Правові питання володіння нерухомості за кордоном :: Нерухомість за кордоном :: РБК Нерухомість

Всім покупцям закордонної нерухомості, незалежно від їх цілей, необхідно знати особливості оформлення об'єкта у власність, принципи оподаткування і ставки податків при купівлі або продажу, щорічного податку на майно ...

Фото: Depositphotos / IuriiSokolov

З кожним роком значно збільшується кількість росіян, що набирають в пошукових системах запит "купити квартиру в Празі" (Берліні, Іспанії або ще де-небудь подалі від Батьківщини). Де саме наші співвітчизники купують нерухомість, см. " Дача за кордоном: в яких країнах росіяни вважали за краще купувати нерухомість в 2012 році ". Можна пояснити цей процес очікуванням чергового витка світової фінансової кризи, так само як і втратою довіри до дій російської влади щодо захисту інвестицій та власності всередині країни. Насправді мотиви покупців нерухомості за кордоном можуть сильно відрізнятися. Для одних це інвестиційний проект, в якому важлива лише сума вкладень і термін окупності. для інших - дача, місце відпочинку. Треті сподіваються використовувати факт володіння нерухомістю для отримання посвідки на проживання (як правило, мова йде про Європу). Нарешті, едвіжімость набувають емігранти: вона їм потрібна для постійного проживання.

"РБК-Нерухомість" починає цикл публікацій, присвячених провавим питань придбання нерухомості за кордоном. Постійним автором колонки виступає Михайло Хаймович, адвокат, бізнес - консультант, автор понад 15 друкованих праць з проблем податкового та підприємницького права монографії "Бізнес в РФ. Правові і податкові проблеми", 2012р. і підручника "Основи правових знань", 2013р.

"Резидент" - не обов'язково розвідник

Слово резидент походить від лат. residens - сидить, залишається на місці. Фізичні та юридичні особи можуть бути резидентами і нерезидентами країни.

Резиденти країни:
• фізичні особи, які є громадянами країни;
• фізичні особи, які постійно проживають на території країни на підставі постійного виду на проживання;
• юридичні особи, створені відповідно до законодавства країни.

Переважна більшість росіян - покупців закордонної нерухомості не є резидентами тих країн, де ця нерухомість знаходиться. Виняток становлять громадяни Російської Федерації, які мають друге громадянство або постійний вид на проживання в іншій країні.

Статус покупця - нерезидента країни, в якій купується нерухомість, накладає деякі обмеження на можливість покупки. Наприклад, в деяких країнах Євросоюзу нерезидентам заборонена купівля земельних ділянок, а значить, і знаходяться на них будівель. Квартира в багатоквартирному будинку, апартаменти в житловому комплексі, готелі, можуть бути продані фізичній особі - нерезиденту країни.

Обмеження на покупку будинку зазвичай долається шляхом організації юридичної особи - резидента країни, де купується нерухомість. Учасником, власником цієї юридичної особи (фірми) стає росіянин, покупець нерухомості. Фірма набуває будинок, ділянка землі, але оскільки сама фірма належить російському громадянинові, то опосередковано він володіє і купленим майном.

Купівля за такою схемою призводить до очевидних фінансових втрат. Потрібно зареєструвати юридичну особу, здавати звіти в податкову службу. З недавніх пір країни Євросоюзу вимагають, щоб фірма платила заробітну плату як мінімум трьом громадянам країни, вела господарську діяльність, платила податок на додану вартість, на прибуток. Тому фінансові втрати і різні турботи чекають покупців не тільки на момент придбання будинку, але і в процесі його змісту. Таку покупку навряд чи можна розглядати як вдалу інвестицію, тому що додаткові витрати можуть поглинути дохід, отриманий від використання. Будинок за такою схемою має сенс купувати для постійного проживання і ведення бізнесу.

У деяких країнах, наприклад в Ізраїлі або Сербії, для покупки земельної ділянки та будинки не обов'язково бути резидентом країни, і росіяни можуть купувати вілли і котеджі в горах або на березі моря, що не засновуючи юридичної особи.

Поняття "податковий резидент" не збігається з поняттям "резидент"

Поняття "податковий резидент" не збігається з поняттям "резидент". Як згадувалося вище, резидент - це або громадянин країни (або людина, що проживає в ній постійно на основі відповідного дозволу), або юридична особа, засноване на території країни відповідно до його законами.

