«У населення немає стільки грошей, скільки було в 2014-му»: чекати чи ажіотажу на ринку житла?

14.09.2018

Пейзаж напередодні підйому ставок: «первинка» зросла на чверть, іпотека - на третину, а ціни з початку року зросли на 10-15%

Сьогодні Ельвіра Набіулліна або підніме облікову ставку, або ні. Від цього залежить і доля іпотеки. Москвичі вже зробили свій вибір, вливаючи гроші на ринок нерухомості заради порятунку від девальвації. Татарстан - все ще в очікуванні. Як з'ясував у учасників ринку «БІЗНЕС Online», буму поки немає, але попит на квартири стабільно зростає, пристойне житло знаходить покупця за тиждень, люди б'ються за квартири дешевше 4,5 млн рублів. А обсяги кредитування найбільших банків влітку виросли стрімко.

МОСКОВСЬКІ РАНТЬЄ рвонув на РИНОК НЕРУХОМОСТІ, РЯТУЮЧИ ВАЛЮТНІ Капітали

Сьогодні відбудеться засідання ради директорів ЦБ РФ, на якому буде розглянута облікова ставка. Не виключено, що вона підніметься - у всякому разі, на минулому тижні глава Центробанку Ельвіра Набіулліна натякнула, що регулятор бачить ряд факторів на користь її підвищення. При цьому помічник президента Андрій Бєлоусов зазначив , Що це було б «вкрай небажано», тому що «загальмує інвестиційну активність та економічне зростання, а також призведе до додаткових витрат бюджету». В результаті можуть вирости і ставки за іпотечними та споживчими кредитами. Чи не виключив цього глава Ощадбанку Герман Греф, помітивши, що в зоні ризику - і споживчі, і іпотечні кредити. А напередодні « Известия »З посиланням на представників банків з топ-15 за обсягами видачі житлових кредитів написали, що протягом року середні ставки по іпотеці можуть вирости на 0,5-1 п. П. До 10-10,5%.

Поки підвищення ставок не відбулося, на ринок житла продовжують впливати і інші фактори. Один з них - серйозне ослаблення рубля в серпні-вересні. На тлі девальвації кинулися скуповувати житло москвичі. Про підвищений інтерес в Москві до покупки вторинного житла з метою заощадження коштів повідомлялося днями в дослідженні «Інком-Нерухомість». Аналітики відзначають, що даний факт тим більш примітний, що в попередні три роки активність цієї категорії на ринку купівлі-продажу столичної «вторинки» перебувала в прямому сенсі на нульовому рівні. У період з 2015 по 2017 рік в Москві не зафіксували жодної угоди в інвестиційних та ощадних цілях. Тобто квартири брали тільки за потребою!

Крім курсової паніки, ринок очікує і нових санкцій, які конгрес США може ввести проти Росії. У серпні заявлялося, що санкції, швидше за все, будуть розглянуті в жовтні або в листопаді, після проміжних виборів. І це «Пекельні санкції» .

З початку 2018 року зареєстровано 47 997 договорів купівлі-продажу житлових приміщень; 7 927 - нежитлових приміщень і 26 554 - земельних ділянок
Фото: © Володимир Астапкович, РІА «Новости»

БАЛАНС ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ

Яка ситуація на ринку житлової нерухомості в Татарстані і Казані? Як повідомили в прес-службі Росреестра Татарстану, з початку 2018 року зареєстровано 47 997 договорів купівлі-продажу житлових приміщень; 7 927 - нежитлових приміщень і 26 554 - земельних ділянок. Всього за 8 місяців 2018 року в РТ зареєстровано 87 499 іпотечних угод. Це на 32,8% більше аналогічного періоду минулого року: тоді за цей же період часу було зареєстровано 65 877 іпотек.

Тільки в серпні 2018 року управлінням Росреестра по РТ було зареєстровано 11 403 іпотеки, з них в Казані - 5 857. Також в Татарстані практично на 25% збільшилася кількість зареєстрованих договорів пайової участі - 12 113. Тим часом в 2017 році цей показник становив 9 706 . у серпні зареєстровано тисяча сімсот сімдесят вісім угод, в липні було 1613.

