Студентська нерухомість Великобританії сьогодні вважається одним з найбільш вигідних і перспективних вкладень. Англійські вузи дуже популярні, в тому числі серед іноземних студентів, тому студії і апартаменти, розраховані на студентську аудиторію, користуються стійким попитом, а ціна входу на ринок в порівнянні з іншими типами нерухомості невелика і доступна багатьом інвесторам, та й іпотечні кредити в Англії не дороги.
Про це " Портал про нерухомість MetrInfo.Ru »Розповідав минулого разу в статті« Інвестиції в нерухомість Великобританії. Квартири для студентів: вкладення грошей в вічні європейські цінності. Лондон, Оксфорд, Кембридж, Ліверпуль, Брістоль. Від 25 тисяч євро ». Але щоб оцінити вигідність інвестицій, крім цін і попиту потрібно все-таки проаналізувати прибутковість нерухомості і витрати щодо її змісту та придбання. Чим ми і вирішили зайнятися в цей раз, також давши поради, як вибирати правильний об'єкт.
Додаткові витрати
При покупці будь-якої нерухомості не обійтися без додаткових витрат, і студентська нерухомість Великобританії тут не виняток. По-перше, доведеться витратитися при оформленні угоди. Як повідомляє Поліна Філатова, керуючий директор компанії LondonfoRus, в Великобританії є пільги з податку на придбання нерухомості (гербовий збір): якщо вартість покупки менше 125 тис. Фунтів стерлінгів, то податок платити не потрібно, а так як студентська нерухомість, як правило, дешевше зазначеної суми, податок не сплачується. Однак, якщо купується дороге житло або кілька об'єктів, ставка гербового збору може доходити до 15%.
І в будь-якому випадку оплачуються юридичні витрати по веденню угоди. Іноді вони включені у вартість житла, а іноді немає: «Тоді при інвестуванні в студентські апартаменти витрати на юристів складуть від 500 до 1000 фунтів», - повідомляє Євген Спрінгіс, директор інвестиційного департаменту компанії Dom International Ltd (London). А за даними Поліни Філатової (LondonfoRus), в середньому на юристів витрачається 700-900 фунтів, плюс часто береться додаткова плата за складання документів.
Додаткові витрати є і після того, як нерухомість стає власністю. «У Великобританії немає єдиного податку на нерухомість, але потрібно платити муніципальний податок (council tax), який йде на утримання поліції, держустанов і прибирання вулиць. Його сума залежить від регіону і коливається від 200 до 2 500 фунтів стерлінгів на рік », - розповідає Юлія Кожевникова, провідний експерт інтернет-центру зарубіжної нерухомості Tranio.Ru. «Також дохід від здачі нерухомості в оренду обкладається прибутковим податком (Personal Allowance), але, правда, якщо дохід менше 10 тис. Фунтів, податок не стягується, а ось якщо більше, потрібно платити 20% при доході до 32 010 фунтів на рік, і до 40- 45% при більш солідну суму », - розповідає Поліна Філатова (LondonfoRus). «І до речі сказати, якщо планований прибуток закладається вище, ніж 32 010 фунтів на рік, то краще оформляти нерухомість на юридичну особу, і навіть при доході до 10 000, важливо задекларувати його і зареєструватися в податковій службі як нерезидента, інакше будуть автоматично знімати 20 % », - додає Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)). Але, правда, якщо нерухомість дорога - понад 2 млн фунтів, то від високих податків не врятує і покупка через компанію, «так як доведеться платити щорічний податок (Annual Residential Property Tax, ARPT) в розмірі від 15 до 140 тис. Фунтів і податок на приріст капіталу (Capital Gains Tax, CGT) за ставкою 28% », - попереджає Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru).
Крім того, часто студентська нерухомість купується за системою LeaseHold, тобто в лізинг, тоді доводиться оплачувати оренду землі (ground rent), на якій знаходяться об'єкти, за даними Сергія Чупахіна, керуючого директора компанії Dom International ltd, платежі зазвичай складають 100-300 фунтів в рік, а за відомостями Юлії Кожевнікова (Tranio.Ru) - 150-500 фунтів, а іноді доходять і до 5 тис. фунтів.
