Нерухомість за кордоном: як отримувати дохід

1. Де оптимально придбати нерухомість, щоб здати в оренду?
2. Чи варто зв'язуватися з компанією, що управляє, здаючи нерухомість?
3. Які податки платити при здачі в оренду закордонної нерухомості?
4. Чи потрібно платити податки в Росії за володіння житлом за кордоном?
5. Як російська податкова дізнається про мою власності в іншій країні?
6. Як уникнути подвійного оподаткування?
7. Що буде, якщо не повідомляти податковій про свої доходи за кордоном?
8. Порушую я російський закон, якщо отримую за здачу квартири в оренду готівку?

Купівля нерухомості в Європі відкриває чудові можливості: разом з нерухомістю можна отримати навіть посвідку на проживання і громадянство . Правда, в цьому випадку вартість нерухомості буде вищою за середню.

Але і поки ви на батьківщині, зарубіжна нерухомість може приносити вам дохід.

Здайте її в оренду!

Де оптимально придбати нерухомість, щоб здати в оренду?

Зараз в Європі чимало відповідних об'єктів для інвестицій . Для покупки потрібен тільки рахунок в європейському банку і відповідна сума на ньому.

Найбільший дохід дасть нерухомість в курортній зоні. В Європі це в першу чергу країни Середземномор'я: Греція, Кіпр, Мальта, Іспанія, Португалія.

Ринки нерухомості цих країн дуже відрізняються. На Кіпрі, наприклад, ажіотаж попиту: за рік зростання продажу іноземцям злетіли на 348%. У той же час в Португалії завжди можна знайти варіант і в історичній забудові, і в нових будинках.

Правда, експерти застерігають від купівлі нерухомості в провінції. Ліквідність такої нерухомості низька, продати її буде складно.

Прибуток від оренди нерухомості за кордоном може становити від декількох тисяч до декількох десятків тисяч євро. Все залежить від типу житла, його площі і стану, розташування, а також терміну оренди: чим він більший, тим нижче щомісячна плата.

Чи варто зв'язуватися з компанією, що управляє, здаючи нерухомість?

Якщо ви поки не плануєте жити в країні, де здаєте нерухомість, то навряд чи знайдете час займатися організацією оренди. Це можна доручити керуючої компанії.

Що для вас зробить керуюча компанія:

• знайде орендаря;
• укладе з ним договір;
• буде вести облік платежів та документальний супровід всієї оренди;
• збере орендну плату і переведе вам;
• обслуговуватиме будинок і територію (прибирання, стрижка газонів, чистка басейнів та інше);
• може займатися ремонтом будівлі;
• вживе заходів в разі несплати;
• проконсультує, якщо будуть питання.

Важливо розуміти, що витрати на КК в середньому складуть від 7 до 15% від розміру орендної плати, а на високоліквідних об'єктах можуть доходити до 30%.

Існує два варіанти визначення суми доходу, яку вам буде виплачувати керуюча компанія. У договорі прописується або:

• фіксований дохід: наприклад, 5% або 7% від вартості нерухомості щорічно;
• частка прибутку від здачі нерухомості в оренду.

У договорі можна вказати і період, в який ви не будете здавати нерухомість, оскільки плануєте самі в ній жити. Таке додаткове умова збільшить відсоток керуючої компанії.

Керуючу компанію можна підібрати через ріелторські або навіть туристичне агентство. Туроператори самі хочуть співпрацювати з власниками вілл і будинків.

Які податки платити при здачі в оренду закордонної нерухомості?

Податкова ставка для іноземців в будь-якій країні вище, ніж ставка для резидентів. В середньому вона становитиме від 10% до 20% доходу. Можливо, однак, застосовувати різні схеми.

Наприклад, можна оформити нерухомість на фізичну або юридичну особу: величина податку в кожному випадку буде різною .

Якщо нерухомість оформлена на компанію, в ряді країн відсутній податок на спадок, більше можливостей знизити базу оподаткування.

