- «Ми виступаємо як реаніматори бізнесу»
- «Випадкових орендарів тут немає»
- «Наше завдання - зібрати тут флагмани»
- «Ми будували не об'єкт, ми створювали бізнес»
Джерело матеріалу: Tut.by
«Ми будували не об'єкт, ми створювали бізнес», - говорить новий власник торгового центру Green City, завдяки якому комплекс в Кам'яній Гірці повністю запрацює вже в березні. Ми подивилися на об'єкт за 100 мільйонів доларів і дізналися, які магазини там відкриються. Навіщо співвласник Технобанк викупив Green City, що він тут змінив і за скільки планує окупити комплекс - в матеріалі TUT.BY.
Торговий центр Green City на виході з метро «Кам'яна Гірка» почали будувати ще в 2012 році. Тоді це був спільний проект росіянина Миколи Іванівського та Президентського спортивного клубу. У 2015 році в експлуатацію ввели офісна будівля і готель, а от відкриття торгового центру постійно відкладалося. У підсумку, через фінансові проблеми у Іванівського будівництво встала. Проглядалася перспектива банкрутства забудовника і чергового великого довгобуду в столиці. Питання треба було якось вирішувати.
«Колишній інвестор звернувся до нас з пропозицією про придбання своєї частки і познайомив з представниками з Президентського спортивного клубу», - каже співзасновник «Технобанк» Ігор Курач, який в кінці 2016 року Мінську відійшов банкам "> став новим основним (75%) власником компанії забудовника« ЕвроСтепГруп »і торгового центру Green City. Основні рішення він приймає спільно зі своїм братом Олександром.
За цей час тут гіпермаркет Green, торгова алея, ресторани і прикасова торгова зона. Щодня ТЦ генерує по 20 тисяч чоловік, а наповнюваність готелю при стандартній вартості в 47 доларів за двомісний номер - близько 78%.
«Ми виступаємо як реаніматори бізнесу»
Бізнесмен каже, що погодився викупити об'єкт тому, що такі ситуації - профіль «Технобанк».
- Ми виступаємо як реаніматори бізнесу. Витягуємо глибоко збиткові проекти, за які ніхто не береться. Ми працюємо як підприємці, які вникають в суть бізнесу.
До того ж, цей об'єкт, каже банкір, цікавий і сам по собі.
- Цей проект має великий потенціал, перш за все обумовлений попитом. Привернула висока щільність населення в цьому районі і вдале розташування торгового центру.
Насамперед нові господарі вивчили всі помилки попередників, на виправлення яких буде витрачено приблизно 12 мільйонів доларів. По-перше, замість спочатку планувався двоповерхового паркінгу зі збірного залізобетону на 400 машиномісць вони почали будувати монолітний п'ятиповерховий на тисячу машиномісць. Таким чином, разом з площинною стоянкою тепер біля Green City буде дві тисячі місць для авто.
- Найбільша помилка в білоруських торгових центрах - недолік паркувальних місць. Також важливо розуміти, що парковка - це не бізнес. Так, ти рубль заробиш за годину платної стоянки, але скільки втратиш через те, що потік покупців з-за цього стане менше.
Друга помилка колишніх господарів Green City - відсутність кінотеатру. Її Курач планує виправити через рік, добудувавши до торгового центру нову будівлю.
- Це буде семизальний кіноцентр нового покоління, яких немає в країні. Вирішуємо, буде там кінозал IMAX чи ні.
Кіноцентр побудують в межах між паркінгом, торговим центром і дорогий. На фото - в правому нижньому кутку. 
Так об'єкт буде виглядати зі зворотного боку.
Залучати стороннього оператора для управління кінотеатром Курач не планує. Завдяки такому рішенню вони зможуть встановити ціну на квитки нижче ринкової, щоб за рахунок цього генерувати потік в весь торговий центр.
- Таким чином, від кінотеатру ми зможемо мати більший непрямий дохід, ніж прямий.
Третя помилка, яку довелося виправляти, - відсутність фудкорту в колишньому проекті Green City. Тепер він тут буде. Операторами виступлять всі представлені в Білорусі великі мережі фастфуду, включаючи «МакДональдс».
- Адже в будь-якому сучасному торговому центрі крім «фешн» повинен бути гіпермаркет, кінотеатр, парковка, зона фудкорту, дитячий і фітнес центри. І якщо якогось компонента бракує, то об'єкт свідомо програшний.
«Випадкових орендарів тут немає»
Крім того, в будь-якому великому ТЦ повинен бути атріум для проведення заходів, додає Курач. Для створення такого простору їм теж довелося міняти проект і демонтувати мости над ось цим простором.
Помічаємо, що в зоні атріуму знаходяться майбутні магазини групи компаній Inditex. Тут розташується Zara, Bershka, Pull & Bear і Stradivarius. Green City стане ще одним місцем в Білорусі, де можна купити цей одяг. 
Зате Green City буде єдиним в країні комплексом, де поряд з Inditex відкриються і бренди групи копаній LPP: Reserved, Cropp, House. Будуть тут і інші великі фешн-оператори, представлені в Мінську.