А ще є витрати на утримання житла, витрати на ремонт, меблі, техніку, які повинні бути в кімнаті, і страховку: «Так, в центральному Лондоні в будівлях з басейном, тренажерним залом, ліфтом і консьєржем, плата за утримання може досягати 4 5 тис. фунтів стерлінгів на рік, а на комунальні послуги йде в середньому 1,68 тис. фунтів стерлінгів на рік (але їх, якщо житло не пустує, зазвичай оплачують орендарі - за лічильниками. - Від ред.). На невеликий косметичний ремонт може піти близько 700 фунтів стерлінгів на рік, а капітальний ремонт, наприклад, для будинку з трьома спальнями, буде коштувати близько 20 тис. Фунтів. Скажімо, установка опалювальної системи коштує приблизно 6 тис., Штукатурні роботи - 4 тис., Електропроводка - 2 тис. Фунтів стерлінгів. Стандартна ж страховка обходиться в 150 - 600 фунтів стерлінгів на рік », - розповідає Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru), роблячи висновок, що в середньому на утримання житла у Великобританії щорічно йде близько 9 тис. Фунтів стерлінгів.
Але це ще не все. Якщо власник не хоче або не може самостійно піклуватися про нерухомість, він може доручити це спеціалізованої компанії, яка оплачує комунальні послуги і податки, організовує процес оренди, стежить за порядком і збереженням майна, робить косметичний ремонт і т.п. З одного боку, це добре, оскільки позбавляє від турбот, але, з іншого боку, такі послуги коштують грошей. «При здачі житла в оренду керуюча компанія бере 12-15% від річного рентного доходу, а при управлінні без здачі в оренду - 4-7% від передбачуваного доходу», - розповідає Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru). Загалом, витрати досить істотні, але, як зазначає Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)), у Великобританії податки можна оптимізувати.
прибутковість
Але навіть без особливої оптимізації студентська нерухомість Великобританії вважається досить дохідним вкладенням. «Вона приносить на 1-2% більше, ніж житлові і комерційні об'єкти», - стверджує Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru). І за даними Євгена Спрінгіса (Dom International Ltd (London)), поступається лише інвестиціям у кімнати мережевих готелів, багато в чому завдяки тому, що вони дуже затребувані і при правильному виборі об'єкта відрізняються заповнюваністю практично на 100%.
«Основна функція студентської нерухомості - витяг рентного доходу», - стверджує Максим Клягин, аналітик УК "Фінам Менеджмент». І за різними оцінками, дохід від оренди такого житла становить 1-15%, а чиста прибутковість - приблизно 6-9%, але в деяких проектах вона доходить до 10 і навіть 15%. «Наприклад, в Лондоні, за даними сайту accommodationforstudents.com, найдорожчі студентські апартаменти здаються в районі Mayfair по 1200 фунтів в тиждень, а найдешевші в районі Morden за 60 фунтів на тиждень», - повідомляє Сергій Чупахін (Dom International ltd). «А« брутто-дохід »від однієї одиниці житла в цілому по Великобританії складає в середньому близько 8 тис. Фунтів стерлінгів на рік», - говорить Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru).
Крім того, студентська нерухомість, як і будь-яка нерухомість, з часом може дорожчати. «І збільшення вартості такого активу щорічно складає від 3 до 9%», - запевняє Поліна Філатова (LondonfoRus). Вона наводить як приклад прибутковість апартаментів в новому комплексі в Ліверпулі вартістю 54 950 фунтів стерлінгів:
Таким чином, навіть при незначному зростанні цін (консервативний прогноз) через п'ять років прибутковість студентського житла може скласти 12,7% в рік (без урахування витрат).
