Коротко про головне
Лейпциг - «маленький Париж Німеччини», або «новий Берлін», як називають його самі німці, це місто з чудовою архітектурою, величезними доглянутими парками, складовими третина його площі, чарівними вулицями із затишними кафе і художніми майстернями. Кришталево чисті озера в безпосередній близькості від центру, тихі канали з каное і 457 мостів, 39 музеїв і 90 церков ... Історія тут мирно спочиває в дбайливих обіймах сучасного.
Велику привабливість для інвесторів представляють помірні ціни на нерухомість Лейпцига , Які стабільно ростуть, забезпечуючи високу рентабельність об'єктів. Експерти згадують, що всього кілька років тому тут можна було купити у держави цілі будинки і навіть будівлі колишніх фабрик всього за € 1. Місто, яке пережило відтік населення в 90-х через безробіття, перетворився було в сюрреалістичний метрополис з розсипаються архітектурними шедеврами, «прикрашеними» графіті. Однак ситуація змінилася, коли в Лейпцигу влаштувалися Porsche і BMW, а також логістичні гіганти DHL і Amazon, залучені доступною нерухомістю і робочою силою. Звичайно, найбільш далекоглядні з інвесторів стали скуповувати тут будинки, а то й цілі квартали - і зберігаючи автентичну архітектуру, поступово повернули їх до життя.
Лейпциг - це справжній рай для студентів, художників і музикантів, які можуть знайти тут недороге і навіть безкоштовне житло в обмін на невеликий ремонт або підтримання квартири в доглянутому стані. В кінці 90-х міська влада, в спробі зупинити розвал порожніх будівель, створили програму, за якою власник житлового об'єкта, будучи не в змозі його реставрувати, може здати його в оренду безоплатно, а мешканці, зазвичай художники або студенти, можуть жити безкоштовно за малий ремонт. Так, c початку двохтисячних населення міста виросло на 100 000 чоловік - і вчера становить 580 000 жителів.
Все це сприятливо позначилося на розвитку ринку нерухомості, зростання вартості житла і орендних ставок, зниження відсотка порожнього житла, що привертає в місто нових інвесторів.
Цікаві факти
- Університет Лейпцига - один з найстаріших в Німеччині, а Університет-Клінікум при ньому вважається одними з найкращих медичних закладів в Європі. Високою репутацією користується його Кардіологічекій центр. Саме в Лейпцигу працює офіційно кращий ортопед Німеччини - доктор Роза.
- В оперному театрі в листопаді щорічно проходить бал «Московські вечора», що збирає ділову, дипломатичну та й творчу еліту Німеччини і Росії. Квитки продаються майже за рік вперед.
- Другий у світі за величиною критий «тропічний ліс» Гондваналенд знаходиться на території Лейпцігського зоопарку і запропонує вам прокотитися на човні в футболці і шортах, коли на вулиці -5 ° C морозу.
- У Лейпцигу можна буквально самостійно створити свій Porsche - або насолодитися тест-драйвом на його зеленому треку. Також можна зарезервувати тур по заводу, завершивши його обідом в елегантному ресторані Porsche.
- У Лейпцигу діє Консульство РФ. За даними агентства з працевлаштування, в місті зареєстровано близько 15 000 жителів з країн СНД, а неофіційно - більше 25 000.
Чому Лейпциг?
Лейпциг абсолютно недарма приваблює інвесторів cо всього світу. Згідно з даними Британської газети The Financial Times, місто вже два роки поспіль є найбільш швидкозростаючим містом Німеччини. Це обумовлено приростом населення з Німеччини та інших країн світу, залучених новими робочими місцями, низькими процентними ставками німецьких банків і все ще доступними цінами на оренду і купівлю нерухомості. Орендні Cтавки і cтоимость нерухомості тут постійно зростають, але в порівнянні з цінами в інших регіонах Німеччини залишаються на доступному рівні.
Одним з важливих чинників є і те, що в ключових мегаполісах Німеччини, Берліні та Мюнхені і т.д., ціни досягли піку і поступово стають менш привабливими для інвесторів. В тренді так звані міста «категорії B», що пропонують більш високий приріст капіталу, рентабельність і прибуток від оренди.
Так, за ідентичну однокімнатну квартиру в Берліні покупець заплатить близько € 100 000, в Мюнхені - близько € 200 000, а в Лейпцигу близько € 50 000. Чистий прибутковість нерухомості в Лейпцигу трохи знизилася за останні роки за рахунок зростання цін, але все одно знаходиться на більш високому рівні (близько 4-5% річних), ніж в Берліні (близько 3-4%) або Мюнхені (близько 2-3%). «Вищий поріг» рентабельності в Лейпцигу становить 7-9% річних.