А ось єдиний двоповерховий магазин в торговому центрі, схоже, залишають спеціально для H & M. «Підписаних договорів немає, але в пріоритеті у них [в тому числі] Green City», - розповів один з учасників ринку комерційної нерухомості.
- Випадкових орендарів тут немає. Ми дивимося за їх роботою в інших торгових центрах і самі виходимо на них. Наразі підписано 72% договорів по площі. За взуття ми вже змушені відмовляти - ставити в лист очікування.
Курач розповідає, що в Green City він хоче об'єднати інтереси орендодавця і орендаря. Тому для останніх встановлюється мінімальна фіксована ставка оренди (вимога банків-кредиторів), а решта - це відсоток від виручки.
- Завдяки відсотку від виручки і я зацікавлений, щоб у орендаря було більше покупців. Я повинен сформувати йому потік, адже все що вигідно їм - вигідно нам.
При цьому відсоток від виручки не у всіх однаковий. По-перше, це залежить від виду діяльності в залежності від маржинальність бізнесу. Адже у аптеки вона одна, а у салону з продажу мобільників - значно нижче.
- Ну і звичайно, є світові бренди групи А, які ваблять сюди відвідувачів (Наприклад Inditex, МакДональдс. - Прим. TUT.BY). Вони будуть платити менший відсоток від виручки.
«Наше завдання - зібрати тут флагмани»
За словами бізнесмена, найбільші орендарі закінчать ремонти в березні і тоді торговий центр з паркінгом відкриється. Пізніше запрацює фудкорт, дитячий і фітнес центри, а також великий центр спортивних магазинів. Його прибудують до основної будівлі комплексу з боку паркінгу.
- Наше завдання - робити тут флагмани світового рітейлу. Ми йдемо на дуже серйозні дисконти, але за умови, що магазин повинен бути як в Мілані.
Ще один крок щодо усунення помилок попередників на найближче майбутнє - заміна всіх обертових дверей на входах на розсувні.
- дурне рішення робити обертові двері, коли люди виходять на вулицю з візками з гіпермаркету і два візки в ці двері просто не поміщаються. Це красиво виглядає, але по функціоналу є проблеми.
Сама ж прикасова зона гіпермаркету Green - широка. Новий власник навмисно не здавав простір на ній для торгових острівців.
- У багатьох власників торгових центрів є менталітет з кожного метра урвати, але відсутність острівців фінансово вигідно. Тому що через них вітрини основних магазинів менш помітні і вони втрачають до 30% виручки.
«Ми будували не об'єкт, ми створювали бізнес»
Наступне нововведення, яке хочуть впровадити в торговому центрі, - це гардероб, а також паркувальні місця для вагітних і людей з дітьми. Для Білорусі це новинка, але в інших країнах таке існує давно. Курач каже, що, взявшись за об'єкт, вони об'їхали багато торгових центрів на різних континентах, а також тісно спілкувалися з місцевими орендарями і спостерігали за роботою мінських ТЦ. Ніяких консультантів вони не залучали, а пробували вчитися на помилках інших.
- Ми будували не об'єкт, ми створювали бізнес. Побудувати об'єкт будь-хто може при великих грошах. А от створити бізнес, який зможе окупити вкладені кредитні кошти, - це більш масштабне завдання.
А обійдеться весь комплекс в чималу суму. Бізнесмен оцінює його в 100-115 мільйонів доларів, які окупляться мінімум за 15 років. Але шукати співінвестора, щоб полегшити кредитне навантаження, банкір не планує.
- Ну, на один рік термін окупності зменшиться, але кардинально це проблему не вирішить. І які б партнери не були, прийняття рішення колегіально дається дуже важко. Ми вдвох з братом, але у нас щотижня виникають суперечки.
Більш того, недавно Курач ще і 25% частку Президентського спортивного клубу в Green City. Невже наявність такої структури в складі засновників не допомагало вирішувати питання?
- У всіх стереотип: якщо у нас в засновниках є Президентський спортивний клуб, то у нас всюди зелене світло. Але все з точністю до навпаки. Розбіжностей з проектом і нормами у нас - нуль. Пільг і преференцій - теж ніяких.
За словами бізнесмена, ніякої участі спортклубу не було і в тому, щоб державний Беларусбанк видав межбаноквскій кредит Технобанк, який пішов на придбання Green City.
- Кредит був отриманий на абсолютно звичайних умовах. Технобанк заклав усе своє майно і я заклав усе своє майно: будинок, квартира, машини.
Викуп ж площ гіпермаркету профінансував Білінвестбанк. Курач зазначає чіткий і професійний підхід до угоди з боку цієї установи.
- І ми без прострочень платимо основний борг і відсотки, як годинник.
Теги: Мінськ
Щоб розмістити новина на сайті або в блозі скопіюйте код:
На вашому ресурсі це буде виглядати так
Дізналися, навіщо співвласник Технобанк викупив Green City, що він тут змінив і за скільки планує окупити комплекс.
Невже наявність такої структури в складі засновників не допомагало вирішувати питання?