Чи не все, що задумав зробити на об'єкті придбання ділянці покупець, дозволяється йому за законом. І справа навіть не в якомусь навмисному неподобство, - а будівництві звичайного житлового будинку та господарської діяльності.
Сьогодні ми стали більш поінформованими, і навіть далекі від сфери будівництва люди розуміють, що краще за все для зведення будинку купувати ділянку, в документах на який так і сказано, що він належить до категорії для індивідуального житлового будівництва ІЖС). Це найбільш захищена угода в плані ризиків оформлення побудованого будинку у власність, і тому що відомо багато історій про невдалі спроби реєстрації новобудов на землях іншої категорії.
Сьогодні в рубриці «Експерт-ЕВ» поговоримо про суть даного виду дозволеного використання ділянки (ВРИ), про те, які обмеження по зводяться об'єктів він передбачає, чим відрізняється від індивідуальної житлової забудови.
- Наведіть приклади частих порушень по використанню даного виду ділянок, ким вони виявляються і чим загрожують для власників?
Анатолій Панфілов, «Адвокатський кабінет Панфілов А.Ф.»:
- Якщо вид дозволеного використання земельної ділянки - ведення дачного господарства, то на ньому можна побудувати житловий дачний будинок, тобто не призначений для розділу на квартири, придатний для відпочинку і проживання, висотою не вище трьох наземних поверхів. На ділянці можна також вирощувати плодові, ягідні, овочеві, баштанні чи інші сільгоспкультури і картопля, розміщувати господарські будівлі та споруди.
Нагадаю, що правовий режим земель визначається виходячи з їх приналежності до тієї чи іншої категорії і дозволеного використання відповідно до зонування територій. У наказі Мінекономрозвитку від 01.09.2014 р № 540 (ред. Від 06.10.2017 р) «Про затвердження класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок», міститься опис видів дозволеного використання земельних ділянок.
Так, якщо ВРИ земельної ділянки - для ІЖС, то це означає можливість розміщення на ньому індивідуального житлового будинку (придатного для постійного проживання, висотою не вище трьох наземних поверхів), а також вирощування на ділянці плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших декоративних або сільгоспкультур, розміщення індивідуальних гаражів та підсобних споруд.
Якщо ВРИ - для ведення особистого підсобного господарства, то на ділянці можна будувати житловий будинок, не призначений для розділу на квартири (придатний для постійного проживання і висотою не вище трьох наземних поверхів), виробляти сільгосппродукцію, розміщувати гараж та інші допоміжні споруди, містити сільськогосподарських тварин .
Якщо ВРИ - ведення садівництва, то на ділянці розміщення житлового будинку забороняється, можна лише звести садовий будинок, призначений для відпочинку і не підлягає розділу на квартири, розмістити господарські будівлі та споруди, вести діяльність, пов'язану з вирощуванням плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільгоспкультур і картоплі.
Також слід зазначити, що чинне законодавство не містить обмежень на створення садового будинку, в тому числі на земельних ділянках з земель сільгосппризначення, з вищевказаними видами дозволеного використання.
Дачний будинок призначений виключно для тимчасового проживання, а побудований на землі для ІЖС - для постійного проживання.
Відповідно до закону, на садовій ділянці можна побудувати житлову будову, але без права реєстрації проживання в ньому, а на дачній ділянці можна звести житлову будову без права реєстрації проживання в ньому або житловий будинок з правом реєстрації проживання в ньому.
При цьому необхідно, щоб в установленому порядку (судом або органом місцевого самоврядування за місцем розташування об'єкта) житловий будинок був визнаний придатним для постійного проживання. Та обставина, що фактично садовий будинок використовується для постійного проживання, не є підставою для реєстрації в ньому.
- Як зрозуміти, чи може будинок бути визнаний житловим?
- Це вирішує міжвідомча комісія. В даний час порядок визнання приміщення житловим встановлений постановою уряду РФ від 28.01.2006 р № 47 «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції».