Інвестиційні поради
Але така прибутковість досягається тільки тоді, коли об'єкт вкладень обраний правильно. Перш за все, нерухомість повинна розташовуватися недалеко від популярного університету. «Якщо вона знаходиться в крокової доступності від університету, то завжди буде приносити стабільний дохід і завжди буде ліквідної», - говорить Сергій Чупахін (Dom International ltd). Хоча тут ще важливо грамотно вибрати місто. Якщо кошти дозволяють, то, звичайно, можна довго не розмірковувати і купувати житло в Лондоні - це практично безпрограшний варіант. Але якщо бюджет не такий великий, варто звертати увагу на інші «студентські» міста - благо в Великобританії їх багато. Якщо дивитися в цілому, то треба вибирати об'єкти в тих містах, які привабливі для студентів. В описі інвестиційних проектів забудовники зазвичай повідомляють кількість студентського населення міста, воно визначає рівень попиту і майбутню прибутковість інвестицій. Чим студентів більше, тим більше може бути дохід, але, правда, тим вище і ціни на нерухомість. І крім того, прибутковість буде менше, якщо в місті вже дуже багато студентських апартаментів або житло надають самі інститути.
«З цієї причини не треба прагнути в Оксфорд чи Кембридж, тому що там все дуже чітко і щороку надходить однакова кількість студентів, які повинні жити в спеціальних коледжах з певним ухилом в залежності від спеціальності, яку вони отримують. Обережно треба бути з Манчестером і Ліверпулем. Це два міста, в яких ринок студентського житла щодо перенасичений і інвестувати тут без ради професіонала ризиковано, тим більше що більшість об'єктів будують на віддалі від інститутів, практично на околицях або ж в несприятливих зонах. А ось в Ньюкаслі і Шеффілді, навпаки, недолік студентського житла. Обидва міста приймають більше 50 тис. Студентів і мають лише близько 10 місць в студентських апартаментах, тому там прибутковість може бути вище. Так само як і в Бірмінгемі, де теж є великий недолік студентського житла, хоча в цьому місті потрібно бути акуратним з вибором розташування, - радить Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)). - Але який би не був місто, найбільш привабливі об'єкти поруч з великими інститутами з початком програм в жовтні і в лютому, це забезпечить додатковий потік студентів, і якщо апартаменти не будуть зайняті в жовтні, термін простою буде мінімізований - з 12 місяців до 5 - 6 (знову ж мова йде від вторинних об'єктах, в яких є ймовірність не 100% -й заповнюваності) ». А також, як зазначає Сергій Чупахін (Dom International ltd), краще орієнтуватися на вузи, де навчаються іноземці: справа в тому, що багато британських студенти намагаються укласти контракт на 42-48 місяців, що виключають періоди канікул, коли вони їдуть додому, а іноземні студенти таких перерв в оренді, як правило, не вимагають.
А в загальному, для студентської нерухомості теж діє правило: «розташування, розташування і ще раз розташування» - саме воно визначає успіх інвестицій.
Але також важливо оцінити характеристики самого житла, воно повинно бути комфортабельним, чи не дуже тісним, з новим ремонтом і меблями. І чим більше в комплексі інфраструктури, тим краще.
Потрібно оцінювати і забудовника: «Більшість англійських забудовників мають хорошу репутацію. Вони намагаються побудувати будинок в термін, так як зазвичай гарантують виплату ренти починаючи з того місяця, який зазначений як місяць закінчення будівництва. Наприклад, якщо будинок повинні здати у вересні 2015 року, а будівництво закінчено в грудні 2015-го, то забудовник сам виплачує покупцеві тут суму, яку він повинен був би отримувати з орендаря (тобто в даному випадку оплату оренди за 3 місяці ). Це девелоперам невигідно, тому більшість об'єктів здається в термін. Проте, підписуючи договір із забудовником, потрібно обов'язково звернути увагу на його портфоліо, історію і репутацію. А також важливий пункт про гарантії виплат по оренді. У деяких випадках забудовники пишуть прогнози доходу, а не гарантований дохід, але покупцеві цікаві гарантії. Тому в договорі має бути прописано «guaranteed income». Хоча привабливим може бути об'єкт і без гарантованого доходу, якщо у нього, наприклад, ідеальне розміщення і / або підписані контракти з надійною компанією, що управляє і агентством, яке буде його здавати », - каже Поліна Філатова (LondonfoRus). «Взагалі, керуюча компанія повинна бути відомою і великої. А агентство краще вибирати з офісом, щоб воно вирішувало питання на місці, а не віддалено і щоб воно надавало не тільки послуги з продажу, а й інші, актуальні після продажу, наприклад, з перепродажу, вирішення повсякденних питань, питань оподаткування та декларування і т .п. », - додає Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)). І до речі сказати, якщо агентство готове до перепродажу нерухомості і тим більше якщо воно гарантує перепродаж, це свідчить про надійність проекту, так само як і готовність забудовника викупити об'єкт за фіксованою ціною через якийсь певний час.