Як повідомили нашій газеті в управлінні, кількість договорів купівлі-продажу житлових приміщень в серпні цього року в Татарстані склало 6770, а в Казані - 2638. Цифри зросли в порівнянні з серпнем минулого року. У цьому серпні договорів зафіксовано на 11,6% більше по республіці і на 12,5% - по Казані.

Також зросла кількість угод з використанням житлових кредитів (іпотеки): в серпні цього року в Татарстані - 7801, в Казані - 3952. Динаміка по республіці склала майже 16%. За Казані зростання - 12%.

Ситуація на ринку житлової нерухомості в Татарстані і Казані (серпень 2018 роки) Август-2018, Татарстан Август-2018, Казань Август-2017, Татарстан Август-2017, Казань Динаміка, Татарстан Динаміка, Казань Кількість договорів купівлі-продажу житлових приміщень 6770 2638 6061 2343 + 11,6% + 12,5% Кількість угод з використанням житлових кредитів (іпотеки) 7801 3952 6731 3530 + 15,8% + 11,9%

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

За словами експерта, великих знижок на квартири зараз немає. Але кому як пощастить - є індивідуальні випадки. Наприклад, згадує він, недавно продалася однокімнатна хрущовка за 2,9 млн рублів - тільки тому, що покупцеві потрібен був цей конкретний район. Хоча таку ж в сусідньому районі можна придбати за 2,2 мільйона. На питання, чи варто зараз купувати житло, Єгоров відповідає позитивно: «Звичайно, якщо брати житло, то зараз». Причини цього - низька іпотечна ставка і незадранная ціна на "первинку", оскільки ось-ось очікується підвищення ціни через збільшення внесків в компенсаційні фонди і зростання ПДВ. Рвонули чи татарстанци на ринок «недвіжкі»? Ні! Але це ... поки. Про це говорять опитані «БІЗНЕС Online» експерти. Так, за словами керівника агентства нерухомості «Авангард-Ріелт» В'ячеслава Єгорова, буму з придбання житла не спостерігається, але пожвавлення на ринку в наявності, і почалося воно приблизно з середини серпня. Ціни при цьому в серпні-вересні трохи підросли. «Попит є на різний житло - і на первинному, і на вторинному ринках. Все залежить від того, кому що потрібно. Купівля житла зараз навряд чи розглядається як інвестиція. А ось якщо хтось щось хотів певне придбати, то зараз і пожвавився. У Москві, можливо, житло і розглядається як інвестиція, але частка ця, ймовірно, дуже мала. Райони в Казані розглядаються всі - в залежності від потреби клієнтів, - розповідає Єгоров. - Динаміка експозиції висока. Деякі квартири, якщо вони стоять, знаходять покупця за тиждень. Але все залежить від стану житла. На продаж виставляється дуже багато квартир, але покупця знаходять тільки ліквідні варіанти - відповідність ціни і якості ».

Директор агентства «Прем'єр», віце-президент гільдії ріелторів Татарстану Руслан Садреев зазначає, що певні хвилювання про перспективи цін на житло серед населення трапляються, коли відбуваються різкі зміни курсу рубля. «Але, як правило, ґрунтуються вони не фінансових показниках, а в першу чергу на емоціях. У людей з'являються думки, що треба терміново щось купити або кудись вкласти свої накопичення. Проте зараз ми не бачимо великого ажіотажу, - говорить він. - З початку 2018 року попит на житло і пропозиція перебувають у певному балансі. Ось і в останній місяць ми не спостерігаємо якихось різких змін цієї ситуації, як це було в 2014 році. Можу припустити, що причина криється в тому, що у населення на руках немає стільки грошей, скільки було, наприклад, в 2014-му. Проте з урахуванням того, що іпотека зараз дуже недорога, купівельна спроможність в останній рік тримається на стабільно високому рівні ».

Садреев також підтверджує, що в останні два місяці спостерігалося зростання цін на всі сегменти порядку 10-15%. Наприклад, однокімнатна «ленінградка» на початку 2018 року коштувала 2,2-2,3 млн рублів, а зараз - вже 2,5-2,8 млн рублів.

