Чому впала кадастрова вартість землі в Підмосков'ї і Нової Москві?

rogkoff / Depositphotos

Головне питання, яким задаються власники в Підмосков'ї і Нової Москві: чи не пов'язано зниження кадастрової вартості їх ділянок з планами влади щодо масового вилучення приватної власності під забудову? «Відверто кажучи, ми тут живемо на нервах після прийняття закону про спрощений порядок вилучення земель і будівель для державних і муніципальних потреб в Тіна, а також у зв'язку з істотним розширенням списку державних органів, які таке вилучення можуть проводити, - пояснює один з власників будинку і садової ділянки в Новій Москві. - Якщо влада хоче знизити податковий тягар (з чого б?), То могли б змінити податкову ставку - зменшити її будь-який регіон може на свій розсуд ».

Як повідомляє ТАСС, влада пояснює зменшення кадастрової вартості загальним зниженням ринкової вартості землі. Учасники ринку бачать і інші причини для переоцінки ділянок СНТ, ДНТ і ІЖС.

Межування ділянки та кадастровий паспорт: що і як

Як оскаржити кадастрову вартість ділянки і будинку?

Несподіваним ця подія стала лише для власників житла. Насправді ж 237-ФЗ, за яким розрахована нова вартість, прийнятий ще в позаминулому році. Він залишив дату переходу на нові стандарти на розсуд місцевої влади. Уряд Москви працює за новими правилами вже більше року, а влада північної столиці - з 1 листопада 2017 го. Тобто перехід відбувся ще в минулому році.

Сума оцінки багатьох об'єктів змінилася через те, що при розрахунку кадастрової вартості аналітики використовували нову федеральну методику. І нинішня хвиля - це тільки вершина айсберга. Відповідно до законодавства, в найближчі п'ять років все нерухомість переоцінять за новою методикою. І станеться це не тільки в столиці і її околицях, а по всій країні.

Що стосується різноманітних побоювань, то людям взагалі властиво боятися невідомого. Мало хто розбирався в тому, як формувалася кадастрова вартість і скільки помилок і судових розглядів з нею було пов'язані. Тому ринок давно чекав, що в алгоритм розрахунку внесуть поправки.

Що стосується самих цифр, то ціни на ділянки і нерухомість в Москві і області поблизу МКАД залишилися практично без змін, а більш дальні райони подешевшали. За даними уряду Москви, земельні ділянки далеко від кільцевої подешевшали на 27-40%. Це ж сталося і з житловими об'єктами.

Відповідаючи на останнє запитання, хочеться сказати, що навряд чи у влади є плани щодо зниження податкового тягаря. Мета нового методу розрахунку - врахувати недоліки «старого» варіанту методики і зменшити число судових позовів, єдина мета яких - оспорювання кадастрової ціни, яка занадто відірвана від ринкової вартості. На це ж спрямовані і дві інші можливості. По-перше, власник може дізнатися кадастрову вартість до її затвердження; в цей же час її можна змінити. По-друге, оподаткування приватних осіб почне застосовувати нову оцінку тільки в 2020-му. Тобто влада дає росіянам більше року на те, щоб оскаржити оцінку, якщо є така необхідність.

Чи можна купити землю за кадастрової вартості?

Як дізнатися кадастрову вартість житла?

Питання кадастрової оцінки нерухомості в Московській області і по Росії в цілому є широко обговорюваним в останні роки, так як від кадастрової вартості об'єктів нерухомості безпосередньо залежать суми сплачуваних громадянами РФ податків. Тисячі заяв подано громадянами в комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості (при територіальних управліннях Росреестра) з метою усунення помилок в її обчисленні.

В кінці 2017 року Міністерство майнових відносин Московської області заявило, що в 2018 році кадастрову оцінку нерухомості в Московській області вперше проведуть за новою методикою, яка оцінює не тільки документальне, а й фактичне використання нерухомості. Для цього було створено спеціалізоване державне бюджетна установа Московської області «Центр кадастрової оцінки» (далі - ЦКО).

Міністерство майнових відносин Московської області каже, що їхня мета - «отримати якісну і справедливу оцінку об'єктів нерухомості».

