зіларте» на колишній території заводу «ЗІЛ» відкриють музейний центр сучасного мистецтва.
Цей процес може отримати продовження в рамках програми реновації. «Нещодавно цю ініціативу підтримала компанія ПІК, яка розробила концепцію розвитку Кузьминок (« Кузьминки - новий центр південного сходу Москви »), - говорить Маргарита Кабалкина. - Крім нових будинків, згідно з задумом архітекторів, тут з'являться своя міська площа, фонтани, театри, музеї, бульвар з кафе і виставковими просторами, пішохідний міст над шосе і сучасний центр відпочинку для всієї родини ».
Залучити місцевих жителів
Інший підхід знову ж в рамках реновації запропонувало Архітектурне бюро Асадова спільно з консультантами по комерційній нерухомості PROSPECTA і інженерно-консалтинговою компанією ENGEX. В рамках конкурсного проекту по реновації Головінського району Москви вони розробили концепцію «неспальних району». Основу концепції становлять не стільки великі точки тяжіння і досягав зони, скільки стимуляція бізнес-активності через створення можливостей для самозайнятих і мікропідприємців з числа місцевих жителів.
Близько 100 000 кв. м в проекті передбачено для створення комерційних площ під пільгову оренду для жителів. «Кожен охочий зможе зняти собі офіс, приміщення під пекарню, кав'ярню або дитячу студію, організувати благодійний проект або коворкінг, причому за ставкою оренди значно нижче ринкової, - розповідають автори проекту. - Всього під соціальні та комерційні площі в проекті відведено близько 240 000 кв. м, що створить робочі місця для жителів Головінського району. У подібному підході є ряд очевидних переваг. Це і стимулювання мікробізнесу і соціокультурних ініціатив, і поява нових видів дозвілля - сусідських спільнот, виставок, освітніх і спортивних проектів, і зниження маятникової міграції - жителям стане цікавіше проводити час у своєму районі ».
До слова, надії на місцевих жителів цілком виправдані. Саме вони найчастіше стають драйвером появи нових цікавих місць, оскільки відчувають, чого не вистачає в районі. У статті " Коли починається життя в нових мікрорайонах »Ми розповідали історію Марка Лисенко, який відкрив кафе Family Pizza в ЖК «Місто Набережних» майже відразу після видачі ключів. Коли він приїхав в нову квартиру, то зрозумів, що в новому районі нікуди піти перекусити. В результаті кафе він відкрив навіть раніше, ніж зробив ремонт у власній квартирі. Через півроку Марк Лисенко відкрив ще один заклад - «Набережні вогні». Це вже досить дорогий ресторан з іменитим японським шеф-кухарем, в якому жителі проводять весілля та інші урочистості.
Подібну ініціативу проявляють і жителі старіших «спальників». Так, Денис Рекановіч з друзями відкрили крафтового бар Last Hop в Новопеределкіно. «Ми живемо тут з самих перших днів заснування цього району, і як-то за весь цей час ніхто і ніколи не відкривав тут дійсно щось затишне, приємне, тут ніколи не було місця, в яке було б дійсно комфортно прийти, поспілкуватися з друзями, приємно провести час. Завжди доводилося їхати за всім цим в центр ... І ми часто чули і від друзів, і від знайомих, як шкода, що у нас немає ніякого нормального закладу поблизу будинку .... З усього цього нам і прийшла ідея відкрити бар саме тут , домашній бар », - розповідає Денис.
У друзів були побоювання, що в спальному районі не буде затребуване заклад з якісним і дорогим у порівнянні зі звичайними магазинами і «разлівухамі» пивом, але вирішили ризикнути. І трохи більше ніж за півроку бар знайшов свою аудиторію. «Позитивна тенденція помітна: кожен день приходять нові люди, і вони хочуть знайомиться з крафтового пивом, їм це цікаво, - зазначає Денис. - Так, спочатку, напевно, відсотків 60-70 наших гостей були нашими друзями, знайомими, знайомими знайомих, але шляхом сарафанного радіо інформація про наш заклад початку розноситися по району, і стали приходити все нові і нові люди. Ми часто чуємо відгуки, що люди, перший раз спробувавши щось у нас, після цього не могли пити звичайне пиво з магазинів і приходили до нас мало не кожен день ». При цьому за рахунок локальності вдалося створити домашню атмосферу, що складніше зробити в більш «просунутому», але переповненому людьми центрі міста: «Часом, коли я приходжу туди, мені здається, що це не бар, а квартира, де в кожній кімнаті сидять люди : хтось грає на гітарі, хтось знайомиться, хтось грає в приставку. Це здорово, здорово зближувати людей ».
І все ж поки спальні райони залишаються в більшій мірі місцем для сну. «Активність щодо пожвавлення саме спальних районів ми оцінюємо на середньому рівні - тобто вона могла б бути вище», - говорить Олексій Морозов. Однак спільними зусиллями бізнесу, міської влади та, головне, місцевих жителів ситуація поступово змінюється на краще.