Що робити продавцеві нерухомості, якщо покупець роками за неї не платить, хоча встиг переоформити майно на себе? Суди загальної юрисдикції, в тому числі Верховний суд, багато років вважали, що продавець може звернутися до суду лише за сплатою боргу і відсотків. Але таке рішення навряд чи допоможе, якщо з покупця і так нічого взяти. В цьому випадку у продавця є альтернатива, яка дійсно допоможе відновити порушене право. До такого висновку прийшов Верховний суд в одному з недавніх справ. Експерти розповіли, чому схвалюють таке рішення, і дали поради продавцям, як захиститися на випадок несплати.
Якщо покупець нерухомості довго не платить - продавець може розірвати договір і повернути майно через суд на підставі п. 2 ст. 450 Цивільного кодексу (оскільки «в значній мірі втратив того, на що розраховував при укладенні договору»). До такого висновку прийшов Верховний Суд в справі Олени Дружіновой *, яка з 2014 року чекає від Олександра Парфа * 4,5 млн руб. за будинок і велику ділянку (449 кв. м) в Петербурзі у води. Парфа переоформив нерухомість на себе, але платити не поспішав, хоча Дружінова періодично нагадувала про борг.
У серпні 2015 роки її терпець урвався, і вона вирішила повернути будинок через суд. У засіданні відповідач стверджував, що передавав всю суму, але ніяких розписок нібито не складалося. Приморський районний суд Санкт-Петербурга повірив позивачці, яка твердила, що не отримувала грошей. Він відкинув аргумент Парфа про те, що несплата не дозволяє розірвати договір по п. 2 ст. 450 ГК. Відповідач толком не пояснив, чому так довго не платив за будинок, а позивачка не отримала те, на що розраховувала при укладенні договору, викладено в рішенні 2-1214 / 2016 . В результаті суд розірвав договір купівлі-продажу і наказав переоформити нерухомість назад на Дружінову.
Санкт-Петербурзький міський суд погодився з тим, що гроші не передавались, але відмовився вважати таке порушення істотним, тобто дозволяє розірвати договір і повернути майно. У цьому випадку продавець може лише вимагати сплати боргу та відсотків, вирішила апеляція з посиланням на п. 3 ст. 486 ГК ( "Про оплату товару").
Альтернатива для продавця
Міськсуд неправильно трактував п. 3 ст. 486 ГК, визнала громадянська колегія Верховного суду:
П. 3 ст. 486 ГК дійсно дозволяє в разі несплати товару вимагати гроші та відсотки, але не забороняє продавцю вчинити інакше - розірвати договір і повернути товар - Визначення ЗС 78-КГ 17-21 .
У підсумку справа попрямувало на перегляд. Цю позицію підтримують всі опитані "Право.ru" експерти. Вони розповідають, що визначення змінює практику самого Верховного суду, який раніше вважав, що продавець неоплаченого товару може вимагати лише грошей, але не повернення майна (див., Наприклад, ухвалу Верховного Суду від 03 червня 2008 року № 5-В08-8 і ін. ). Суди загальної юрисдикції дотримувалися такої точки зору і в подальшому, хоча спільний Пленум ВС і ВАС у 2010 році дозволив повертати нерухомість, яка зареєстрована за покупцем, але не оплачена (п. 65 постанови № 10/22). Арбітражні суди, навпаки, дотримувалися вказівок спільного Пленуму. Тепер ВС наказав судам загальної юрисдикції застосувати такий же підхід, що допоможе уніфікувати практику, сподівається керуючий партнер АК "Бородін і Партнери" Сергій Бородін.
Судам часто доводиться вирішувати спори, пов'язані з несплатою нерухомості, стверджує адвокат Колегії адвокатів "ЮКА" Денис Паншин. Він каже, що продавці найчастіше вирішують вимагати сплати грошей. Іноді це дійсно зручніше, легше і зрозуміліше. Разом з тим судова практика тут однозначна, міркує адвокат. За його словами, деякі позивачі вимагають розірвання договору і повернення майна, а хтось просто не знає про таку можливість. Але вона допоможе дійсно захистити права продавця в тому випадку, коли покупець виявився неплатоспроможний. До того ж це сприяє стабільності цивільного обороту: покупець знає, що якщо не заплатить, то ризикує втратити нерухомість, додає юрист Независимой юргруппи «Стрижак і Партнери» Ілля Широков.
Хоча правозастосовна практика після визначення ВС може піти по шляху однаковості, законодавцю не завадило б внести в ГК спеціальну підставу для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості - її несплату. Це запропонувала зробити Юлія Жадан, старший юрист GRATA International - АБ «Степанов і Аксюк» . А поки вона дає продавцям рекомендації, які умови можна включити в текст договору, щоб додатково себе захистити:
вказувати несплату як підставу для розірвання договору;
використовувати заставу майна до його оплати;
зберігати право власності за продавцем до моменту оплати тощо.
* Імена і прізвища дійових осіб змінено