Хочемо розірвати договір оренди приміщення, щоб останнім днем оренди була дата - 31 августа.Правільним буде такий пункт? "... Розірвати Договір відповідно до п. 1 ст. 450 ЦК України за згодою сторін з 31 серпня 2015 року" Або в цьому випадку слід вказати: "... з 1 вересня 2015 року".
Слід вказати 1 вересня 2015 року, так як вказується дата, з якої договір оренди буде вважатися розірваним.
Гість, знайомтеся - Правобот !
Інтелектуальний сервіс для підбору судової практики . Думає, як юрист, тільки швидше.
Познайомитися ближче
У будь-якому випадку для розрахунку останнього платежу за оренду важлива не стільки дата припинення договору, скільки дата повернення об'єкта оренди орендодавцю.
Важливо розуміти, що якщо орендар вирішить скористатися односторонньою відмовою, то йому потрібно буде передати предмет оренди відразу ж, тобто до моменту припинення договору оренди, зазначеного в договорі чи повідомленні. Правило про те, що припинення зобов'язання щодо внесення орендної плати пов'язано не з моментом припинення договору, а з моментом повернення майна орендодавцю (п. 38 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.02 № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою») діє і в цьому випадку, так само як і при припиненні договору з інших підстав. Поки майно не повернуто орендодавцю, орендарю доведеться оплачувати орендну плату, навіть якщо фактично орендні відносини припинилися на підставі односторонньої відмови (див. Постанови ФАС УО від 09.07.13 р № А76-10114 / 2012 , ЗСО від 18.05.12 р № А27-11380 / 2011 ).
Як приклад Ви можете використовувати цю форму угоди про розірвання.
Обгрунтування даної позиції наведено нижче в матеріалах «Системи Юрист».
рекомендація: Які документи орендодавцю необхідно оформити при припиненні або розірванні договору оренди нерухомого майна
« Договір оренди припиняється після закінчення терміну оренди або достроково шляхом розірвання . Припинення договору оренди найчастіше оформляється угодою про припинення (розірвання) договору оренди, складеним у вигляді єдиного документа. Розірвання договору може бути оформлене у вигляді обміну листами сторін договору. Договір також може бути розірваний за рішенням суду. Нарешті, припинення договору може взагалі ніяк не оформлятися. Ніякі документи не складаються і в тому випадку, якщо договір розривається за рішенням суду.
Якщо договір оренди був зареєстрований, то єдиний документ, що підтверджує факт припинення договору, все ж необхідно буде скласти і підписати. Це пояснюється тим, що цей документ доведеться представити у реєструючий орган для реєстрації припинення права оренди. Однак це не стосується випадків, коли контрагент не згоден з розірванням договору і всіляко цьому перешкоджає. У цьому випадку орендодавець може звернутися до суду з вимогою про розірвання договору та про виселення орендаря з займаного приміщення. Запис в ЕГРП буде внесена на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Крім того, при припиненні орендних відносин орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди орендодавцю. Це повинно фіксуватися документами про передачу нерухомості, які підписуються сторонами договору *.
Найчастіше такі документи становить орендодавець і передає їх орендареві на підпис. У зв'язку з цим юристу орендаря необхідно ретельно перевірити правильність і точність складених документів. Це дозволить убезпечити орендодавця від можливих претензій з боку орендаря і судових суперечок, а також забезпечити самому орендодавцю можливість в подальшому стягнути з орендаря завдані збитки (якщо буде потрібно).
Документ про припинення договору оренди
Закон не зобов'язує сторони договору скласти і підписати будь-який документ, що підтверджує припинення договору оренди. Однак на практиці припинення договору оренди найчастіше оформляється угодою про припинення (розірвання) договору оренди. Це дозволяє документально оформити припинення дії договору і підтвердити наявність або відсутність у сторін претензій один до одного.
У цьому документі сторони, як правило, прописують такі умови:
- про припинення дії конкретного договору оренди з певною календарної дати;
- про відсутність взаємних претензій сторін одна до одної.
Приклад пункту угоди про розірвання договору оренди нерухомого майна, коли у сторін немає один до одного претензій
«За взаємною згодою Сторін договір № 111-АР від" 01 "грудня 2010 р оренди нежитлового приміщення вважається розірваним з" 01 "січня 2012 роки без взаємних претензій Сторін».
Трапляються ситуації, коли у сторін залишаються будь-які претензії один до одного по закінченні терміну оренди або після розірвання договору. В цьому випадку всі претензії, які сторони не змогли врегулювати, необхідно перерахувати в документі про припинення договору. Так, якщо договір розривається в зв'язку із заборгованістю орендаря по орендних платежах, то в угоді необхідно вказати розмір наявної заборгованості, а також терміни її погашення. У цьому випадку орендодавець зможе зафіксувати в угоді точну суму заборгованості орендаря, а також зможе визначити приблизні терміни погашення орендарем наявної заборгованості.
Приклад пункту угоди про розірвання договору оренди нерухомого майна, коли у сторін є один до одного неврегульовані претензії
«На вимогу орендодавця у зв'язку з утворилася заборгованістю по орендній платі договір № 111-АР від" 01 "грудня 2010 р оренди нежитлового приміщення вважається розірваним з" 01 "січня 2012 року. Сума заборгованості орендаря по орендній платі становить 100 000 рублів. Орендар зобов'язується погасити наявну заборгованість в повному обсязі в термін до "01" березня 2012 року ».
В цьому випадку наведений пункт угоди про розірвання договору можна вважати умовою про відстрочення платежів для орендаря.