Податковий резидент - особа (юридична або фізична), що складається на обліку в податковому органі країни, яка зобов'язана платити податки та подавати податкову декларацію. Статус податкового резидента фізична особа набуває завдяки перебуванню в країні незалежно від громадянства. Людина може бути громадянином РФ (отже, резидентом РФ), але податковим резидентом США, і навпаки, іноземець, який перебуває на території Росії, за певних обставин може бути податковим резидентом РФ.

Для юридичної особи статус резидента і податкового резидента збігається.

У кожній країні є свій, встановлений законом порядок визначення податкового резидентства. У Росії податковим резидентом визнається особа, що перебуває на території країни не менше 183 календарних днів протягом 12 наступних поспіль місяців (ст. 207 Податкового кодексу). Період перебування фізичної особи в РФ не переривається на періоди його виїзду за межі країни для короткострокового (менше шести місяців) лікування або навчання.

У США для вирішення питання про статус податкового резидента фізичної особи враховується загальний термін його перебування на території США протягом трьох календарних років поспіль. Людина буде визнаний податковим резидентом США, якщо цей термін в сумі складе 183 дня і більше. Крім того, фізична особа може стати податковим резидентом США в результаті свого волевиявлення.

Для юридичної особи статус резидента і податкового резидента збігається.

Статус податкового резидента впливає на оподаткування людини. Наприклад, в Росії для податкових нерезидентів передбачена ставка податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) 30%, в той час як для резидентів вона становить 13%. Ця інформація може становити інтерес для громадян РФ, які придбали нерухомість за кордоном і проживають поза Росією більше півроку. Вони перестають бути податковими резидентами РФ, і їх доходи повинні обкладатися за підвищеною ставкою 30%.

Але для заспокоєння співгромадян зробимо важливе практичне зауваження: за законом громадяни РФ не зобов'язані щорічно підтверджувати свій статус податкового резидента. Оскільки більшість росіян дитинство і юність провели на Батьківщині і цей статус вже мають, позбутися його можна тільки шляхом подачі спеціальної заяви у Федеральну податкову службу (ФПС). Самостійно податкова служба не відстежує перебування росіян на території країни, хоча така інформація і є у прикордонної служби ФСБ. Змінити статус податкового резидента РФ на статус податкового резидента іншої країни можна, якщо росіянин проживає за кордоном більше півроку і у нього є для цього економічне обгрунтування.

На відміну від Росії в більшості іноземних держав податок на доходи фізичної особи не залежить від його податкового резидентства. Незалежно від того, в якій країні людина має статус податкового резидента, якщо він купив нерухомість, він повинен платити податки.

Система оподаткування нерухомого майна в різних країнах різниться. Податок може стягуватися одноразово в момент покупки, а може сплачуватися щорічно. У будь-якому випадку податок на нерухомість стягується за місцем його знаходження і за законами країни, де вона куплена.

Змінити статус податкового резидента РФ на статус податкового резидента іншої країни можна, якщо росіянин проживає за кордоном більше півроку

Окремої уваги потребує питання подвійного оподаткування, оскільки податковий резидент РФ зобов'язаний платити податки з доходів, отриманих як на території РФ, так і за її межами. Щоб уникнути виникнення подвійного оподаткування доходу Росія уклала з 80 країнами світу міжурядові угоди про уникнення подвійного оподаткування. У цих угодах більш детально прописаний спосіб визначення податкового резидентства у випадках, якщо за внутрішнім законодавством кожної Договірної держави особа визнається резидентом. Ризик виникнення подвійного резидентства зустрічається досить часто в зв'язку з розбіжністю визначення податкового резидентства внутрішніми законами окремих держав. Людина може жити протягом року в двох державах і в обох визнаватися податковим резидентом.

Можлива й інша ситуація: людина може подорожувати по світу, ніде не затримуючись довше терміну, починаючи з якого він буде вважатися податковим резидентом країни.

Саме для виключення таких ситуацій в угодах докладно перераховані ознаки резидентства. Враховуються такі чинники, як громадянство, місце знаходження основного житла, місце знаходження «центру життєвих інтересів». Якщо ж по всім цим факторам все ж не вдається встановити місце податкового резидентства, то податкові органи Договірних Держав вирішують це питання за взаємною згодою.

Підводячи підсумок, зауважимо, що росіянам, які купують нерухомість за кордоном, немає необхідності міняти свій статус податкового резидента РФ, навіть якщо вони значну частину року проживають поза Росією. Податок на нерухомість і податок на дохід від неї можна і потрібно сплачувати в країні перебування нерухомості, а з урахуванням того, що Угоди про уникнення подвійного оподаткування підписані РФ практично з усіма країнами, в яких покупка нерухомості має сенс, у російських податкових органів не може виникнути претензій.

Михайло Хаймович