Як скласти договір купівлі-продажу: основні правила та поради юристів

1. Що таке договір купівлі-продажу?
2. Які особливості договору купівлі-продажу?
3. Що можна, а що не можна продавати і купувати?
4. Хто може укласти договір купівлі-продажу?
5. В якій формі укладається договір купівлі-продажу?
6. Які бувають договори купівлі-продажу?
7. Як скласти договір купівлі-продажу автомобіля?
8. Як перереєструвати автомобіль?
9. Як скласти договір купівлі-продажу квартири?
10. Як зареєструвати договір купівлі-продажу квартири?

Як грамотно оформити продаж і покупку квартири і автомобіля, підкаже старший партнер ЮК "Неділько і партнери", Ольга Саутін.

Що таке договір купівлі-продажу?

Люди здавна продають і купують, забезпечуючи тим самим розвиток економічного обороту. Згідно зі статтею 454 Цивільного Кодексу РФ:

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну).

Суть договору купівлі-продажу полягає в переході права власності від продавця до покупця.

Які особливості договору купівлі-продажу?

Юридичною мовою договір купівлі-продажу є:

• Консенсуальних. Вважається укладеним, як тільки сторони домовилися. Однак право власності на річ переходить від продавця до покупця тільки в момент її передачі. Виняток - купівля-продаж нерухомості.
• Двостороннім. Зобов'язання по виконанню договору виникають у обох сторін: продавець повинен віддати річ разом з усіма приладдям і документами в установлений у договорі термін, а покупцеві необхідно заплатити за неї і прийняти її.
• Оплатним. Одна зі сторін отримує плату. Купівля-продаж може здійснюватися з передоплатою, в розстрочку або в кредит. У цих випадках право власності зберігається за продавцем до повної оплати.

Що можна, а що не можна продавати і купувати?

Звичайний договір купівлі-продажу вважається укладеним, коли сторони домовилися про товар. (Всі інші умови можна визначити за Цивільним Кодексом.)

Товаром можуть бути будь-які оборотоздатні речі. Навіть ті, які тільки будуть створені в майбутньому. Це може бути як нерухоме (наприклад, земля, будівля), так і рухоме майно (всі інші речі, в тому числі транспортні засоби).

Зброя, ліки, коштовності та інші обмежені в обороті речі можна продавати і купувати тільки при наявності спеціального дозволу (стаття 129 Цивільного Кодексу РФ).

Хто може укласти договір купівлі-продажу?

Сторонами договору купівлі-продажу є продавець і покупець. Це можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, а також державні і муніципальні освіти.

Громадяни при цьому повинні бути дієздатними, а юридичні особи - правоздатними. Підлітки у віці від 16 до 18 років є частково дієздатними, тому можуть продавати і купувати майно тільки за письмовою згодою батьків (стаття 28 Цивільного Кодексу РФ).

В якій формі укладається договір купівлі-продажу?

Потрібен чи ні паперовий документ, залежить від того, що і ким продається і купується. Додержання письмової форми необхідно, якщо:

• товаром є нерухомість;
• однією або обома сторонами є юридичні особи;
• громадянин продає громадянину товар вартістю дорожче 10 000 рублів.

Виняток - угоди, що виконуються в момент їх укладення. Наприклад, роздрібна торгівля.

Які бувають договори купівлі-продажу?

У Цивільному Кодексі виділено сім різновидів договору купівлі-продажу.

• договір роздрібної купівлі-продажу;
• договір поставки;
• договір поставки для державних або муніципальних потреб;
• договір контрактації;
• договір енергопостачання;
• договір продажу нерухомості;
• і договір продажу підприємства.

Кожен з них має правові особливості.

Розглянемо докладніше договір купівлі-продажу автомобіля як окремий випадок загальної конструкції і договори купівлі-продажу квартири як окремий випадок продажу нерухомості. Ці угоди найчастіше зустрічаються в господарській діяльності фізичних і юридичних осіб.

Як скласти договір купівлі-продажу автомобіля?

Для оформлення купівлі-продажу машини не потрібно звертатися до нотаріуса. Договір можна скласти в простій письмовій формі, взявши за зразок один з бланків в інтернеті.

Зразок договору купівлі-продажу автомобіля → https://www.bibika.ru/info/fulltext/linkedfiles/345_007.pdf

Заповнювати документ від руки або на комп'ютері - не важливо. Головне, щоб в ньому були відомості про:

• місце і дату здійснення операції;
• продавця і покупця (ПІБ, повні паспортні дані);
• транспортний засіб (тип, марка, колір, дата випуску, держномер, VIN, номер силового агрегату і шасі, серія і номер ПТС);
• вартості (без неї договір дійсний, але в спірних випадках ціну доведеться встановлювати за допомогою експертів і через суд);
• порядок передачі автомобіля.