«Традиційно користується високим попитом« первинка »: забудовники пропонують вигідні програми з банками зі зниженими процентними ставками на іпотеку. Досить швидко знаходить свого покупця нерухомість не дорожче 4,5 мільйона рублів. Загалом, попит досить стабільний, тому продавці вже не пропонують таких великих дисконтів, як це було рік-два тому при більш пасивному ринку, - розповів експерт. - Я вважаю, що, якщо вирішили купувати житло, треба купувати сьогодні ».

Великих знижок на квартири зараз немає. Але кому як пощастить - є індивідуальні випадки
Фото: «БІЗНЕС Online»

«НЕРУХОМІСТЬ - ОДИН З НАЙБІЛЬШИХ НАДІЙНИХ СПОСОБІВ ЗБЕРЕЖЕННЯ»

У банках, опитаних «БІЗНЕС Online», розповіли, що кількість виданих кредитів на придбання житла в цьому році росло.

Як розповів керівник банку "Дельтакредит" в Казані Андрій Сухов, за перше півріччя 2018 року банк видав 12,7 тис. Кредитів на 32 млрд рублів, що на 49% вище за аналогічний показник за 2017 рік. Станом на 1 липня 2018 року портфель іпотечних кредитів банку склав 168 млрд рублів.

«Популярність іпотеки пов'язана зі зниженням ключової ставки ЦБ, і, як наслідок, зниженням ставки по іпотечних кредитах. З лютого 2018 року ставка в банку "Дельтакредит" починається з 8,25 відсотка. Середня сума по кредиту становить 2,5 мільйона рублів, в порівнянні з минулим роком цифра не змінилася, - каже експерт. - Поки падіння рубля не робить помітного впливу на ринок іпотеки. Воно повинно з'явитися, коли потенційні покупці усвідомлюють зрослі ризики зростання процентних ставок. В цілому нерухомість - один з найнадійніших способів для заощадження коштів, тому будь-які коливання курсів валют призводять до збільшення числа інвестиційних угод ».

На думку Сухова, процентна ставка, найімовірніше, залишиться близько 9,5%, а ставки на вторинному ринку залишаться вище, ніж на первинному. «Зросли ризики підвищення процентних ставок до кінця року, в тому числі з-за вартості залучення фондування. Крім того, існують ризики прискорення інфляції на тлі посилення податкової системи та підвищення споживчих цін. Всі разом ці фактори говорять про те, що деякі гравці іпотечного ринку можуть розглянути питання про підвищення процентних ставок. В першу чергу це стосується комерційних банків, що мали занижений рівень ставок, - повідомив Сухов. - Основне законодавче нововведення - це зміна порядку фінансування нового житла для забудовників (перехід на проектне фінансування з 1 липня 2019 роки), яке може підвищити ціни житла на первинному ринку ».

У прес-службі ПАТ «АК БАРС БАНК» відзначають, що, як показує практика, влітку і на початку осені люди активно купують і продають нерухомість і, як наслідок, зростає і кількість виданих іпотечних кредитів. «Цей рік не став винятком. У період з травня по серпень було видано на 21 відсоток більше іпотечних кредитів, ніж у період з січня по квітень. За нашими прогнозами, вересень покаже зростання показників на 25 відсотків у порівнянні з початком року, - кажуть в банку. - Аналогічний період 2017 року запам'ятався високою кредитною активністю завдяки зниженню ставок за іпотечними кредитами і вигідних пропозицій банків. На сьогоднішній день ставки по іпотеці зберігаються на досить низькому рівні, тому в цьому році зниження кредитної активності не очікується. Плюс до всього зараз банки роблять упор не тільки на видачу іпотечних кредитів на придбання нерухомості, але і на рефінансування раніше отриманих кредитів ».

В Ак Барс Банку нагадують, що ще однією причиною підвищення попиту на іпотеку стало внесення змін до №214-ФЗ: «Покупці поспішають придбати квартири на етапі будівництва, поки ціни нижчі, і на підставі договору пайової участі, який в недалекому майбутньому зазнає значних змін , що, можливо, позначиться на вартості об'єктів ». Справді - забудовники отримали масу дозволів на початку липня, а тепер - тиша: будувати можна років п'ять , Не звертаючись до чиновників.

19% Сильних змін не буде

27% Будуть падати - у людей грошей немає, а ще й ставку іпотеки піднімуть ...

52% Будуть рости слідом за зростанням витрат забудовників

1% Свій варіант (в коментарях)