Як повернути гроші за покупку квартири вартістю в «мільйон», якщо угода оскаржена?

1. Схема 1. Секретна угода
2. Схема 2. Паркет вартістю 30 000 - 50000 доларів
3. Схема 3. Еквівалентна житлова площа замість мільйона
4. Схема 4. Штраф продавцеві
5. Схема 5. Продаж? Ні, позику!

Продаж нерухомості за «мільйон» - відомий і популярний спосіб не платити прибуткові податки. Різниця оформляється із застосуванням різних способів. Однак великий ризик недоотримати свої гроші в разі, якщо продавець вирішить розірвати угоду. Як же цього уникнути і повернути кошти в повному розмірі, якщо угода буде визнана судом недійсною?

Чи не є таємницею, що жоден продавець квартири не відчуває сильного бажання сплатити податки і спати спокійно. Тому, вартість квартири, виставленої на продаж і знаходиться у власності менше 3-х років, намагаються прописувати (в договорі) менше мільйона рублів - в цьому випадку нарахування податку не відбудеться. До того ж у ріелторів завжди напоготові кілька відпрацьованих схем, за допомогою яких, власне, і відбувається юридичне оформлення передачі суми, що залишилася, якщо реальна вартість квадратних метрів більше.

Однак, що станеться, якщо угода буде визнана, як недійсна, чи не залишиться у невдачливого покупця лише мільйон на руках? Які схеми з продажу нерухомості за «мільйон» гарантують великі шанси повернути свої «кровні», а які є більш ризикованими з неповернення, роз'яснює наш експерт Олена Ган.

Схема 1. Секретна угода

Такий Ариант передбачає укладання між покупцем і продавцем додаткової угоди про зміну вартості житлового приміщення. На відміну від договору купівлі-продажу його не потрібно пред'являти в Росреестра. Тільки в разі, якщо угоду оскаржують, продавець пред'являє суду додаткову угоду.

Щоб реальна вартість в додатковій угоді була правильно відображена, слід враховувати наступне:

• включити в договір купівлі-продажу пункт про можливу зміну вартості квартири шляхом укладення додаткової угоди;
• додаткова угода повинна бути укладена до дати написання покупцем розписки про отримання грошей і до того, як продавець підпише передавальний акт.
• Якщо продажу житлового приміщення буде оскаржена, покупцеві випаде право повернення вартості, передбаченої додатковою угодою. Однак лише в тому випадку, якщо на руках буде розписка від продавця, що підтверджує факт передачі грошей за угодою.

Зауважу, що сьогодні необхідність державної реєстрації додаткових угод до договорів купівлі-продажу відсутня. Реєструвати необхідно лише право власності покупця - про це на договорі купівлі-продажу роблять відповідну відмітку. Так, додаткова угода може бути оформлено в простому письмовому вигляді і не передаватися в Росреестр.

Схема 2. Паркет вартістю 30 000 - 50000 доларів

Ця схема відходу від податку найбільш поширена. Суть полягає в тому, що продавцем надається розписка в отриманні грошей за «невід'ємні поліпшення», якими можуть бути не тільки паркет або сантехніка, а й вбудовані меблі, і виконаний ремонт. Сума в ній відповідає різниці у вартості.

Розписка пишеться власноручно, нотаріальне посвідчення не вимагається.

Якщо угода купівлі-продажу буде оскаржена, то повернути гроші за покупку квартири не складе труднощів, оскільки всі кошти будуть стягнуті на користь покупця, як безпідставне збагачення.

Схема 3. Еквівалентна житлова площа замість мільйона

У договорі купівлі-продажу квартири , В якому вказана занижена вартість, прописується пункт, де говориться, що в разі відмови від угоди, продавець зобов'язаний буде виплатити покупцеві суму, рівнозначну ринкової вартості еквівалентного житлового приміщення або передати покупцеві у власність аналогічне жиле приміщення.

Однак тут потрібно звернути увагу - в разі визнання угоди недійсною договір втрачає свою силу, в тому числі і всі пункти, які в ньому містяться. Отже, в такий угоду не буде юридичних наслідків щодо зобов'язань продавця перед покупцем щодо придбання для нього аналогічної житлоплощі.

Крім того, з досвіду судової практики простежується, що більшість позовів не підлягає задоволенню. Причина - відсутність розкриття поняття еквівалентності або вказівок на спосіб придбання нерухомості. Обійти в позові ці перепони неможливо, оскільки всі вони є «відносними». Тому - вирішуйте самі, чи втримається вас це чи ні.

Схема 4. Штраф продавцеві

У договорі купівлі-продажу з заниженою вартістю квартири прописується пункт із зобов'язанням продавця в разі, якщо угода не відбудеться, виплатити покупцеві штраф, тобто повернути різницю між «мільйоном» і реальної ринкової вартістю.

Якщо в якості варіанту відходу від податків використовується подібна схема, то необхідно взяти до уваги, що без розписки про передачу грошей, повернення різниці може виявитися малоймовірним. Судова практика показала, що в більшості випадків з продавця стягується лише сума, прописана в договорі купівлі-продажу.

Крім того, важливо враховувати, що, як і в разі використання 3-ої схеми, після визнання договору недійсним всі умови в ньому так само втрачають силу, в тому числі і пункт зі штрафними санкціями.

Схема 5. Продаж? Ні, позику!

Суть схеми в наступному - між продавцем і покупцем укладається договір позики. Згідно з цим документом продавець нібито дає покупцеві позику в розмірі різниці між «мільйоном» і ринковою вартістю житлоплощі. В умовах договору прописується умова, що після відчуження нерухомості на користь покупця договір позики втрачає свою силу. Однак, якщо угода буде визнана судом недійсною, «позика» доведеться повернути.

Така схема не дуже популярна. Однак покупець отримує в такій ситуації впевненість, що його кошти будуть повернуті в повній мірі.

Обираючи цю схему, потрібно особливу увагу приділити оформленню документів. Важливо не допустити ситуацію, що продавець відмовиться від укладання угоди, але гроші, отримані ним за договором позики, вже будуть передані, а між покупцем і продавцем залишаться тільки зобов'язання за даним договором. У такій ситуації невдаха покупець замість того, щоб займатися придбанням житлоплощі, буде змушений займатися поверненням відданих «в борг» грошей.

Яку з схем, наявних в практиці ріелторів, ви будете використовувати, і чи будете використовувати взагалі, вирішувати вам. Будьте обережні і нехай шахраї обходять вас стороною!

Пропонуємо Вам ознайомитися з матеріалами статті «Коли немає виходу: оренда кімнат в квартирі» - можливо вона буде вам корисна.