14 вересня 2018 року на сайті ЦКО https://ckomo.ru опубліковані проміжні звітні документи про державну кадастрової оцінки об'єктів нерухомості, розташованих на території Московської області. Відповідно до Федерального закону від 03.07.2016 № 237-ФЗ «Про державну кадастрової оцінки», зауваження, пов'язані з визначенням кадастрової вартості, до проміжних звітних документів подаються протягом п'ятдесяти днів з дня їх опублікування, а саме до 2 листопада 2018 року будь-який громадянин РФ може надати зауваження, яке поряд з викладом його суті має містити:

1. прізвище, ім'я та по батькові (останнє - при наявності) фізичної особи, повне найменування юридичної особи, номер контактного телефону, адресу електронної пошти (за наявності) особи, який представив зауваження до проміжних звітних документів;
2. кадастровий номер та (або) адреса об'єкта нерухомості, щодо визначення кадастрової вартості якого видається зауваження до проміжних звітних документів;
3. вказівка ​​на номери сторінок проміжних звітних документів, до яких представляється зауваження (за бажанням).

На мій погляд, не варто побоюватися зміни кадастрової оцінки нерухомості, а слід зараз ознайомитися з результатами проведеної оцінки Центром кадастрової оцінки і, якщо Ви не згодні з її результатами, звернутися з відповідними зауваженнями.

Як оскаржити кадастрову вартість нерухомості?

Чи може кадастрова вартість бути вищою за ринкову?

Що стосується можливих планів по вилученню власності, то кадастрова вартість майже не пов'язана з цим. При вилученні питання завжди вирішується в суді, і власник має право подати звіт про незалежну ринкову оцінку нерухомості. У влади є бажання максимально наблизити кадастрову вартість до ринкової, але це ще не скоро станеться, так як механізми кадастрової оцінки ніколи не встигатимуть за рухами ринку.

Говорячи про податкові ставки, зазначу, що влада, безумовно, мають право варіювати їх. При цьому більшість регіональних і місцевих органів влади намагаються встановити «стеля» ставок, наданий Податковим кодексом, тобто намагаються брати максимум. Взагалі я переконаний, що зниження податкової ставки не носить глобального характеру. Частка земельних податків і податку на майно в бюджеті кожного регіону не доходить і до 5%. Це мала частина. «Вартість» володіння земельними ділянками СНТ взагалі мала. Який там податок щорічно з таких ділянок? До 1000 рублів? Це крапля в морі для будь-якого бюджету. Державі цікавіше отримувати податок з підприємств. Для порівняння: земельний податок з ділянки СНТ фізособи - 0,3% від кадастрової вартості, у підприємства з ділянки «ПромКом» - 1,5%. Різниця - в п'ять разів. Звичайно ж, цікавіше отримати 1,5% з декількох гектар, ніж 0,3% з кількох соток. Крім того, так, зниження може спостерігатися по деяких дільницях, але за деякими є і збільшення.

Після того, як почали стягувати податки на нерухомість, виходячи з кадастрової вартості майна, дуже багато власників стали звертатися до суду з позовами про оскарження кадастрової вартості через її неправильної і необ'єктивної оцінки.

Раніше в одному окрузі могли встановити кадастрову вартість однаковою для аналогічних між собою об'єктів нерухомості за документами, при цьому часто не враховуючи, що в різних районах округу не можна продати об'єкти нерухомості за однаковою ринковою вартістю, так як при формуванні вартості мають значення багато факторів: наявність комунікацій , екологічна обстановка, транспортна доступність і так далі. Але ж від розміру кадастрової вартості залежить розмір податків.

Нова федеральна методика оцінки передбачає оцінювати кожен об'єкт нерухомості за фактичними критеріям використання, а не документальним. Це дозволить скоротити кількість позовів щодо оскарження кадастрової вартості.

Перегляд кадастрової оцінки не носить ніякої мети, крім наближення її до об'єктивної реальності. Завищення кадастрової вартості в 1,5-2 рази - цілком поширена ситуація. Після встановлення залежності ставки майнового і земельного податку від кадастрової вартості замість інвентаризаційної власники землі та іншої нерухомості в Підмосков'ї подавали на зниження кадастрової оцінки цілими селами. Через стагнації ринку нерухомості в цілому і ринку заміської нерухомості зокрема різниця між ринковою вартістю і кадастрової збільшилася за останні три роки - п'ять років і цілком може становити 100-200%.

НЕ пропустіть:

Інструкція: як купити дачу з землею?

Які документи потрібно перевірити, купуючи дачу?

Продаємо дачу. Чи потрібно робити межування?

Як дізнатися кадастрову вартість землі в Анапі і порахувати податок?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.