Однак при володінні дохідної нерухомістю через компанію існує податок на прибуток (корпоративний податок). Є також податок на дивіденди, який відсутній, якщо власник реінвестує дохід, отриманий від продажу, в нерухомість в тій же країні.

Чи потрібно платити податки в Росії за володіння житлом за кордоном?

Закон зобов'язує громадян Росії платити податок в розмірі 13% від своїх доходів. При цьому неважливо, де доходи отримані: «у нас» або за кордоном.

Однак в статті 311 Податкового кодексу РФ ( «Усунення подвійного оподаткування») прописано, що російські громадяни мають право на залік податків, сплачених в іншій державі.

Якщо, наприклад, російський резидент отримує дохід від нерухомості в Португалії, сума податку, сплаченого у Португалії, буде вирахувана із суми податку, що підлягає сплаті в Росії.

Подаючи російську податкову декларацію, необхідно вказати, які податки були заплачені в іншій країні. До декларації потрібно додати документи, що підтверджують сплату.

Всі документи потрібно перевести на російську мову і нотаріально завірити.

Як російська податкова дізнається про мою власності в іншій країні?

Від вас. Якщо ви отримуєте дохід від оренди, ви повинні декларувати його в Росії.

Для цього в податковий орган за місцем проживання подається декларація за формою 3-ПДФО (лист «Б», або доходи від джерел за межами Російської Федерації).

Відповідно до закону №140-ФЗ, декларуванню підлягають:

• об'єкт нерухомості;
• рахунки або вклади в іноземних банках;
• транспорті засоби;
• цінні папери;
• частки участі та паї в статутних капіталах російських і іноземних організацій;
• контрольовані іноземні компанії.

Російські громадяни часто не декларують рахунки в іноземних банках. Але купити нерухомість без банківського рахунку неможливо. Декларувати необхідно і грошові кошти на рахунку, і об'єкт придбаної нерухомості.

Як уникнути подвійного оподаткування?

Слід купувати нерухомість в країнах, з якими у Росії укладено угоду про уникнення подвійного оподаткування. Таких країн у світі 82.

Серед них Австрія, Болгарія, Угорщина, Іспанія, Кіпр, Мальта, Польща, Португалія, Швейцарія.

Вони найбільш популярні у наших співгромадян, які купують житло за кордоном.

Згідно статті 232 НК РФ, для звільнення від сплати податків в Російській Федерації платник податків зобов'язаний надати до податкових органів документи, які підтверджують, що він є резидентом держави, з яким у РФ укладено договір про уникнення подвійного оподаткування.

Що буде, якщо не повідомляти податковій про свої доходи за кордоном?

Якщо ви не повідомили про рахунок в іноземному банку, про який дізналася ФНС, доведеться заплатити штраф від 4 тис. До 5 тис. Руб.

Якщо не надали документи про рух коштів по рахунку протягом 10 днів або менше - штраф від 300 до 500 руб. Якщо затягнули більше, ніж на місяць, - штраф від 2,5 до 3 тис. Руб. Повторне порушення буде коштувати 20 тис. Руб. (Ст. 15.25 КоАП РФ).

Порушення податкового законодавства коштує дорожче. Якщо ви взагалі не повідомляли в податкову службу про свій рахунок за кордоном і при цьому отримували на нього дохід протягом багатьох років, це вже ухилення від сплати податків. В цьому випадку ФНС може зажадати доплатити податки і виписати штраф: від 100 тис. До 300 тис. Руб.

Порушую я російський закон, якщо отримую за здачу квартири в оренду готівку?

Ні. Російське законодавство не містить прямих заборон на цей рахунок.

Інше питання - чи вказувати в російській податковій декларації ці кошти? Ми рекомендуємо робити це.

Якщо декларувати дохід тільки за кордоном, з'являється ризик, що ФНС дізнається про це доході в рамках Конвенції про взаємну адміністративну допомогу в податкових справах.