На підставі даної постанови визнання приміщення житловим, придатним (або непридатним) для проживання громадян, здійснюється міжвідомчою комісією. Рішення приймається на підставі оцінки відповідності приміщення встановленим вимогам. Після закінчення своєї роботи комісія складає в трьох примірниках висновок про визнання приміщення придатним (непридатним) для постійного проживання за встановленою формою.
Припустимо, якщо будинок розділити на частки, а потім спробувати розділити на квартири або збудувати будинок більше трьох поверхів, то це буде незаконно, так як земельна ділянка, на якій збудовано будова, має цільове призначення для індивідуального житлового будівництва, а в результаті проведеної реконструкції на земельній ділянці зведено, наприклад, чотириповерхова будівля з цокольним поверхом, яке, по суті, є багатоквартирним житловим будинком.
Багатоквартирний житловий будинок об'єктом ІЖС не є, його перебування тут не відповідає цільовому призначенню даної земельної ділянки, а тому в силу ст. 222 ГК РФ є самовільно побудовою, що підлягає знесенню.
- Дачні об'єднання некомерційного типу - для чого вони створюються і якими повноваженнями володіють?
- Дачні об'єднання створюються для сприяння своїм членам у вирішенні загальних соціально-господарських завдань ведення садівництва, городництва і дачного господарства. В основному це вирішення питань з охорони, збору членських внесків, прибирання сміття або снігу, прокладання водопроводу, електричних мереж, їх обслуговування та ремонту.
Вікторія Нардіна, фахівець агентства «Заміський стиль»:
- Фактично існуючі сьогодні види дозволеного використання земельних ділянок в СНТ і ДНП в більшості районів відрізняються від класифікатора Мінекономрозвитку. Так, зустрічаються об'єднання для садівництва, для дачного будівництва, для ведення дачного господарства, для будівництва садового будинку та т. Д. Якщо в результаті перетворень все ВРИ земельних ділянок будуть приведені у відповідність, то залишиться, ймовірно, один вид - «Малоповерхова житлова забудова (індивідуальне житлове будівництво; розміщення дачних будинків і садових будинків).
З 1 січня 2019 року набере чинності новий федеральний закон № 217 «Про ведення громадянами садівництва і городництва ...», який скасує поняття ділянок для дачного будівництва і віднесе їх до ділянок для садівництва.
Вже зараз замість дачного некомерційного партнерства реєструється товариство власників нерухомості (ТСН), суть якого нагадує ТСЖ в багатоквартирних будинках - управляти спільним майном власників, здійснювати експлуатацію та утримання доріг, організовувати охорону, вивіз сміття. На відміну від класичного ІЖС, де все обов'язки по утриманню під'їзних доріг, вуличного освітлення та вивезення сміття лежать на адміністрації муніципального освіти.
резюме
1. На земельній ділянці з дозволеним видом використання для ведення дачного господарства можна побудувати житловий дачний будинок для відпочинку і проживання, висотою не вище трьох наземних поверхів, вирощувати плодові, ягідні, овочеві, баштанні чи інші сільськогосподарські культури і картопля, розміщувати господарські будівлі та споруди .
2. З 1 січня 2019 року набере чинності закон, який скасує поняття ВРИ для ведення дачного господарства. Але це не означає, що такі ділянки опиняться поза законом, вони стануть ділянками для садівництва з можливістю будівництва на них житлових будинків.
3. Дачні некомерційні партнерства будуть перейменовані в товариства власників нерухомості. Відповідно до закону, різновидом ТСН можуть бути вже тільки садівничі або огороднические товариства.
У матеріалі використовувалися посилання на Наказ Мінекономрозвитку від 01.09.2014 р № 540 (ред. від 06.10.2017 р) «Про затвердження класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок», ст. 222 Цивільного кодексу РФ , Федеральний закон «Про ведення громадянами садівництва і городництва для власних потреб і про внесення змін до окремих законодавчих актів РФ» від 29.07.2017 р № 217-ФЗ, постанова уряду РФ від 28.01.2006 р № 47 «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції».
Наведіть приклади частих порушень по використанню даного виду ділянок, ким вони виявляються і чим загрожують для власників?Як зрозуміти, чи може будинок бути визнаний житловим?