При цьому Лейпциг цікавий не тільки для інвестицій, але і для власного проживання. Місто має розвинену інфраструктуру, широкий вибір культурних заходів, старовинну архітектуру, а також приємну атмосферу великого мегаполісу, але без хаосу і з чистою екологією. Тут є власний аеропорт, добре розвинене транспортне сполучення з іншими великими містами Німеччини, зокрема, швидкісний поїзд Берлін-Мюнхен ходить через Лейпциг щогодини.
Поточна ситуація на ринку нерухомості
Попит на нерухомість, насамперед в престижних районах Лейпцига, залишається стабільно високим. У порівнянні з іншими німецькими містами верхній кордон орендних плат і цін ще не досягнуто. Причиною тому служить все ще великий обсяг пропозиції на ринку житлової нерухомості. Експерти відзначають, що зростання попиту і обсягів продажів в Лейпцигу побічно викликаний сильним подорожчанням цін і зниженням пропозиції, а також прибутковості нерухомості в Берліні. Багато інвесторів переключилися з Берліна на Лейпциг і Дрезден.
Лейпциг, як і Німеччина в цілому - це ринок продавця. Якщо розглядати динаміку цін за останні п'ять років, то ціни на нерухомість Лейпцига з 2012 по 2017 рік зросли більш ніж в два рази з € 1000 за кв. м до € 2150 за кв. м (приблизна середня вартість одно-, двокімнатних квартир площею 30-60 кв. м).
Середні показники цін на нерухомість в Лейпцигу складають від € 1000 до € 2500 за квадратний метр, залежно від району і стану квартири, а в самому центрі міста - в середньому € 2500-3500. У новобудовах квартири коштують € 3000-4500 за кв. м, а в центрі досягають і € 5000/1 кв. м. Якщо об'єкт потребує ремонту або санування - то його можна купити за ціною близько € 1000 за «квадрат», звичайно, вже не в центрі, але в одному з розвитку районів з хорошим потенціалом зростання (5-10 хвилин їзди від центру) .
Географія і ціни
Багатоликий Лейпциг пропонує привабливі можливості для кожного покупця, а район вибирається залежно від стилю життя і фінансових можливостей. Найбільш привабливими для інвестицій є райони, що оточують центр, де ще багато нереставровані будівель, які можна придбати в тому числі і цілком в якості інвестицій. Правда, за ними також «полює» безліч місцевих і іноземних девелоперів.
Перевага Лейпцига в тому, що, в якому б районі не була куплена нерухомість, ціни на неї будуть стабільно зростати. А через збільшення орендних ставок також буде неминуче змінюватися структура мешканців, якість, і, відповідно, ціни на житло в цих районах.
Найбільш дорогими і затребуваними районами є Бахфіртель (в честь композитора Й. С. Баха, який тут жив і писав музику) і Музікфіртель.
Бюджетними поки ще є східні райони з доступними красивими старовинними будівлями, а так само райони Шена і Грюнау зі своїми багатоквартирними будинками з часів НДР з великими зеленими дворами і вільним паркінгом. В останньому проживає чимало наших співвітчизників, завдяки недорогий оренді. Квартири в цих районах можна зняти від € 4 за кв. м, а купити - менш ніж за € 2000 за «квадрат». В хвилинах їзди або ходьби знаходиться кристально чисте озеро Кульквіцер.
Вальдштрассефіртель і окремі частини Голіса також є привабливими для покупки: тут тихо і спокійно, хоча і в багатьох інших районах є свої ексклюзивні вулиці і куточки.
Якщо покупця приваблює більше жвавий стиль життя, то йому сподобається Сюдфорштадт, що південь від центру міста з нескінченними магазинчиками, ресторанами і кафе. У 10 хвилинах - ще два бездоганно чистих озера: Коспуденер і Маркклееберг.