Ну а крім нерухомості, забудовника та агентства, важливо вивчити договір. І якщо якийсь пункт не подобається, його можна і потрібно змінювати: «Не треба боятися переговорів з юристами, складовими договір купівлі-продажу, треба наполягати на прописуванні умов, які для покупця важливі, і виключайте те, що бентежить», - рекомендує Поліна Філатова (LondonfoRus).
А ще перед покупкою треба визначитися, чи брати студентські апартаменти на стадії будівництва або купувати вторинні об'єкти колишніх власників. При першому варіанті доводиться чекати об'єкт, а при другому - немає. Але перший варіант для інвестора може бути вигідніше, так як для споруджуваних об'єктів термін гарантованих виплат щорічної оренди становить зазвичай 5-7 років, а для проектів вторинного ринку гарантія може бути тільки на 3 роки (або, якщо об'єкт старий, гарантії взагалі не буде) .
І не треба уникати іпотеку. Звичайно, зараз через девальвацію рубля, фактичний відсоток по кредиту може вирости, але зате «іпотека - це додатковий гарант, особливо при інвестуванні на стадії будівництва. При іпотеці банк робить додаткову перевірку забудовника і керуючої компанії і аналізує всі ризики за проектом, - пояснює Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)). - І до того ж іпотека дає можливість отримання кредитного плеча, і за рахунок низької процентної ставки дохід на інвестиції збільшується. Наприклад, можна купити один об'єкт за готівку або ж два номери з іпотекою з початковим внеском 50%. У другому випадку загальний прибуток після всіх виплат по кредиту буде більше в порівнянні з прибутком від одного об'єкта, купленого за готівкові ».
«І не треба забувати, що процес покупки нерухомості в Великобританії дуже простий, придбати апартаменти можна навіть віддалено, і насправді багато інвесторів ніколи не бачили свої надбання, що не заважало їм отримувати хороший дохід. А ринок студентської нерухомості зараз перебуває на стадії зростання, попит великий, а це означає, що ще довгий час дані інвестиції будуть вигідними », - стверджує Поліна Філатова (LondonfoRus).
переводимо гроші
Один з найпопулярніших на сьогодні питань від росіян, які планують покупку за кордоном, - чи немає якихось труднощів при перекладі грошей з Росії за кордон. Адже як не крути, а міжнародна обстановка сьогодні залишає бажати кращого. Чи не позначається вона на громадян Росії?
Всі опитані порталом www.metrinfo.ru експерти запевнили нас, що ніяких особливих труднощів покупці з Росії не відчувають. Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (london) так описує процедуру переказу грошей.
У Великобританії продавцеві безпосередньо гроші не переводять, з усіма угодами здійснюються через юристів. Співробітники компанії - агенти - супроводжують угоду, але гроші переводяться на спеціальний клієнтський рахунок у юристів, гроші потрапляють на рахунок юристів з боку продавця тільки при обміні договорів купівлі-продажу. Перед тим як юристи з боку покупця дозволять перевести гроші для покупки нерухомості на їх рахунок, вони повинні перевірити походження коштів. Така перевірка називається АМЛ (Anti money loundering), і тільки коли юристи переконаються в чистоті коштів, вони дозволять перевести їх на рахунок. Переказ коштів при цьому повинен здійснюватися з особистого рахунку покупця. Готівкою розплачуватися не вийде ні за яких обставин.