Зазвичай договір купівлі-продажу автомобіля грає одночасно роль передавального акта. Але юристи рекомендують складати окремий акт прийому-передачі. Оскільки право власності відбувається в момент передачі машини. В акті необхідно детально зафіксувати її технічний стан. Це дозволить уникнути суперечок через поломки, виявлених після операції.

Договір потрібно скласти в трьох примірниках: для продавця, для покупця і для реєстрації в ГИБДД. Після його підписання продавець повинен внести в паспорт транспортного засобу відомості про нового власника і передати останньому ПТСку, свідоцтво про реєстрацію автомобіля та ключі.

Сергій Воронін
Керуючий партнер компанії «Правове рішення»

Будьте обережні з покупкою автомобіля за генеральним дорученням. Де-юре в таких угодах відбувається покупка папірці, а не машини. Ви стаєте власником, але не власником автомобіля, який, до речі, в будь-який момент може відкликати довіреність. Повернути при цьому гроші буде вкрай проблематично.

Як перереєструвати автомобіль?

Протягом 10 днів з моменту укладення договору купівлі-продажу новий власник автомобіля зобов'язаний подати в ГИБДД заяву про зміну реєстраційних даних.

Також покупець зобов'язаний укласти свій договір ОСАГО. Але якщо машина була застрахована зовсім недавно, новий власник може попросити страхову компанію зробити перерахунок страховки в свою користь.

Олександр Спиридонов
Провідний юрист «Європейської юридичної служби»

В інтересах продавця простежити, щоб новий господар машини перереєстрував її на себе. В іншому випадку йому як і раніше будуть приходити штрафи і податки. Після закінчення декади, відведеної на переоформлення, продавець може попросити зняти автомобіль з обліку зі свого імені.

Як скласти договір купівлі-продажу квартири?

Договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі. Це строго зафіксовано в статті 550 Цивільного Кодексу РФ. Нотаріальне посвідчення необов'язково. Виняток - випадки, коли власником або одним з них є неповнолітні або недієздатні.

Продавець і покупець підписують документ, в якому зазначаються:

• дата і місце укладення угоди;
• найменування та повні паспортні дані сторін;
• докладна характеристика об'єкта (кадастровий номер, повна адреса, площа, кількість кімнат, поверховість і так далі);
• реквізити правовстановлюючих документів;
• перелік осіб, зареєстрованих (прописаних) на житлоплощі в момент підписання договору;
• ціна - для купівлі-продажу нерухомості це обов'язкова умова (стаття 555 Цивільного Кодексу РФ), без неї договір є неукладеним;
• відомості про заставу, оренду, право довічного проживання та інших обтяження;
• порядок розрахунків і передачі квартири;
• підписи і реквізити сторін.

Зразок договору купівлі-продажу квартири → https://base.garant.ru/1970396/

Олександр Спиридонов
Провідний юрист «Європейської юридичної служби»

Продавець повинен підготувати правовстановлюючі документи на квартиру: виписку або ЕГРН (підтверджує статус власників, а також відсутність обтяжень), попередній договір купівлі-продажу, дарування, міни, приватизації або свідоцтво про право на спадщину. Ще рекомендую замовити експлікацію, кадастровий паспорт і поверховий план з БТІ та отримати довідку про відсутність боргів по комуналці. Якщо квартира є спільною сумісною власністю подружжя, необхідно оформити нотаріальна згода дружини (чоловіка) на продаж. Якщо в числі власників є неповнолітні, буде потрібно письмову згоду органів опіки та піклування.

Як зареєструвати договір купівлі-продажу квартири?

З 1 березня 2013 році процедура оформлення купівлі-продажу житла стала простіше.
Ольга Саутін
Юридична компанія «Неділько і партнери»

Реєстрація купівлі-продажу регламентується ФЗ №302 від 30 грудня 2012 року, а не статтею 558 Цивільного Кодексу. Тому зараз договір купівлі-продажу здійснюється в простій письмовій формі і вважається укладеним в момент підписання.

Але звернутися в Службу державної реєстрації (Росреестр) все-таки доведеться. Продавець і покупець повинні зареєструвати зміну власника квартири. Будуть потрібні такі документи:

• заяву про реєстрацію;
• договір купівлі-продажу;
• кадастровий паспорт на квартиру;
• згоду на угоду від зацікавлених осіб (подружжя, органи опіки та інші);
• квитанція про сплату держмита (2000 рублів).

Заява та пакет документів можна подати наручні в відділенні Росреестра або МФЦ, поштовим відправленням з оголошеною цінністю або через інтернет.

Протягом семи (при зверненні безпосередньо в Росреестр) або дев'яти днів (при звернення до МФЦ) перехід майнових прав буде оформлений. Новий власник отримає виписку з Єдиного державного реєстру платників податків (ЕГРН). Окремі свідоцтва про право власності на житло зараз не видаються.

Детальніше на: https://lifehacker.ru/?p=691506&preview=1&_ppp=cc479dde27