У центрі пропозицій не так багато, і вони продаються дуже швидко. Модернізований багатоквартирний будинок в престижному Музікфіртель розпродали за два тижні з моменту початку продажів. Експерти рекомендують не втрачати часу, якщо знайшовся оптимальний об'єкт: конкуренти не дрімають. В районі Leipzig-Zentrum середня вартість квадратного метра становить € 3620, в Zentrum-Süd, Zentrum-Ost, Zentrum-West, Zentrum-Nord - близько € 2400. До престижних районів також відноситься Südvorstadt із середньою вартістю квадратного метра в районі € 3200 і район Gohlis - близько € 2200/1 кв. м. Попит на преміальну нерухомість класу ультра-люкс ще в Лейпцигу тільки зароджується, оскільки місту ще належить створити висооплачіваемие робочі місця в достатньому обсязі для створення масштабного попиту на таке житло.
До хорошим районам також відносяться Neustadt-Neuschönefeld, Connewitz, Schönefeld-Abtnaundorf із середньою вартістю «квадрата» від € 1400 до € 2000. А більш простими і бюджетними вважаються Volkmarsdorf, Leutzsch, Möckern, Eutritzsch, Mockau із середньою вартістю «квадрата» від € 1000 до € 1400.
Гавань Линденау переглядається як великий проект міського розвитку. Результатом цього є абсолютно новий район з будівництвом нового житла у вигляді нових багатоквартирних будинків, таунхаусів і різних проектів власників-орендарів.
Райони, популярні у іноземців
Іноземці купують нерухомість у всіх районах Лейпцига в залежності від бюджету, який мають. Нерухомість в центральних районах дорожче і приносить менший дохід, але є більш ліквідною. Нерухомість в простих районах є менш ліквідною, але більш доступна в ціні і приносить більш високий дохід при вдалій здачі в оренду. Для власного проживання варто купувати нерухомість у престижних центральних районах міста, а для здачі в оренду - в районах з середніми або бюджетними цінами на житло, оскільки прибутковість від оренди в них буде вище.
Крім самих німців найактивнішими вже довгий час є інвестори з Австрії, Швейцарії та Ізраїлю. В останні роки їх випереджають заможні інвестори з Азії, які скуповують на аукціонах багатоквартирні будинки на 20-30% вище за ринкову вартість.
Для інвесторів із середніми бюджетами є можливість придбати зовсім недорогі квартири в спальних районах Лейпцига або в містах-супутниках, наприклад, в Регіс-Брайтінген, які можна здавати в оренду, або продати. Якщо квартира потребує ремонту, то, купивши її за вигідною ціною, можна зробити недорогий ремонт і здати кільком студентам, ніж та люблять займатися самі німці - це дуже прибутково. До речі, близько 60% пропонованих до продажу двокімнатних квартир, вже здані в оренду.
варто придивитися
У Лейпцигу можна «зловити» дуже вигідні пропозиції, оскільки в деяких частинах міста ціни тільки починають рости. Варто звернути увагу на Линденау, Альтліденау, так як місто почало проект по поліпшенню цього красивого регіону. Вогруг Линденау-Хафен (колишня гавань) будуються сучасні комплекси зі всіма зручностями.
Линденау - це також зосередження культурних і арт-об'єктів, що приваблює сюди переважно студентів і молоді сім'ї. Вільгельмінскіе багатоквартирні будинки чергуються з недавно побудованими будинками і садами околиць і надають округу особливий дотик. Центром його є Линденау-Маркт, де зосередилися всі магазини, ресторани і все, що необхідно для повсякденного життя. Стадіон Red Bull Arena розташований всього п'яти хвилинах їзди.
Також цікаві райони Прагерштрассе, через близькість Університет-Клінікума, і його більш доступний за цінами сусід Штеттеріц. У східній частині міста так само є райони з красивими парками і розвиненою інфраструктурою, і з часом, через підвищення орендної плати, покращиться структура орендарів.
Безумовно хороший центр міста з чарівними і тінистими вулицями, а також Голіс, Голіс Сюд, район Вальдштрассе - їх елегантна архітектура; жвавий Сюдфорштадт з безліччю расторанчіков і кафе. Плагвіц і навколишні його райони пропонують великий потенціал зростання вкладень. У Плагвіце знаходяться англо-німецька школа (LIS) і садок (LIK), і активно йде будівництво. Сусідній Кляйншохер буде ймовірно наступним, а поки тут ще можна знайти порожні будівлі.
Найбільшим попитом як для постійного проживання, так і для здачі в оренду, користуються квартири з двома спальнями.