Як правило, Росіяни могут без проблем підтвердіті походження коштів, хоча и дівуються самого питання. Однако поки що жоден з КЛІЄНТІВ компании НЕ отримувалася відмові. Будь-російський банк переводити кошти, но при цьом ВІН кож запітує документи для проходження валютного контролю. І в Цій процедурі Нічого складного немає, если вона проходити під контролем юристів. Хтось вікорістовує рахунки за кордоном и Робить переклади звідті. Процедура оформлення догоди и проходження Перевірки АМЛ однаково для резидентів и для нерезидентів, и немає різниці, де находится клієнт. Більшість угод купівлі проходять віддалено, і клієнти, включаючи місцевих жителів, не зустрічаються з юристами і пересилають договори поштою.
Тимур Нігматуллін, фінансовий аналітик ЇХ "ФІНАМ", додає, що для росіян складність може полягати в тому, що покупка нерухомості зазвичай не є підставою для отримання посвідки на проживання. Крім того, попереджає експерт, при відкритті рахунку в британському банку вимагають закордонний паспорт і підтвердження адреси проживання. При цьому без рахунку в банку дуже складно отримати це саме підтвердження, тобто виходить замкнуте коло. Але банки все-таки справляються з цим.
Наталія Завалішина, генеральний директор компанії Distant Property, вважає головною складністю зростаючий курс валюти для клієнтів, у яких були накопичення в рублях, а платежів передбачається кілька. В цьому випадку складно передбачити, яка саме сума вийде «на виході», до того ж втрати відбуваються в процесі конвертації.
Ми також попросили припустити наших коментаторів, що станеться, якщо наші «колеги і партнери» все-таки відключать російські банки від системи SWIFT. Однак експерти практично впевнені в тому, що цього не станеться. Але якщо це все-таки трапиться, то SWIFT напевно замінить нова система, - вважає Ігор Індріксонс, керуючий інвестиціями в нерухомість і засновник компанії Indriksons.ru. Але і зараз крім SWIFT-переказів є інші інструменти, за допомогою яких можна оплатити покупку нерухомості, відзначає Оксана Салфалі, керуючий директор, компанії London Relocation Consultancy-нерухомість в Лондоні. Багато клієнтів, які купують дорогу нерухомість у Великобританії мають банківські рахунки в інших країнах. Багато все ще купують нерухомість на ім'я офшорної компанії, що дозволяє зберегти конфіденційність, відповідно кошти переводяться з рахунків зарубіжних компаній без всяких проблем. Юрій Паньків, старший оцінювач швейцарської оціночної компанії Swiss Appraisal в Росії і СНД більш песимістичний, він вважає, що в разі відключення SWIFT Великобританія ризикує втратити великого і щедрого інвестора в особі Росії. Мабуть, припустимо ми, ці прагматичні міркування повинні зупинити Захід в прийнятті рішень, які нікому не принесуть користі.
резюме порталу www.metrinfo.ru
Студентська нерухомість Великобританії відрізняється порівняно низькою ціною, тобто вхід на її ринок можливий для багатьох інвесторів, і при цьому вона користується попитом і відрізняється високою прибутковістю. Дохід від здачі її в оренду в багатьох районах Англії навіть перевищує дохід від здачі житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі і дорожчий. І крім того, ціни на даний вид житла сьогодні показують впевнене зростання, ризики втрат мінімальні, а витрати з її утримання не такі високі. Наприклад, за рахунок невеликої вартості об'єктів є пільги з податку на придбання нерухомості (гербовий збір) і прибуткового податку від здачі нерухомості в оренду. Загалом, якщо правильно вибрати проект і безпосередньо сам об'єкт, кращу сферу для вкладення капіталу знайти на сьогоднішній день складно.