Якщо орендар не погоджується із заборгованістю по орендній платі або між сторонами виникають розбіжності щодо її розміру, врегулювати дані розбіжності можна шляхом звірки взаєморозрахунків, а іноді тільки в судовому порядку. Наявність взаємних претензій сторін не може бути перешкодою для підписання ними угоди про розірвання договору. В цьому випадку в угоді про розірвання не потрібно нічого вказувати про наявність чи відсутність у сторін взаємних претензій. Як проміжний варіант можна зафіксувати в угоді зобов'язання сторін провести звірку взаєморозрахунків в зазначений в угоді термін. В цьому випадку у угоди про розірвання договору буде лише мета зафіксувати факт закінчення орендних відносин. У той же час угода про розірвання договору не буде підтверджувати наявність або відсутність у сторін претензій один до одного.
Документ про припинення договору оренди складається і підписується в двох примірниках, по одному для кожної із сторін. Якщо договір оренди пройшов державну реєстрацію, то кількість примірників документа про припинення договору збільшується на один. Це пояснюється тим, що Угода про припинення договору також буде підлягати державній реєстрації .
Як правило, сторони підписують угоду про розірвання договору одночасно з документом про повернення нерухомого майна.
Документ про повернення нерухомого майна
При припинення договору орендар зобов'язаний повернути нерухоме майно орендодавцю ( ст. 622 ГК РФ ). * При оренді нерухомості застосовуються спеціальні правила: повернення об'єкта оренди відбувається по документу про передачу, який називається передавальним актом або актом прийому-передачі нерухомого майна ( ст. 655 ГК РФ ).
Передавальний документ не потрібно складати в наступних випадках:
- при припиненні короткострокового договору оренди, який був підписаний одночасно з довгостроковим і містив умову про його припинення в момент державної реєстрації довгострокового договору ( постанову Президії ВАС РФ від 5 липня 2011 року № 2123/11 );
- при викупі орендарем знаходиться у нього у володінні і користуванні об'єкта оренди ( п. 5 постанови Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 року № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди»);
- при розірванні договору за рішенням суду.
В інших випадках сторони повинні скласти єдиний документ про повернення орендарем майна орендодавцю.
Увага! Нерухоме майно вважається повернутим орендодавцю тільки після підписання документа про передачу *.
У той же час сама назва документа про передачу нерухомого майна орендодавцю не має істотного значення. Головне, щоб з цього документа випливало, що орендар передав орендоване майно орендодавцю. Хоча для виключення непорозумінь між сторонами краще іменувати цей документ традиційно - передавальний акт або акт прийому-передачі нерухомого майна.
В акті прийому-передачі боку, як правило, прописують такі умови:
- про передачу орендарем і прийомі орендодавцем нерухомого майна, що є об'єктом оренди за договором;
- про передачу нерухомого майна в стані, що відповідає умовам договору;
- про передачу майна, що перебуває на об'єкті оренди (наприклад, кондиціонерів і меблів в будівлі, тимчасових будівель на земельній ділянці), в тому ж стані і кількості, що і на момент передачі майна при укладенні договору;
- про передачу одночасно з об'єктом оренди всього приладдя орендованого майна (наприклад, ключів від нежитлового приміщення);
- про відсутність претензій у приймаючої сторони.
Приклад пункту передавального акта, коли у сторін відсутні претензії один до одного
«Орендар передає орендодавцю нежитлове приміщення загальною площею 100 квадратних метрів, розташоване за адресою: Москва, вул. Ромова, д. 10, другий поверх.
Орендоване приміщення передано в задовільному стані. Сантехніка та електрообладнання справні. Претензій до стану приміщення і що в ній знаходиться у приймаючої сторони немає.
Ключі від приміщення в двох примірниках передані орендарем орендодавцеві перед підписанням цього акту ».
Якщо орендар передає приміщення чи перебуває в ньому майно в неналежному стані, що не відповідає умовам договору, на це необхідно прямо вказати в акті прийому-передачі нерухомого майна. Правильна фіксація в акті прийому-передачі стану прийнятого майна допоможе орендодавцю згодом стягнути з орендаря заподіяну майну шкоду. Якщо ж в акті не прописано недоліки переданого майна, то буде вважатися, що майно було передано орендодавцю в належному стані.
Якщо орендар не згоден з фактом заподіяння шкоди, то в акті прийому-передачі можна про це не згадувати. Про це можна скласти окремий акт в присутності представників орендодавця, незацікавлених третіх осіб, а також у присутності представників орендаря за згодою останнього. Детальніше про це див. Як стягнути з орендаря збитки, викликані неналежним використанням орендованої нерухомості .
Акт прийому-передачі нерухомого майна після закінчення оренди складається і підписується в двох примірниках, по одному для кожної із сторін.
Ухилення орендаря від підписання передавального документа розцінюється як невиконання обов'язку щодо повернення майна орендодавцю. Такі правила встановлені абзацом 3 пункту 1 та пунктом 2 статті 655 Цивільного кодексу РФ.
Якщо орендар ухиляється від повернення нерухомого майна після закінчення терміну дії договору, орендодавець має право пред'явити до суду позов про виселення орендаря з займаного нерухомого майна та про стягнення з орендаря плати за фактичне користування майном за час прострочення. Крім того, в договорі орендодавцю доцільно встановити штрафну неустойку для орендаря за прострочення повернення майна після припинення дії договору. Це дозволить орендодавцю згодом мінімізувати ризик фінансових втрат, а для орендаря це буде стимулом не порушувати терміни повернення нерухомого майна. Також орендодавець може стягнути з орендаря збитки, спричинені неповерненням майна, як упущену вигоду у вигляді різниці між орендною платою за договором і ринкової величиною ставки оренди щодо даного майно, визначеної на підставі експертної оцінки.
Див. також
Професійна довідкова система для юристів, в якій ви знайдете відповідь на будь-який, навіть найскладніший питання.
Спробуйте безкоштовно