Оренда
Оренда в Лейпцигу, як і в цілому в Німеччині, орієнтується за основною ставкою (Mietspiegel), а також регулюється обмеженням на максимальне підвищення орендної плати на 20% за три роки. В цілому, в залежності від району і якості об'єкта, оренда коливається від € 4 до € 8/1 кв. м і в середньому становить € 7 без урахування вартості комунальних послуг. У нових об'єктах в центрі оренда сягає € 8-10 за «квадрат», а й ціни тут вище (від € 4000-5000 / 1 кв. М), відповідно, і рентабельність об'єктів нижче. Середня прибутковість в центральних районах знаходиться на рівні 3-4% річних, в середніх / простих районах може досягати 6-7%.
Новобудови пропонують якісне житло - в районах у безпосередній близькості до центру, або в кварталах з потенціалом зростання найближчим часом. Ціни в них складають від € 3000-4500 / 1 кв. м. На думку експерта компанії «Кюне Іммобіле» Крістіана Шнфельдера, саме новобудови з часом будуть утримувати високі показники цін.
Де краще купувати житло для ПМЖ, а де - для здачі в оренду
Для власного проживання в Лейпцигу можуть бути цікаві райони Плагвіц, Голіс, все ще доступні Линденау і Ной Линденау. Також варто звернути увагу на район Прагерштрассе, що проходить біля Університет-Клінікума, одного з кращих медичних закладів Німеччини, а його Кардіологічний Центр - один з кращих в Європі. Місто планує подальше поліпшення інфраструктури в цьому районі. Цікавий і більш доступний за цінами сусід Штёттеріц, який також знаходиться в хвилинах їзди від Університет-Клінікума. Якщо покупець користується стратегією «дешево купити-і-чекати» то схід Лейпцига йому підійде найбільше.
У північній частині міста, де неподалік розташовані Porsche, BMW, DHL і Amazon, можна розраховувати на попит орендного житла. Це все райони Голіса - Голіс Сюд, Голіс-Норд, Лойтц, Ойтрітц, Альтлінденау, Линденау, і Ной Ліденау.
Південно-Захід: райони Шенау, Грюнау - тут багато недорого житла в оренду в багатоквартирних будинках часів НДР, з величезними зеленими дворами, часто відгородженими від собак і машин, і майже необмеженим безкоштовним паркінгом - розкіш, яку центр не завжди може запропонувати.
П'ять порад експерта всім, хто подумує про покупку житла в Лейпцигу.
- Робіть правильний вибір. У Лейпцигу може дуже вигідною стати покупка об'єкта під ремонт в одному з кращих районів. Якщо будинок потребує ремонту, він не прівлекатален для більшості звичайних покупців з-за майбутньої роботи, незважаючи на низьку ціну. Однак відремонтувавши об'єкт, ви зможете продати його значно вище купленої ціни. Або здати в оренду. Завдяки низькому вкладенню, рентабельність буде високою. При цьому в Лейпцигу ви не промахнетеся в більшості районів: населення міста стрімко зростає, а з ним і ціни на нерухомість. Дуже привабливі об'єкти можна купити на аукціонах.
- Не відкладайте покупку. Лейпциг, як і Німеччина в цілому, це ринок продавця, і тому, якщо вам пощастило знайти прівлекателний об'єкт за прийнятною ціною, не відкладайте прийняття рішення, зв'яжіться з продавцем і зробіть пропозицію, інакше його дуже швидко можуть купити більше спритні інвестори: Лейпциг знаходиться « під прицілом »не тільки самих німців, а й покупців з усієї Європи та Азії, які часом готові платити вже 10-25% вище оціночної вартості. І ціни тільки ростуть, на 15-20% в рік.
- Добре вивчіть Рино к. А також співпрацюйте тільки з перевіреним агентством нерухомості. Вибирайте район, виходячи з ваших цілей: або з можливостями для працевлаштування, або для отримання прибутку.
- Диверсифікуйте інвестиційний пакет. Як одного разу сказав ріелтор-мільярдер Грант Кардон, «Чим більше вікон і дверей, тим краще». Замість улюблених російськими інвесторами супермаркетів, можна вкластися в багатоквартирний або прибутковий будинок або торговий комплекс з кількома орендарями. А також в кілька недорогих апартаментів, що помітно збільшить дохід від оренди.
- При можливості віддайте перевагу покупку квартири без орендаря: оренда зростає разом з попитом на неї, і порожню квартиру можна завжди вигідніше здати по зростаючим ставками. Підвищення оренди можливо на 20% за три роки.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Демі Пашаолу ( Maximum Estates ) І Любов Баумгертнер ( L & B Immobiliya EuRus GmbH ).
photocredits: flickr
HomesOverseas.ru